Provisionsteilung

Früher stand im Inserat oft „provisionsfrei für den Verkäufer“. Diese Zeiten sind vorbei. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher schreibt das Gesetz die Provisionsteilung vor: Was die eine Seite zahlt, zahlt die andere auch — und keine Seite mehr als die andere.

Die Regeln stehen in §§ 656c und 656d BGB und gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbe gilt die Teilung nicht — dort ist frei verhandelbar, wer zahlt.

Was das für dich bedeutet

Verkaufst du, kannst du die Kosten nicht mehr komplett auf den Käufer schieben. Dafür verhandelst du den Gesamtsatz mit — und jeder Euro, den du herunterhandelst, halbiert sich für dich sofort mit.

Kaufst du, hast du zwei Schutzmechanismen. Erstens darf deine Hälfte nie höher sein als die der Verkäuferseite. Zweitens musst du erst zahlen, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Teil überwiesen hat. Lass dir diesen Nachweis geben, bevor du deine Rechnung begleichst.

Wichtig für die Finanzierung: Die Provision gehört zu den Kaufnebenkosten und wird von Banken selten mitfinanziert. Du brauchst sie als Eigenkapital.

Für die Steuer ist die Teilung ebenfalls interessant. Kaufst du zur Vermietung, zählt deine Hälfte zu den Anschaffungsnebenkosten und wandert über die Abschreibung in die Steuererklärung. Bei Eigennutzung gibt es diesen Effekt nicht. Wie das in deinem Fall zu buchen ist, klärst du am besten mit einem Steuerberater, bevor der Notartermin steht.

Beispiel: Provisionsteilung bei 300.000 Euro Kaufpreis

Vereinbart sind 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Die Hälfte davon sind 3,57 Prozent je Seite.

Beispielrechnung. Nebenkosten mit 6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen sowie rund 1,5 % für Notar und Grundbuch, gerundet.

Handelst du den Gesamtsatz auf 6 Prozent herunter, sinkt jede Hälfte auf 9.000 Euro. Beide Seiten sparen gleich viel — das macht das Gespräch über den Satz einfacher als früher.

Auffällig ist die letzte Zeile. Die Provision ist längst nicht der größte Posten. Grunderwerbsteuer und Notar summieren sich in Nordrhein-Westfalen auf ungefähr das Doppelte der halben Provision. Wer nur über den Maklersatz verhandelt und die übrigen Nebenkosten nicht durchrechnet, spart an der falschen Stelle.

Worauf du achten solltest

Umgehungsversuche sind unwirksam. Wer als Verkäufer formal die halbe Provision zahlt, sie aber über einen künstlich erhöhten Kaufpreis zurückholt, riskiert, dass die ganze Vereinbarung kippt. Dann steht der Makler ohne Honorar da.

Prüfe, welcher Vertragstyp vorliegt. Zahlt nur eine Seite den Makler, gilt § 656d BGB mit der Nachweispflicht. Haben beide Seiten getrennt beauftragt, gilt § 656c BGB mit der strikten Halbierung.

Der Satz selbst ist nicht gesetzlich geregelt. Üblich sind in Nordrhein-Westfalen 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, aber verhandelbar bleibt er trotzdem.

Lass dir die Vereinbarung in Textform geben. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher ist die Textform Pflicht — eine mündliche Zusage bindet niemanden, und ein Vertrag ohne Form kostet den Makler seinen Anspruch.

Verwandte Begriffe

Wann überhaupt ein Honorar entsteht, erklärt der Provisionsanspruch. Die Höhe steckt hinter dem Begriff Courtage. Eine im Kaufpreis eingerechnete Vergütung heißt Innenprovision. Zu den Nebenkosten zählen außerdem Anschaffungsnebenkosten und die Grundsteuer nach dem Kauf.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Maklerprovision beim Verkauf weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer teilen sich beide Seiten die Maklerkosten zu gleichen Teilen. Der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer und erst nach dessen Zahlungsnachweis. Verhandel den Gesamtsatz, nicht die Verteilung — davon profitierst du in jedem Fall. Welche Arbeit hinter der Hälfte steckt, kannst du bei der Maklerleistung im Detail nachlesen.