Bewirtschaftungskosten

Von 1.000 Euro Miete im Monat bleiben nie 1.000 Euro übrig. Zwischen der eingehenden Miete und dem, was am Jahresende tatsächlich auf dem Konto liegt, stehen die Bewirtschaftungskosten. Sie sind der Grund, warum die Rendite einer Immobilie fast immer niedriger ausfällt als die erste Überschlagsrechnung verspricht.

Vier Blöcke gehören dazu: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, die du nicht umlegen kannst. Alles zusammen zieht ein Sachverständiger vom Rohertrag ab, um zum Reinertrag zu kommen — und der Reinertrag ist die Grundlage der Wertermittlung bei vermieteten Objekten.

Was das für dich bedeutet

Wer eine Kapitalanlage kauft, rechnet oft mit der Bruttorendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Diese Zahl sieht gut aus und sagt wenig. Erst nach Abzug der Bewirtschaftungskosten wird daraus die Nettorendite, und die liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte darunter.

Als Verkäufer eines Mehrfamilienhauses solltest du die Zahlen kennen, bevor der Käufer sie kennt. Ein Interessent mit Erfahrung setzt die Kosten selbst an, und zwar eher großzügig. Wer belegen kann, dass Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand tatsächlich niedriger liegen, verteidigt seinen Preis mit Unterlagen statt mit Argumenten.

Für die Instandhaltung gilt eine unbequeme Wahrheit: Sie fällt nicht gleichmäßig an. Zehn ruhige Jahre und dann ein Dach für 60.000 Euro — im Durchschnitt sieht das harmlos aus, im Jahr der Ausgabe nicht. Deshalb rechnen Gutachter mit einem jährlichen Ansatz, obwohl das Geld in Schüben abfließt.

Beispiel: Bewirtschaftungskosten eines Mehrfamilienhauses

Sechs Wohnungen, zusammen 400 Quadratmeter, Jahresrohertrag 36.000 Euro nettokalt.

Beispielrechnung, gerundet. Rohertrag und Kostenansätze sind frei gewählte Annahmen zur Veranschaulichung. Für die amtliche Wertermittlung gelten die Modellansätze der Immobilienwertermittlungsverordnung und die Vorgaben des zuständigen Gutachterausschusses. Stand: 09/2026.

Aus 36.000 Euro werden knapp 28.900 Euro. Das sind rund 20 Prozent Abschlag — und in diesem Beispiel ist noch kein einziger Euro Zins oder Tilgung berücksichtigt.

Worauf du achten solltest

Der häufigste Fehler ist ein zu niedriger Instandhaltungsansatz bei alten Gebäuden. Ein Haus mit Baujahr vor 1970, originalen Fenstern und einer betagten Heizung braucht mehr als ein Neubau. Wer hier zu knapp rechnet, kauft sich eine Überraschung.

Der zweite Fehler betrifft das Mietausfallwagnis. Es deckt nicht nur Leerstand, sondern auch nicht zahlende Mieter und die Kosten einer Räumung. In Häusern mit häufigem Wechsel oder sehr kleinen Wohnungen liegt es höher als der Standardansatz.

Und vergiss die eigene Arbeitszeit nicht. Wer selbst verwaltet, spart keine Kosten, sondern bezahlt sie mit Abenden und Wochenenden. In der Bewertung wird die Verwaltung unabhängig davon angesetzt — deshalb ist die Frage, ob du sie selbst machen willst, eine Frage an dich, keine an die Rechnung.

Verwandte Begriffe

• Rohertrag — der Ausgangswert vor allen Abzügen.
• Jahresreinertrag — das Ergebnis nach den Kosten.
• Mietausfallwagnis — der Puffer für Leerstand und Zahlungsausfall.
• Ertragswertverfahren — die Methode, in der all das zusammenläuft.
• Anfangsrendite — die Kennzahl, die ohne diese Kosten täuscht.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ob dein Haus die Rendite bringt, die auf dem Papier steht, entscheidet sich an diesen vier Positionen. Wie sie in eine belastbare Wertermittlung eingehen, zeigt die Seite zur Immobilienbewertung.