Konditionenanpassung

Zehn Jahre Zinsbindung gehen schneller vorbei, als es beim Kauf klingt. Läuft sie aus, ist das Darlehen nicht zu Ende: Es bleibt eine Restschuld, und für die braucht es neue Bedingungen. Die Bank schickt dazu ein Angebot, meist einige Monate vor dem Stichtag. Nimmst du es an, heißt das Prolongation. Wechselst du zu einer anderen Bank, heißt es Umschuldung.

Was das für dich bedeutet

Das Angebot der eigenen Bank ist bequem — und selten das beste. Für die Verlängerung beim bisherigen Institut fallen keine Grundbuchkosten an, das ist der ganze Vorteil. Ein Wechsel kostet nur die Abtretung der Grundschuld, und die ist im Verhältnis zur möglichen Zinsersparnis klein.

Rechne den Unterschied einmal aus, dann wird die Sache greifbar. Bei einer Restschuld von 180.000 Euro bedeutet ein Zinsunterschied von einem Prozentpunkt rund 1.800 Euro mehr Zinsen im ersten Jahr. Über zehn Jahre summiert sich das auf einen fünfstelligen Betrag.

Eine Konditionenanpassung betrifft aber nicht nur den Zins. Auch der Tilgungssatz, ein Sondertilgungsrecht oder eine Ratenpause lassen sich neu vereinbaren. Wer inzwischen mehr verdient, sollte über eine höhere Tilgung nachdenken, statt die Rate zu senken — das verkürzt die Laufzeit spürbar.

Beispiel: Drei Wege am Ende der Zinsbindung

Zur Auswahl stehen im Wesentlichen drei Möglichkeiten. Welche passt, hängt vom Zeitpunkt ab.

Übersicht der üblichen Varianten. Konkrete Zinsen und Gebühren nennt dir dein Finanzierungsberater oder die finanzierende Bank.

Ein zusätzliches Recht steht dir nach zehn Jahren zu: Läuft ein Darlehen seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre, kannst du es mit einer Frist von sechs Monaten kündigen — auch wenn die Zinsbindung länger vereinbart war und ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Worauf du achten solltest

Fang früh an, nicht erst wenn der Brief kommt. Drei bis sechs Monate Vorlauf reichen, um zwei bis drei Vergleichsangebote einzuholen. Die alte Bank wird oft nachbessern, sobald ein anderes Angebot auf dem Tisch liegt.

Prüfe im neuen Vertrag nicht nur den Zinssatz, sondern die Gesamtkosten: Laufzeit, Tilgung, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen und die Frage, wie hoch die Restschuld am Ende der neuen Bindung sein wird. Ein niedriger Zins bei minimaler Tilgung führt nur dazu, dass du das Problem in zehn Jahren wieder auf dem Tisch hast.

Und achte auf die Frist im Prolongationsangebot. Antwortest du nicht, läuft das Darlehen in vielen Fällen zu variablen Bedingungen weiter — bequem für die Bank, teuer für dich.

Verwandte Begriffe

• Prolongation — die Verlängerung beim bisherigen Institut.
• Umschuldung — der Wechsel zu einer anderen Bank.
• Restschuld — der Betrag, um den es dabei geht.
• Tilgung — die Stellschraube für die Laufzeit.
• Effektivzins — die Zahl, mit der du Angebote wirklich vergleichst.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Am Ende der Zinsbindung entscheidest du neu, und diese Entscheidung ist mehrere zehntausend Euro wert. Vergleiche früh, schau auf den Effektivzins und nutz die Gelegenheit, die Tilgung anzuheben. Wenn dabei ohnehin ein Umzug oder ein zweiter Kauf im Raum steht, hilft dir die Übersicht auf der Seite Immobilie kaufen beim nächsten Schritt.