Ertragswertverfahren

Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist die entscheidende Frage nicht, was der Bau gekostet hat. Entscheidend ist, was oben herauskommt. Genau das rechnet das Ertragswertverfahren aus: Es nimmt die dauerhaft erzielbare Miete, zieht die Kosten ab und rechnet den Rest über die verbleibende Lebensdauer des Gebäudes auf einen heutigen Wert zurück. Für Bochumer Mehrfamilienhäuser ist es das Standardverfahren, und es stützt sich auf die Liegenschaftszinssätze, die der örtliche Gutachterausschuss aus echten Kaufverträgen ableitet.

Was das für dich bedeutet

Wenn du ein vermietetes Haus verkaufst, kauft der Käufer eine Zahlungsreihe. Jeder Euro Miete mehr im Jahr hebt den Wert um ein Vielfaches. Jeder Leerstand, jede Mietminderung, jeder Mieter, der seit zwanzig Jahren zu 4,90 Euro je Quadratmeter wohnt, zieht ihn nach unten. Das ist unbequem, aber ehrlich: Eine schöne Fassade rettet keinen schwachen Ertrag.

Das Verfahren läuft immer in denselben Schritten. Erst der Rohertrag, also die marktübliche Jahresmiete ohne Betriebskosten. Dann die Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Übrig bleibt der Reinertrag. Davon wird der Zinsertrag des Grundstücks abgezogen, denn der Boden verbraucht sich nicht. Der Rest gehört dem Gebäude und wird mit einem Faktor multipliziert, der von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins abhängt. Zum Schluss kommt der Bodenwert wieder oben drauf.

Der Rohertrag ist immer die Nettokaltmiete. Betriebskosten, Heizkosten und Nebenabreden gehören nicht hinein, weil das durchlaufende Posten für die Mieter sind. Wer versehentlich mit der Warmmiete rechnet, landet schnell ein Viertel zu hoch — und wundert sich später, warum jeder Kaufinteressent abwinkt.

Beispiel: ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen

Sechs Wohnungen mit je 65 Quadratmetern, zusammen 390 Quadratmeter. Angesetzt wird die Bochumer Median-Angebotsmiete von 8,76 Euro je Quadratmeter nettokalt. Das Grundstück ist 400 Quadratmeter groß, der Bodenwert wird mit 300 Euro je Quadratmeter angenommen. Der Liegenschaftszins liegt bei 4,0 Prozent, die Restnutzungsdauer bei 40 Jahren.

Modellrechnung nach dem Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Miete: Median-Angebotsmiete Bochum 8,76 €/m² nettokalt. Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer sind Annahmen; verbindliche Werte liefern Bodenrichtwertkarte und Gutachterausschuss. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Der Liegenschaftszins ist der empfindlichste Hebel. Steigt er von 4,0 auf 5,0 Prozent, sinkt der Ertragswert im Beispiel um rund 80.000 Euro — ohne dass sich am Haus irgendetwas geändert hätte. Achte deshalb darauf, dass in einem Gutachten der Zinssatz des örtlichen Gutachterausschusses steht und nicht irgendein Erfahrungswert.

Zweiter Hebel ist die Restnutzungsdauer. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter, kann sich durch eine echte Modernisierung aber deutlich verlängern. Wenn Dach, Fenster, Heizung und Leitungen erneuert wurden, gehören die Belege ins Bewertungsgespräch. Ohne Nachweis rechnet ein Gutachter mit dem Baujahr.

Viele Verkäufer rechnen lieber mit dem Faktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Als grobe Orientierung im Gespräch ist das brauchbar. Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Alter des Gebäudes blendet der Faktor aber komplett aus, und genau daran scheitern viele Preisvorstellungen bei der Bank des Käufers.

Ein Sonderfall ist die Miete, die unter dem Markt liegt. Bewertet wird die nachhaltig erzielbare Miete — die aktuelle Miete zählt trotzdem, weil ein Käufer die bestehenden Verträge übernimmt und Erhöhungen nur in den Grenzen des Mietrechts durchsetzen kann. Genau an dieser Differenz entscheidet sich in Verhandlungen oft der Preis.

Verwandte Begriffe

• Liegenschaftszinssatz — der Zins, mit dem der Markt eine Immobilie verzinst sieht.
• Jahresreinertrag — was nach Abzug der Bewirtschaftungskosten übrig bleibt.
• Restnutzungsdauer — die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes.
• Bewirtschaftungskosten — Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.
• Sachwertverfahren — das Gegenstück für selbst genutzte Häuser.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber passendes Bewertungsverfahren wählen. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ob dein Haus über den Ertrag, den Sachwert oder den Vergleich bewertet wird, hängt von der Nutzung ab — und die Wahl des Verfahrens entscheidet über zehntausende Euro. Wie eine belastbare Bewertung abläuft, steht auf der Seite Immobilienbewertung in Bochum.