Provisionsanspruch des Maklers

Zwei Wochen nach dem Notartermin flattert eine Rechnung ins Haus. Ob sie berechtigt ist, entscheidet der Provisionsanspruch des Maklers. Er steht in § 652 BGB und hängt an drei Bedingungen, die alle drei erfüllt sein müssen: Es gibt einen wirksamen Maklervertrag, der Makler hat nachgewiesen oder vermittelt, und genau daraus ist der Kaufvertrag entstanden.

Fehlt eine dieser drei Bedingungen, gibt es kein Geld. Ein Makler, der ein halbes Jahr arbeitet und am Ende scheitert, geht leer aus. Das ist der Kern des Geschäfts: Bezahlt wird der Erfolg, nicht der Aufwand.

Was das für dich bedeutet

Als Verkäufer zahlst du nichts, solange nichts verkauft ist. Inserate, Fotos, Besichtigungen und Termine gehen zulasten des Maklers. Erst die Beurkundung löst die Rechnung aus.

Als Käufer bist du nur dann in der Pflicht, wenn du selbst einen Maklervertrag geschlossen hast. Das geht auch stillschweigend: Wer ein Exposé mit klar benanntem Provisionshinweis anfordert und danach besichtigt, nimmt das Angebot an. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher braucht dieser Vertrag allerdings Textform, also mindestens eine E-Mail. Ein Handschlag reicht nicht.

Und noch etwas: Der Anspruch setzt einen wirksamen Hauptvertrag voraus. Platzt der Kauf, weil die Finanzierung des Käufers scheitert und beide Seiten den Vertrag aufheben, entfällt in aller Regel auch die Provision.

Das gilt auch, wenn der Vertrag von Anfang an nichtig war, etwa weil eine Vollmacht fehlte. Anders liegt der Fall, wenn der Käufer einfach nicht zahlt und der Verkäufer deshalb zurücktritt. Dann war der Vertrag wirksam zustande gekommen, und der Anspruch bleibt bestehen. Wer verkauft, sollte diesen Punkt im Maklervertrag ausdrücklich geregelt haben.

Beispiel: was der Provisionsanspruch des Maklers in Zahlen bedeutet

Üblich sind beim Verkauf an Verbraucher 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, geteilt in zwei gleiche Hälften von je 3,57 Prozent. Für ein Reihenhaus zu 455.000 Euro sieht das so aus.

Beispielrechnung mit 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer, hälftig geteilt nach §§ 656c, 656d BGB. Gerundet auf volle Euro.

Die Provision wird fällig, wenn der Notar beurkundet hat. Viele Verträge nennen zusätzlich eine Zahlungsfrist von zehn oder vierzehn Tagen nach Rechnungsstellung. Für die Finanzierung heißt das: Der Betrag muss als Eigenkapital bereitliegen, denn Banken finanzieren Nebenkosten nur selten mit.

Worauf du achten solltest

Prüfe, wer wen zuerst nachgewiesen hat. Kanntest du das Objekt schon aus einem anderen Inserat, fehlt der ursächliche Zusammenhang — dann besteht kein Anspruch. Das nennt sich Vorkenntnis, und du musst sie belegen können.

Achte auf doppelte Ansprüche. Ein Makler darf nicht von der Käuferseite mehr verlangen, als die Verkäuferseite zahlt. Und er darf vom Käufer erst kassieren, wenn der Verkäufer seine Hälfte nachweislich bezahlt hat.

Lies die Provisionsvereinbarung auf Verflechtungen. Gehört der Makler zum Verkäufer, etwa als Tochterfirma eines Bauträgers, kann der Anspruch gegen den Käufer entfallen. Diese Verbindung muss offengelegt werden.

Bei Streit über eine Rechnung lohnt sich der Gang zu einem Anwalt für Maklerrecht, bevor du zahlst. Zurückholen ist deutlich mühsamer als vorher prüfen lassen. Und bewahre die Korrespondenz auf: Wer wann welches Exposé geschickt hat, entscheidet solche Fälle häufiger als jedes Argument über die Höhe.

Verwandte Begriffe

Wie hoch das Honorar ausfällt, steht unter Courtage. Wer welche Hälfte trägt, klärt die Provisionsteilung. Wenn die Provision im Kaufpreis versteckt ist, geht es um Innenprovision. Die Bindung zwischen dir und dem Makler regelt der Makleralleinauftrag, und der Zeitpunkt der Fälligkeit hängt am Kaufvertrag.

Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber Maklervertrag kündigen. Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Kurz zusammengefasst

Der Provisionsanspruch entsteht nur bei Erfolg, nur mit wirksamem Vertrag und nur, wenn die Maklerarbeit den Kauf tatsächlich ausgelöst hat. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher braucht der Vertrag Textform, und die Kosten werden hälftig geteilt. Wer vorher weiß, wann gezahlt wird, streitet hinterher nicht. Was ein Makler für diese Hälfte konkret leistet, kannst du dir vorher zeigen lassen — Erfolgshonorar heißt schließlich, dass die Leistung vorgeht.