Nachrüstpflicht (GEG)

Was das für dich bedeutet

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, unterscheidet zwei Dinge. Es gibt Regeln, die erst greifen, wenn du ohnehin baust. Und es gibt drei Pflichten, die unabhängig davon gelten. Diese drei heißen Nachrüstpflicht. Sie treffen fast jedes Haus, das vor der ersten Wärmeschutzverordnung gebaut wurde.

Der Punkt, der beim Kauf am häufigsten übersehen wird: Die Uhr läuft neu, sobald das Haus den Eigentümer wechselt. Wenn der Verkäufer selbst darin gewohnt hat, war er meist befreit. Diese Befreiung geht nicht auf dich über. Du hast nach dem Eigentumsübergang zwei Jahre Zeit, die offenen Punkte zu erledigen. Das ist kein Ratschlag, sondern eine Frist, die auch kontrolliert wird — der Bezirksschornsteinfeger prüft die Heizung bei der Feuerstättenschau.

Warum es diese drei Punkte gibt

Alle drei Maßnahmen haben eines gemeinsam: Sie sparen viel Energie und kosten vergleichsweise wenig. Über eine ungedämmte oberste Geschossdecke geht ein spürbarer Teil der Heizwärme direkt in den kalten Dachraum. Blanke Rohre im Keller heizen den Keller, nicht die Wohnung. Und ein Kessel aus der Zeit vor der Brennwerttechnik verbrennt Gas oder Öl bei gleicher Wärme messbar ineffizienter. Der Gesetzgeber hat sich also genau die Stellen ausgesucht, an denen sich der Aufwand am schnellsten rechnet — was für dich der Trost an der Sache ist: Du zahlst nicht in ein Loch, sondern senkst deine eigene Heizkostenrechnung.

Ein Beispiel mit Zahlen

Du kaufst ein Reihenhaus aus den späten Sechzigern. Der Gaskessel im Keller hat ein Typenschild mit Baujahr, das mehr als drei Jahrzehnte zurückliegt. Der Dachboden ist unausgebaut und die Decke darunter ungedämmt. Im Heizungskeller laufen blanke Kupferrohre durch den Raum.

Quelle: Gebäudeenergiegesetz (GEG), §§ 47, 71 und 72. Stand: September 2026.

Die Rohrdämmung ist die günstigste der drei Pflichten und oft an einem Nachmittag erledigt. Die Deckendämmung liegt bei einem normalen Dachboden im niedrigen vierstelligen Bereich, wenn du Klemmfilz zwischen die Balken bringst. Der Kesseltausch ist der teure Posten — und der, der deine Kaufpreisverhandlung verändern sollte.

Worauf du achten solltest

Nicht jeder alte Kessel muss raus. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen, auch wenn sie älter als dreißig Jahre sind. Welcher Typ bei dir im Keller steht, sagt dir der Schornsteinfeger in einem Satz. Frag ihn, bevor du ein Angebot für eine neue Heizung einholst.

Befreit bleibst du außerdem, wenn sich der Aufwand über die übliche Nutzungsdauer nicht rechnet. Diese Ausnahme klingt bequemer, als sie ist: Du musst sie belegen können, und die untere Bauaufsicht entscheidet darüber. Lass dir das von einem Energieberater rechnen, statt es zu behaupten.

Beim Kauf gehört die Nachrüstpflicht auf den Zettel, bevor du ein Gebot abgibst. Verlangt der Verkäufer den vollen Preis für ein Haus, in dem noch ein alter Kessel steht, zahlst du die Sanierung zweimal — einmal im Preis und einmal beim Heizungsbauer. Ein Blick auf das Typenschild und in den Energieausweis kostet dich nichts.

Wenn du dagegen verkaufst, gilt dasselbe umgekehrt. Ein Käufer, der die Nachrüstpflicht kennt, wird sie in seinem Gebot abziehen — meist großzügiger, als die Arbeiten tatsächlich kosten. Es lohnt sich, vorher zwei Angebote einzuholen und sie beim Besichtigungstermin auf den Tisch zu legen. Aus einer diffusen Angst vor unbekannten Kosten wird so eine Zahl, über die sich reden lässt. Verschweigen ist dagegen keine Option: Ein bekannter Mangel, den du nicht nennst, holt dich nach dem Kaufvertrag wieder ein.