Sondernutzungsrecht: Garten, Stellplatz, Terrasse
Du darfst die Fläche allein nutzen – gehören tut sie trotzdem allen.
Im Exposé stand „Wohnung mit eigenem Garten“, im Grundbuch steht etwas anderes. Ein Sondernutzungsrecht gibt dir das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen und alle anderen Eigentümer davon auszuschließen – Eigentümer der Fläche wirst du dadurch aber nicht. Sie bleibt Gemeinschaftseigentum, mit allen Folgen für Umbauten, Erhaltung und Kosten.
Dieser Unterschied kostet regelmäßig Geld und gute Nachbarschaft. Deshalb lohnt es sich, ihn einmal in Ruhe zu verstehen, bevor der erste Zaun steht.
Wie ein Sondernutzungsrecht entsteht
Nur durch Vereinbarung aller Eigentümer – in der Regel steht sie schon in der Teilungserklärung, die der Bauträger aufgesetzt hat. Ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung genügt nicht. Ein Beschluss, der einem Eigentümer einen Gartenanteil zuweist, ist nichtig, nicht nur anfechtbar. Er wird auch durch Zeitablauf nicht wirksam.
Damit das Recht auch gegen spätere Käufer gilt, muss es im Grundbuch eingetragen sein. Fehlt die Eintragung, wirkt die Vereinbarung nur zwischen den Eigentümern, die sie geschlossen haben. Verkauft einer seine Wohnung, kann der neue Eigentümer das Recht der anderen bestreiten. Prüfe deshalb vor jedem Kauf nicht nur das Exposé, sondern die Teilungserklärung und das Grundbuchblatt.
Typische Fälle
Gartenanteile bei Erdgeschosswohnungen, Terrassen, Dachterrassen, Stellplätze im Freien, Kellerräume, Fahrradabstellflächen, gelegentlich auch Werbeflächen an der Fassade bei Teileigentum.
Die Fläche muss dabei eindeutig bestimmbar sein. „Der Garten hinter dem Haus“ reicht nicht, wenn drei Erdgeschosswohnungen daran grenzen. Üblich ist ein Lageplan als Anlage zur Teilungserklärung, in dem die Flächen mit Nummern eingezeichnet sind. Fehlt dieser Plan oder passt er nicht zur tatsächlichen Nutzung, hast du im Streitfall ein Beweisproblem – und zwar unabhängig davon, wie lange die Fläche schon so genutzt wird. Eine jahrzehntelange Übung begründet kein Recht.
Was du damit darfst und was nicht
Du darfst die Fläche nutzen, so wie es der Zweck vorsieht: Der Garten wird bepflanzt, der Stellplatz beparkt, die Terrasse bestuhlt. Du darfst die Fläche auch mitvermieten – wer deine Wohnung mietet, bekommt den Garten dazu, wenn du ihn in den Mietvertrag schreibst.
Nicht erlaubt ist alles, was baulich in das Gemeinschaftseigentum eingreift. Ein fest gegründeter Zaun, ein gemauertes Hochbeet, ein Gartenhaus, eine Pergola, das Fällen eines gewachsenen Baumes, eine neue Terrassentür in der Fassade: Das sind bauliche Veränderungen, für die du einen Beschluss der Eigentümerversammlung brauchst. Ohne Beschluss kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen, und zwar auf deine Kosten. Wie ein solcher Beschluss zustande kommt, steht im Beitrag zur baulichen Veränderung in der WEG.
Ebenso wenig kannst du das Recht getrennt verkaufen. Es hängt am Wohnungseigentum wie ein Anhänger am Auto. Wer die Wohnung kauft, bekommt es mit; wer nur den Garten möchte, geht leer aus. Eine Übertragung auf einen anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft ist möglich, braucht aber wieder eine Vereinbarung und die Eintragung im Grundbuch.
Die teure Frage: Wer zahlt die Erhaltung?
