Makleralleinauftrag

Was das für dich bedeutet

Es klingt erst einmal nach weniger Auswahl. Tatsächlich ist es meistens das Gegenteil. Steht dieselbe Wohnung bei drei Maklern mit drei Preisen und drei Fotoserien online, denkt jeder Interessent dasselbe: Die wird niemand los. Der Preis rutscht, bevor die erste Besichtigung läuft. Ein einziger Anbieter mit einer einzigen Darstellung hält den Markt sauber.

Der zweite Effekt betrifft den Aufwand. Wer Fotos, Grundrisse, Energieausweis, Anzeigen und Besichtigungen bezahlt, tut das nur, wenn er die Chance hat, den Auftrag auch zu Ende zu bringen. Ohne Alleinauftrag bleibt für alle Beteiligten die Sorge, dass die Arbeit umsonst war — und dann bleibt die Vermarktung dünn.

Und es gibt einen dritten Punkt, über den selten gesprochen wird: die Interessentenliste. Ein Makler, der ein Objekt exklusiv hat, ruft zuerst die Leute an, die schon suchen und deren Finanzierung geprüft ist. Bei einem Objekt, das überall gleichzeitig steht, spart er sich diesen Anruf oft, weil er nicht weiß, ob er den Käufer am Ende überhaupt vermitteln darf.

Beispiel: die drei Varianten im Makleralleinauftrag

Nicht jeder Alleinauftrag bindet dich gleich stark. Der Unterschied steckt in zwei Fragen: Darfst du selbst verkaufen, und muss ein Interessent, der dich direkt anruft, an den Makler weitergereicht werden.

Quelle: eigene Darstellung nach §§ 652 ff. BGB und ständiger Rechtsprechung zum Maklervertrag.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt zusätzlich: Der Maklervertrag braucht mindestens Textform, eine E-Mail genügt. Und die Provision wird geteilt. Bei 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer trägt jede Seite 3,57 Prozent. Wer als Verkäufer die Hälfte zahlt, kann nie mehr als die Hälfte auf den Käufer abwälzen.

Ein Rechenbeispiel dazu: Bei einem Kaufpreis von 340.000 Euro sind 3,57 Prozent rund 12.140 Euro je Seite. Diese Summe ist verdient, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt — nicht schon dann, wenn ein Exposé verschickt wurde. Platzt der Verkauf, entsteht auch kein Anspruch.

Worauf du achten solltest

Drei Punkte lohnen den zweiten Blick. Erstens die Laufzeit: Ein halbes Jahr ist verbreitet, eine automatische Verlängerung ohne dein Zutun ist es nicht — lass dir eine ausdrückliche Verlängerung offenhalten. Zweitens die Leistung: Im Vertrag sollte stehen, was tatsächlich passiert, also Fotos, Grundriss, Exposé, Portale, Bonitätsprüfung der Interessenten, Rückmeldung an dich. Ein Alleinauftrag ohne Leistungsversprechen ist eine Einbahnstraße. Drittens die Provision: Wann sie entsteht, wie hoch sie ist und wer sie trägt, gehört schriftlich und in eine Zeile, die du deinem besten Freund vorlesen könntest.

Steht in deinem Entwurf eine Klausel, die du nicht verstehst, lass sie von einem Anwalt prüfen, bevor du unterschreibst. Das kostet wenig und erspart im Streitfall viel.

Ehrlich bleibt auch dieser Satz: Ein Alleinauftrag macht aus einem zu teuren Objekt kein gefragtes. Er sorgt nur dafür, dass die Vermarktung konzentriert läuft und der Preis eine faire Chance bekommt. Stimmt der Startpreis nicht, hilft keine Vertragsform der Welt — dann hilft nur, den Preis vor dem Start ehrlich zu bestimmen.

Verwandte Begriffe

• Courtage — das andere Wort für die Maklerprovision.
• Provisionsteilung — die gesetzliche Halbe-halbe-Regel beim Verkauf an Verbraucher.
• Provisionsanspruch — wann die Provision wirklich verdient ist.
• Widerrufsrecht — deine Frist, aus dem Vertrag wieder herauszukommen.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Arten von Maklerverträgen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ob ein Alleinauftrag für deine Immobilie der richtige Weg ist, hängt vom Objekt, vom Preis und von deinem Zeitplan ab. Was ein Makler konkret übernimmt und was das kostet, steht auf der Seite was ein Immobilienmakler übernimmt.