Kubatur

Kubatur ist ein sperriges Wort für eine einfache Sache: die Gestalt eines Hauses, so wie sie von außen im Raum steht. Gemeint sind Länge, Breite, Höhe und die Form des Dachs. Als Zahl wird sie meist als Brutto-Rauminhalt angegeben, früher hieß das umbauter Raum. In der Bauplanung, in der Bewertung und im Genehmigungsverfahren taucht der Begriff ständig auf.

Was das für dich bedeutet

Die Kubatur entscheidet mit darüber, was du an einer Stelle überhaupt bauen darfst. Gibt es einen Bebauungsplan, legt er Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Höhen und oft auch die Dachform fest. Gibt es keinen, gilt die Regel des Einfügens: Dein Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einpassen. Ein Baukörper, der doppelt so hoch ist wie alles ringsum, wird kaum genehmigt.

Für ältere Häuser ist der Bestandsschutz wichtig. Ein Gebäude darf so bleiben, wie es genehmigt wurde, auch wenn heute so nicht mehr gebaut werden dürfte. Reißt du es ab, ist dieser Schutz weg. Deshalb gilt bei einem Ersatzneubau der Grundsatz: Je näher du an der alten Kubatur bleibst, desto einfacher wird das Verfahren.

In der Wertermittlung ist die Kubatur ein Kostentreiber. Ein Haus mit vielen Ecken, Erkern und Gauben hat mehr Außenfläche je Quadratmeter Wohnraum — teurer im Bau, teurer im Heizen und aufwendiger im Unterhalt. Ein schlichter Baukörper ist wirtschaftlicher, auch wenn er weniger spannend aussieht.

Beispiel: So entsteht der Brutto-Rauminhalt

Ein freistehendes Einfamilienhaus mit rechteckigem Grundriss lässt sich grob überschlagen.

Vereinfachte Überschlagsrechnung. Die genaue Ermittlung des Brutto-Rauminhalts regelt die DIN 277.

Für die eigentliche Wertermittlung wird heute überwiegend mit der Brutto-Grundfläche gerechnet. Der Rauminhalt bleibt trotzdem nützlich, etwa wenn Baukosten grob geschätzt oder Angebote verglichen werden.

Worauf du achten solltest

Jede Änderung der Kubatur ist ein Eingriff, der genehmigt werden muss. Ein Anbau, eine zusätzliche Gaube oder ein aufgestocktes Geschoss verändern das Volumen und damit auch die Abstandsflächen zum Nachbarn. Wer hier ohne Genehmigung baut, riskiert eine Rückbauverfügung — und beim Verkauf einen Käufer, der abspringt.

Prüfe außerdem vor dem Kauf eines alten Hauses, was heute an dieser Stelle noch zulässig wäre. Manche Bestandsgebäude sind größer, höher oder näher an der Grenze, als es der geltende Plan erlauben würde. Solange das Haus steht, ist das kein Problem. Für deine Pläne mit Abriss oder Erweiterung ist es der entscheidende Punkt — eine Bauvoranfrage schafft hier vorab Klarheit.

Verwandte Begriffe

• Umbauter Raum — der ältere Begriff für dieselbe Größe.
• Bruttogrundfläche — die Bezugsgröße im Sachwertverfahren.
• Geschossflächenzahl — wie viel Fläche du bauen darfst.
• Abstandsflächen — der Mindestabstand zum Nachbarn.
• Bestandsschutz — warum Altes bleiben darf.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Kurz zusammengefasst

Die Kubatur beschreibt Form und Volumen eines Gebäudes und steuert damit Genehmigung, Baukosten und Wert. Wer sie verändern will, braucht eine Genehmigung; wer ein altes Haus kauft, sollte ihre Grenzen kennen. Was dein Gebäude mit seinem Zuschnitt und seinem Volumen tatsächlich wert ist, klärt eine Immobilienbewertung.