Jahresreinertrag

Miete rein, Kosten raus, Rest zählt. Nach dieser einfachen Logik funktioniert der Jahresreinertrag. Er ist die zentrale Größe im Ertragswertverfahren, mit dem vermietete Immobilien bewertet werden: Rohertrag eines Jahres minus Bewirtschaftungskosten. Wer eine Kapitalanlage bewertet, rechnet nicht mit der Miete, sondern mit dieser bereinigten Zahl.

Was das für dich bedeutet

Zwei Häuser mit derselben Miete können völlig verschieden viel wert sein. Der Unterschied steckt in den Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, das Risiko, dass eine Wohnung leer steht, und die Betriebskosten, die du nicht auf Mieter umlegen kannst. Genau diese Positionen zieht der Jahresreinertrag ab.

Für dich als Verkäufer heißt das: Ein Käufer, der rechnet, sieht durch eine geschönte Mietaufstellung hindurch. Für dich als Käufer heißt es: Frag nach den echten Kosten der letzten drei Jahre, bevor du eine Rendite in dein Modell schreibst. Ein voller Keller alter Rechnungen ist mehr wert als jede Exposé-Angabe.

Verwechsle den Reinertrag nicht mit der Rendite. Der Reinertrag ist ein Eurobetrag pro Jahr. Die Rendite entsteht erst, wenn du ihn ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital setzt. Und der oft genannte Faktor — Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete — arbeitet sogar noch mit der Bruttomiete und blendet die Kosten ganz aus. Er taugt für den schnellen Vergleich, nicht für die Entscheidung.

Es gibt noch einen dritten Grund, warum sich die Rechnerei lohnt. Banken finanzieren Anlageobjekte nach der Frage, ob das Haus sich selbst trägt. Sie schauen dabei nicht auf die Bruttomiete, sondern auf einen bereinigten Ertrag, der dem Jahresreinertrag sehr nahe kommt. Wer diese Zahl vor dem Bankgespräch kennt, weiß vorher, welcher Kaufpreis finanzierbar ist.

Beispiel: Jahresreinertrag eines Mehrfamilienhauses

Ein Haus mit sechs Wohnungen und 420 Quadratmetern Wohnfläche bringt 8,50 Euro je Quadratmeter nettokalt im Monat.

Vereinfachtes Rechenbeispiel. Die anzusetzenden Bewirtschaftungskosten regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung.

Im nächsten Schritt wird vom Jahresreinertrag noch die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Was dann bleibt, gehört rechnerisch dem Gebäude und wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Worauf du achten solltest

Rechne mit der marktüblich erzielbaren Miete, nicht mit der Miete, die zufällig gerade läuft. Wohnt eine Mieterin seit zwanzig Jahren weit unter Marktniveau, senkt das den Ertrag heute, ist aber ein Reserve für später. Setz die Instandhaltung ehrlich an — bei einem alten Haus mit Sanierungsstau reicht ein Pauschalbetrag aus der Tabelle nicht. Und verwechsle den Reinertrag nicht mit dem Gewinn: Zins, Tilgung und Steuern stehen hier noch gar nicht drin.

Der letzte Schritt entscheidet oft mehr als der Ertrag selbst. Aus dem Reinertrag wird ein Wert, indem der Gebäudeanteil über die verbleibende Nutzungsdauer kapitalisiert wird. Je kürzer diese Restnutzungsdauer und je höher der Liegenschaftszinssatz, desto kleiner der Wert bei gleicher Miete. Wer also ein Haus modernisiert und die Nutzungsdauer verlängert, hebt den Ertragswert, ohne einen Cent mehr Miete zu nehmen.

Verwandte Begriffe

• Rohertrag — die Jahresmiete vor Abzug der Kosten.
• Bewirtschaftungskosten — alles, was vom Rohertrag abgeht.
• Ertragswertverfahren — das Verfahren, in dem der Reinertrag steckt.
• Liegenschaftszinssatz — der Zins, mit dem der Ertrag in einen Wert umgerechnet wird.
• Mietausfallwagnis — der Abschlag für Leerstand und Zahlungsausfall.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Der Jahresreinertrag übersetzt Mieteinnahmen in eine belastbare Zahl, weil er die Kosten des Betriebs ehrlich abzieht. Er ist die Brücke zwischen Mietvertrag und Verkehrswert. Willst du wissen, welcher Ertrag deinem Objekt tatsächlich zugerechnet wird und was daraus als Wert folgt, starte mit einer Immobilienbewertung.