Umschuldung

Der Brief der Bank kommt meist ein Jahr vorher: Die Zinsbindung läuft aus, hier ist unser Angebot für die Anschlussfinanzierung. Wer diesen Brief unterschreibt, ohne zu vergleichen, verschenkt in vielen Fällen einen vierstelligen Betrag pro Jahr.

Was das für dich bedeutet

Zum Ende der Zinsbindung bist du frei. Du kannst bei deiner Bank verlängern, was Prolongation heißt, oder den Restbetrag von einer anderen Bank ablösen lassen. Die neue Bank überweist die Restschuld, die alte gibt die Grundschuld frei.

Während der laufenden Zinsbindung ist der Ausstieg teurer. Die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, weil ihr Zinsen entgehen. Diese kann bei größeren Restschulden und langer Restlaufzeit erheblich sein und macht eine Umschuldung oft unwirtschaftlich.

Eine wichtige Ausnahme steht im Gesetz: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung. Dieses Recht kann dir kein Vertrag nehmen, und es lohnt sich, den Stichtag im Kalender zu haben.

Beim Wechsel der Bank bleibt die Grundschuld meist bestehen und wird nur abgetreten. Das ist deutlich günstiger als eine neue Bestellung, weil nur die Abtretung beim Notar und im Grundbuch anfällt.

Beispiel: was ein Wechsel bringt

Beispielrechnung; Zinssätze und Kosten dienen der Veranschaulichung. Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Fang früh an. Ein Forward-Darlehen sichert dir bis zu mehrere Jahre im Voraus einen Zins, gegen einen kleinen Aufschlag je Monat Vorlauf. Das lohnt sich, wenn du steigende Zinsen erwartest, und kostet Geld, wenn sie fallen.

Vergleiche nicht nur den Zinssatz. Entscheidend sind der Effektivzins, die Höhe der Tilgung, mögliche Sondertilgungen und die Frage, ob du den Tilgungssatz später ändern darfst. Ein günstiger Zins mit starrer Tilgung kann teurer sein als das Gegenteil.

Rechne die Wechselkosten gegen. Neben der Abtretung fallen je nach Bank Schätzkosten und Kontoführung an. Erst wenn die Ersparnis diese Beträge deutlich übersteigt, ist der Wechsel sinnvoll.

Prüfe deine Unterlagen rechtzeitig. Die neue Bank verlangt Grundbuchauszug, Objektunterlagen, Einkommensnachweise und meist eine aktuelle Wertermittlung. Wer erst vier Wochen vor dem Stichtag beginnt, verhandelt unter Zeitdruck und verliert genau dadurch den Vorteil.

Und schau auf deinen Beleihungsauslauf. Ist die Restschuld gemessen am heutigen Wert der Immobilie deutlich gesunken, rutschst du in eine bessere Risikoklasse und bekommst spürbar günstigere Konditionen. Eine belastbare Wertermittlung ist dafür bares Geld.

Nutze den Wechsel, um die Tilgung anzuheben. Wenn der Zins fällt, kannst du bei gleicher Rate schneller tilgen. Das verkürzt die Laufzeit oft um Jahre und kostet dich im Monat keinen Euro mehr.

Behalte Verbraucherkredite getrennt im Blick. Teure Ratenkredite oder ein Dispo lassen sich manchmal in das Immobiliendarlehen einbeziehen, wenn genug Sicherheit vorhanden ist. Das senkt die Gesamtbelastung, verlängert aber die Laufzeit der Schuld – rechne beide Wege durch, bevor du zusammenlegst.

Verwandte Begriffe

• Prolongation – die Verlängerung bei derselben Bank.
• Konditionenanpassung – die Neuverhandlung des Zinssatzes.
• Restschuld – der Betrag, um den es beim Wechsel geht.
• Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Kredit zu Objektwert.
• Sicherungsgrundschuld – das Recht, das abgetreten statt neu bestellt wird.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Eine Anschlussfinanzierung ist der Moment, in dem sich ein gut bewertetes Objekt auszahlt. Was in der aktuellen Marktlage überhaupt finanzierbar ist, liest du auf der Seite Immobilie kaufen.