Liegenschaftszinssatz

Was das für dich bedeutet

Der Satz beantwortet eine einfache Frage: Welche Rendite haben Käufer bei vergleichbaren Objekten tatsächlich akzeptiert? Abgeleitet wird er nicht aus einer Theorie, sondern rückwärts aus echten Kaufpreisen und den dazugehörigen Mieten.

Zuständig sind die Gutachterausschüsse. Der Gutachterausschuss in Bochum wertet die Kaufverträge der Stadt aus und veröffentlicht eigene Liegenschaftszinssätze je Objektart im Grundstücksmarktbericht — für Mehrfamilienhäuser, für gemischt genutzte Objekte, für Gewerbe.

Die Logik dahinter ist umgekehrt zur Intuition. Ein hoher Zinssatz bedeutet einen niedrigen Wert, ein niedriger Zinssatz einen hohen. Der Grund: Der Zinssatz steht im Nenner. Je risikoreicher ein Objekttyp gilt, desto höher der Satz und desto niedriger das Ergebnis.

Für dich als Eigentümer ist das die unsichtbarste und zugleich stärkste Stellschraube in jedem Gutachten über ein vermietetes Objekt. Zwei Gutachter mit derselben Miete und unterschiedlichen Zinssätzen kommen zu Werten, die weit auseinanderliegen.

Liegenschaftszinssatz und Ertragswert gerechnet

Ein Mehrfamilienhaus mit 24.000 Euro Jahresnettokaltmiete, 20 Prozent Bewirtschaftungskosten und 50 Jahren Restnutzungsdauer. Der Reinertrag liegt bei 19.200 Euro.

Quelle: eigene Berechnung, Barwertfaktor bei 50 Jahren Restnutzungsdauer, Reinertrag 19.200 €. Beispielwerte ohne Bodenwertanteil. Stand: 09/2026.

Ein einziger Prozentpunkt verschiebt das Ergebnis um rund 80.000 Euro. Deshalb ist die Frage „Woher stammt dein Zinssatz?“ bei jedem Gutachten über ein Renditeobjekt die wichtigste Frage überhaupt.

Worauf du achten solltest

Nimm den Satz aus der passenden Quelle. Für ein Objekt in Bochum gehört der Satz aus dem hiesigen Grundstücksmarktbericht in die Rechnung, nicht ein bundesweiter Durchschnitt und schon gar kein Wert aus einer anderen Stadt.

Achte auf die Objektart. Ein Wohnhaus, ein gemischt genutztes Haus mit Laden im Erdgeschoss und ein reines Bürogebäude haben deutlich unterschiedliche Sätze. Wer die falsche Kategorie nimmt, rechnet an der Realität vorbei.

Bleib im Modell. Die Zinssätze werden aus Kaufpreisen abgeleitet, indem der Ausschuss bestimmte Annahmen zu Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer trifft. Wer den Zinssatz übernimmt, die Annahmen aber austauscht, bekommt ein Ergebnis ohne Grundlage.

Und schau, ob der Bodenwert sauber getrennt ist. Im Ertragswertverfahren wird der Boden gesondert behandelt und mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst. Wer den Bodenwertanteil vergisst oder doppelt ansetzt, verschiebt das Ergebnis um einen weiteren fünfstelligen Betrag.

Woran du einen realistischen Ansatz erkennst

Ein sauberes Gutachten nennt Quelle, Jahrgang und Objektart des verwendeten Satzes in einem Satz. Fehlt diese Angabe, oder steht dort nur „marktüblich“, ist das Ergebnis nicht überprüfbar.

Umgekehrt gilt: Ein niedriger Zinssatz ist kein Geschenk, sondern eine Aussage über Sicherheit und Nachfrage. Wer ein sanierungsbedürftiges Haus mit dem Satz eines gepflegten Neubaus rechnet, produziert einen Wert, den kein Käufer bezahlt — und verliert Monate am Markt.

Beim Kauf lohnt der umgekehrte Blick. Teile den Reinertrag durch den geforderten Preis, dann hast du die Rendite, die der Verkäufer dir zumutet. Liegt sie deutlich unter dem örtlichen Liegenschaftszinssatz für diese Objektart, zahlst du über Markt — und musst begründen können, warum sich das trotzdem rechnet.

Verwandte Begriffe

• Ertragswertverfahren — wo der Satz wirkt.
• Jahresreinertrag — die Zahl im Zähler.
• Bewirtschaftungskosten — was vorher abgezogen wird.
• Gutachterausschuss — Herkunft der Sätze.
• Restnutzungsdauer — die Laufzeit der Rechnung.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Der Liegenschaftszinssatz übersetzt Marktverhalten in eine Zahl und bewegt den Ertragswert stärker als jede andere Größe. Wichtig sind die richtige Objektart, die örtliche Quelle und ein Modell, das zusammenpasst. Was das für dein vermietetes Objekt bedeutet, klärt eine Immobilienbewertung in Bochum mit offengelegten Ansätzen.