Sachwertfaktor

Was das für dich bedeutet

Das Sachwertverfahren rechnet erst einmal technisch. Es addiert den Bodenwert und den Wert des Gebäudes und kommt so auf einen vorläufigen Sachwert. Diese Zahl sagt aber noch nichts darüber, was jemand tatsächlich zahlt. Genau dafür gibt es den Sachwertfaktor, früher Marktanpassungsfaktor genannt.

Der Faktor stammt nicht aus einem Bauchgefühl. Der Gutachterausschuss wertet alle beurkundeten Kaufverträge aus, rechnet für die verkauften Häuser den Sachwert nach und vergleicht ihn mit dem gezahlten Preis. Aus diesem Verhältnis entsteht der Faktor. In Bochum kommen die Zahlen aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses.

Ein Faktor unter 1,0 heißt: Am Markt wird weniger gezahlt, als das Haus rechnerisch wert wäre. Über 1,0 heißt das Gegenteil. Beides ist normal und hängt an der Nachfrage in der Lage, an der Höhe des Bodenwerts und an der Größenordnung des Objekts.

Für dich als Eigentümer ist das die Brücke zwischen zwei Welten. Die eine Welt sagt, was ein Haus gekostet hat und was es an Substanz noch hat. Die andere Welt sagt, was jemand dafür zahlt. Der Faktor ist die gemessene Antwort darauf, wie weit diese beiden Welten in deiner Gegend auseinanderliegen — und deshalb keine Verhandlungssache, sondern eine veröffentlichte Zahl.

Beispiel: derselbe Rechenwert, drei Faktoren

Vorläufiger Sachwert eines Einfamilienhauses: 320.000 Euro.

Beispielrechnung: eigene Darstellung nach ImmoWertV. Die örtlichen Faktoren veröffentlicht der Gutachterausschuss. Stand: 09/2026.

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 128.000 Euro, ohne dass sich am Haus ein einziger Ziegel geändert hätte. Wer ein Gutachten liest, sollte deshalb immer nachsehen, welcher Faktor angesetzt wurde und woher er stammt.

Worauf du achten solltest

Der Faktor ist keine feste Zahl für eine ganze Stadt. Die Ausschüsse veröffentlichen ihn in Tabellen, gestaffelt nach der Höhe des vorläufigen Sachwerts und nach dem Bodenrichtwert. Ein kleines Haus auf einem teuren Grundstück bekommt einen anderen Faktor als ein großes Haus auf einem günstigen. Wer den falschen Wert aus der Tabelle greift, liegt schnell um zwanzig Prozent daneben.

Der zweite Punkt ist der Zeitverzug. Die Faktoren beruhen auf Verträgen, die bereits beurkundet sind. Sie beschreiben also die Vergangenheit. Bei ruhigem Markt ist das kein Problem, bei drehenden Zinsen schon. Ein Gutachten sollte dazu einen Satz sagen.

Der dritte Punkt: Der Sachwertfaktor gleicht keine Fehler in den Schritten davor aus. Wer die Nutzungsdauer zu optimistisch ansetzt oder Modernisierungen doppelt bewertet, bekommt auch nach der Marktanpassung eine falsche Zahl. Der Faktor korrigiert das Verhältnis zum Markt, nicht die Rechnung.

Und für den Alltag: Bei Eigentumswohnungen und typischen Reihenhäusern gibt es meist genug Vergleichsverkäufe. Dann ist das Vergleichswertverfahren die verlässlichere Wahl, und der Sachwert dient nur zur Kontrolle.

Ein praktischer Hinweis für Verhandlungen: Wenn ein Interessent mit einem Gutachten kommt, das deutlich unter deiner Vorstellung liegt, lohnt der Blick auf genau diese eine Zeile. Steht dort ein Faktor, der nicht zu deinem Bodenrichtwert und deiner Objektgröße passt, hast du ein sachliches Argument statt eines Streits über Geschmack.

Verwandte Begriffe

• Sachwertverfahren — das Verfahren, in dem der Faktor angewendet wird
• Bodenrichtwert — eine der Größen, nach denen der Faktor gestaffelt ist
• Gutachterausschuss — wer die Zahlen veröffentlicht
• Kaufpreissammlung — die Datengrundlage dahinter
• Vergleichsfaktor — das Gegenstück im Vergleichswertverfahren

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Welcher Faktor für dein Haus, deine Straße und deine Grundstücksgröße wirklich passt, lässt sich nur mit den örtlichen Daten sagen — wie eine solche Einschätzung entsteht, steht auf der Seite zur Immobilienbewertung in Bochum.