Hier trennt sich, was viele für dasselbe halten. Weil die Fläche Gemeinschaftseigentum bleibt, trägt die Gemeinschaft grundsätzlich auch die Kosten ihrer Erhaltung – nach Miteigentumsanteilen, wie bei jedem anderen Bauteil. Die meisten Teilungserklärungen drehen das um und legen Pflege und Unterhaltung dem Berechtigten auf. Welche Variante gilt, steht in deiner Teilungserklärung, nirgendwo sonst.
Der Unterschied in Zahlen: Eine Gemeinschaft mit zwölf Einheiten muss die Abdichtung unter einer Erdgeschossterrasse erneuern. Die Rechnung liegt bei 18.000 Euro. Der Berechtigte hält 90 von 1.000 Miteigentumsanteilen.
| Position | Ohne Regelung in der Teilungserklärung | Mit Kostenregelung zulasten des Berechtigten |
|---|---|---|
| Gesamtkosten der Maßnahme | 18.000 € | 18.000 € |
| Anteil des Berechtigten (90/1.000) | 1.620 € | 18.000 € |
| Anteil der übrigen elf Eigentümer | 16.380 € | 0 € |
| Belastung je übriger Einheit (im Mittel) | 1.489 € | 0 € |
Beispielrechnung, gerundet. Rechtsgrundlage: §§ 16, 19 WEG. Die Beträge und Miteigentumsanteile sind frei gewählt.
16.380 Euro Unterschied, entschieden durch einen Satz in einem Dokument von vor dreißig Jahren. Die Gemeinschaft kann die Kostenverteilung für einen Einzelfall oder für bestimmte Kostenarten auch durch Beschluss ändern – das ist seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts deutlich einfacher geworden. Ein solcher Beschluss braucht aber einen sachlichen Grund und muss die Betroffenen nicht unbillig belasten.
Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum: was besser ist
Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts kann auch an Stellplätzen und abgegrenzten Freiflächen echtes Sondereigentum begründet werden. Das ist die stärkere Rechtsposition: Die Fläche gehört dann dir, du entscheidest über Erhaltung und trägst die Kosten allein, und du kannst sie – innerhalb der Grenzen der Teilungserklärung – auch gesondert übertragen.
Für Bestandsobjekte bleibt es meist beim Sondernutzungsrecht, weil eine Umwandlung die Zustimmung aller Eigentümer und eine Änderung der Teilungserklärung erfordert. Wo die Grenze zwischen beiden verläuft und wer wofür zuständig ist, erklärt der Beitrag zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Reicht die Rücklage für eine anstehende Maßnahme an der Fläche nicht, beschließt die Versammlung häufig eine Sonderumlage. Und wenn du das alles nicht selbst im Blick behalten willst: Genau diese Themen – Teilungserklärung lesen, Beschlüsse vorbereiten, Kostenverteilung prüfen – gehören zur Arbeit einer professionellen WEG-Verwaltung.
Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.
Häufige Fragen zum Sondernutzungsrecht
Darf ich meinen Gartenanteil einzäunen?
Kann mir die Gemeinschaft das Recht wieder wegnehmen?
Muss ich den Garten pflegen?
Erhöht ein Sondernutzungsrecht den Wert meiner Wohnung?
Kurz zusammengefasst
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt dir die alleinige Nutzung einer Fläche, die weiterhin allen gehört. Es entsteht nur durch Vereinbarung und wirkt gegen Käufer nur mit Eintragung im Grundbuch. Ein Mehrheitsbeschluss kann es nicht schaffen.
Bauliche Veränderungen brauchen immer einen Beschluss. Und wer die Erhaltung zahlt, steht in der Teilungserklärung – dieser eine Satz entscheidet im Ernstfall über fünfstellige Beträge. Lies ihn, bevor du kaufst, nicht wenn die Terrasse undicht ist.
Teilungserklärung gelesen und nichts verstanden?
Aus rund 4.000 verwalteten Wohneinheiten kennen wir die Formulierungen, an denen Gemeinschaften sich später streiten. Davon hast du den Vorteil, dass du vor der Unterschrift weißt, welche Kosten auf dich zukommen.
Christian Gottschling
Beim Vermieten entscheidet die Auswahl des Mieters über dein Ergebnis. Ruf einfach an, wenn du wissen willst, was deine Wohnung bringt und wie die Prüfung abläuft.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.