Grundsteuer auf den Mieter umlegen: nach der Reform

Der neue Grundsteuerbescheid liegt im Briefkasten, und die Zahl darauf ist eine andere als früher. Die gute Nachricht zuerst: Die Grundsteuer ist weiterhin umlagefähig — sie steht in der Betriebskostenverordnung und darf auf deine Mieter verteilt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart. Die Reform hat daran nichts geändert. Geändert hat sich allein die Höhe: Nach der Neubewertung zahlen manche Objekte deutlich mehr, andere weniger.

Interessant wird es dort, wo die Umlage schiefgehen kann: bei einem alten Mietvertrag, bei Leerstand im Haus, bei gewerblichen Einheiten und bei einem Bescheid, der zu spät kommt. Der Reihe nach.

Die Voraussetzung: eine wirksame Umlagevereinbarung

Ohne Vereinbarung keine Umlage. Steht im Mietvertrag nur „zuzüglich Nebenkosten“, ohne dass die Betriebskosten benannt oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird, trägst du die Grundsteuer selbst. Eine Klausel wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung“ genügt dagegen, weil die Verordnung die einzelnen Positionen abschließend aufzählt — die Grundsteuer steht dort an erster Stelle.

Zwei Konstellationen sind heikel. Bei einer Inklusivmiete, in der alle Nebenkosten enthalten sind, kannst du eine gestiegene Grundsteuer nicht nachfordern. Und bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale darfst du sie nur erhöhen, wenn der Vertrag eine Anpassung ausdrücklich zulässt — dann wirkt die Erhöhung erst ab dem übernächsten Monat nach deiner Erklärung. Welche Posten sonst noch auf den Mieter dürfen, listet der Überblick zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Was sich durch die Reform ändert — und was in Bochum gilt

Nordrhein-Westfalen rechnet nach dem Bundesmodell, ein eigenes Landesmodell gibt es nicht. Der Wert deines Grundstücks ergibt sich damit aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und einer statistischen Nettokaltmiete. Dieser Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert, und erst am Ende kommt der Hebesatz der Stadt Bochum dazu. Der Hebesatz ist der einzige Faktor, den die Stadt selbst festlegt — und er entscheidet über die tatsächliche Höhe deiner Rechnung.

Für Bochumer Vermieter folgt daraus ein Punkt, den viele übersehen. In die Bewertung fließt der Bodenrichtwert ein, in die Miete nicht: Der Bochumer Mietspiegel weist seit der letzten Fassung keine Wohnlagen mehr aus, weil sich zwischen ihnen keine klaren Preisunterschiede zeigten. Es kann also passieren, dass die Grundsteuer für ein Haus in einer Straße mit hohem Bodenrichtwert spürbar steigt, während die ortsübliche Vergleichsmiete unverändert bleibt. Die Steuer legst du um — der Mieter zahlt sie also —, aber die Gesamtbelastung deiner Wohnung steigt, und das drückt bei der nächsten Neuvermietung auf die erzielbare Kaltmiete.

Rechenbeispiel: so verteilst du die Grundsteuer

Maßstab ist die Wohnfläche, solange im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Nimm ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen und 800 Quadratmetern Wohnfläche.

Eigene Beispielrechnung mit angenommenen Bescheidwerten. Die tatsächliche Höhe hängt vom Grundsteuerwert deines Grundstücks und vom Hebesatz der Stadt Bochum ab.

Zwei Hinweise zur Verteilung. Erstens: Steht eine Wohnung leer, trägst du deren Anteil selbst. Du darfst den Leerstand nicht auf die übrigen Mieter umlegen — bei 800 Quadratmetern und einer leeren 70-Quadratmeter-Wohnung bleiben also 210 Euro im Jahr bei dir. Ein Grund mehr, Leerstand kurz zu halten; wie das gelingt, steht unter Leerstand vermeiden. Zweitens: Gehört zum Haus ein Ladenlokal oder eine Praxis, musst du prüfen, ob die gewerbliche Nutzung die Kosten erheblich in die Höhe treibt. Ist das der Fall, gehört ein Vorwegabzug in die Abrechnung, bevor du auf die Wohnungen verteilst.

Wenn der Bescheid zu spät kommt

Deine Betriebskostenabrechnung muss deinem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kannst du grundsätzlich nichts mehr nachfordern. Für die Grundsteuer gibt es eine wichtige Ausnahme. Kommt der Bescheid erst nach Ablauf dieser Frist bei dir an, hast du die Verspätung nicht zu vertreten. Dann darfst du nachfordern, musst das aber innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Bescheid tun.

Praktisch heißt das: Rechne fristgerecht ab, auch wenn der Grundsteuerbescheid noch fehlt. Setze die Position mit dem zuletzt bekannten Betrag an, weise in der Abrechnung ausdrücklich darauf hin, dass ein neuer Bescheid aussteht, und schiebe die Korrektur nach, sobald er da ist. Wer stattdessen die ganze Abrechnung liegen lässt, verliert am Ende mehr als die Grundsteuer. Den vollständigen Aufbau und alle Fristen findest du unter Nebenkostenabrechnung erstellen.

Was du tun kannst, wenn der Bescheid zu hoch wirkt

Der Grundsteuerbescheid der Stadt beruht auf zwei vorgelagerten Bescheiden des Finanzamts: dem Grundsteuerwertbescheid und dem Grundsteuermessbescheid. Fehler stecken fast immer dort — falsche Wohnfläche, falsches Baujahr, falsche Gebäudeart, ein Grundstück, das doppelt erfasst wurde. Angreifen musst du diese Bescheide, nicht den städtischen: Gegen den Bescheid der Stadt kommst du mit inhaltlichen Einwänden nicht durch, weil er die Feststellungen des Finanzamts nur umsetzt.

Prüfe deshalb die Feststellungen einmal gründlich, am besten mit deinem Steuerberater. Für die laufende Vermietung gilt: Die gezahlte Grundsteuer ist bei dir Werbungskosten, soweit du sie nicht auf Mieter umlegst — was bei Leerstand oder fehlender Umlagevereinbarung der Fall ist. Mehr dazu unter Steuern für Vermieter. Wenn du die laufende Abrechnung samt Fristen nicht selbst im Blick behalten willst, übernimmt das die Mietverwaltung.

Alle anderen Fragen rund um deine Mieter beantwortet der Vermieter-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Grundsteuer-Umlage auf den Mieter

Kurz zusammengefasst

Die Grundsteuer bleibt umlagefähig, vorausgesetzt der Mietvertrag vereinbart die Umlage von Betriebskosten. Verteilt wird nach Wohnfläche, den Anteil leerstehender Wohnungen trägst du selbst, und bei gewerblichen Einheiten gehört ein Vorwegabzug in die Rechnung. Kommt der Bescheid zu spät, rechne trotzdem fristgerecht ab und schiebe die Korrektur innerhalb von drei Monaten nach. Inhaltliche Fehler greifst du beim Finanzamt an, nicht bei der Stadt. Und behalte den Hebesatz der Stadt Bochum im Blick: Er ist der einzige Faktor, der sich kurzfristig ändern kann — und der einzige, den du in deiner Abrechnung falsch stehen haben kannst.