Prolongation

Was das für dich bedeutet

Kaum ein Immobiliendarlehen ist nach der ersten Zinsbindung abbezahlt. Nach zehn oder fünfzehn Jahren steht ein Rest offen, und für den brauchst du neue Konditionen. Deine Bank meldet sich dazu meist etwa drei Monate vor dem Ende mit einem Angebot.

Der bequeme Weg ist, dieses Angebot zu unterschreiben. Es kostet keine neuen Grundbuchkosten, keine neue Bewertung, keinen Papierkram. Die Grundschuld bleibt liegen, wo sie ist, und die Rate läuft weiter. Genau deshalb ist der Zins in diesen Angeboten oft nicht der beste, den du bekommen könntest.

Die Alternative heißt Umschuldung: Du nimmst das Restdarlehen bei einer anderen Bank auf. Das bringt häufig einen niedrigeren Zins, kostet aber die Abtretung der Grundschuld und etwas Aufwand. Beides gegeneinander zu rechnen dauert eine Stunde und kann über zehn Jahre fünfstellig ausfallen.

Es gibt eine dritte Möglichkeit: das Forward-Darlehen. Damit sicherst du dir schon Jahre vorher einen Zins für die Anschlussfinanzierung. Dafür zahlst du einen Aufschlag, und du bist gebunden, auch wenn die Zinsen bis dahin fallen.

Beispiel: was ein halbes Prozent ausmacht

Restschuld 180.000 Euro, neue Zinsbindung über zehn Jahre, in beiden Fällen 1.100 Euro Rate im Monat.

Beispielrechnung: eigene Darstellung, monatliche Verrechnung, Zinssätze frei gewählt. Stand: 09/2026.

Ein halbes Prozent macht hier rund 8.900 Euro aus. Du zahlst dieselbe Rate und stehst nach zehn Jahren trotzdem mit fast 9.000 Euro weniger Schulden da. Das ist die Größenordnung, um die es bei einer Prolongation typischerweise geht — für ein paar Telefonate und eine Abtretung der Grundschuld.

Worauf du achten solltest

Fang früh an. Ein Jahr vor Ablauf hast du Ruhe zum Vergleichen, drei Wochen vorher hast du sie nicht. Hol dir mindestens zwei Konkurrenzangebote und leg sie deiner Bank vor. Viele bessern nach, wenn sie merken, dass du dich umgesehen hast.

Der zweite Punkt ist die Rate. Nutze die Gelegenheit, die Tilgung anzuheben, wenn dein Einkommen das trägt. Nach zehn Jahren ist der Zinsanteil kleiner, du kannst bei gleicher Rate oft deutlich schneller tilgen und verkürzt die Laufzeit um Jahre.

Der dritte Punkt: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung darfst du ein Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch, wenn die Zinsbindung länger läuft. Wer eine fünfzehnjährige Bindung hat und günstigere Zinsen sieht, hat damit ein Ausstiegsfenster.

Und prüfe die Sondertilgung. Ob du jährlich fünf Prozent extra zurückzahlen darfst, kostet in der Regel nichts und verschafft dir Luft, falls einmal Geld frei wird.

Bei einem Wechsel bleibt die Grundschuld meist stehen und wird an die neue Bank abgetreten. Das ist günstiger, als sie zu löschen und neu eintragen zu lassen. Die Kosten dafür liegen im dreistelligen Bereich und werden gern als Argument gegen den Wechsel genannt — gegen mehrere tausend Euro Zinsersparnis fällt das kaum ins Gewicht. Rechne beide Seiten trotzdem sauber gegeneinander.

Ein Punkt zum Schluss, der oft übersehen wird: Deine Immobilie ist heute vermutlich mehr wert als beim Kauf, und deine Restschuld ist kleiner. Das Verhältnis von Darlehen zu Wert hat sich also verbessert. Genau das führt bei vielen Banken in eine günstigere Zinsklasse. Erwähne es aktiv, statt darauf zu warten, dass jemand von allein nachrechnet.

Verwandte Begriffe

• Restschuld — die Summe, um die es bei der Verlängerung geht
• Umschuldung — der Wechsel zu einer anderen Bank
• Konditionenanpassung — das Angebot der Bank im Detail
• Tilgung — der Anteil der Rate, der die Schuld senkt
• Effektivzins — die Zahl, mit der du Angebote vergleichst

Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen. Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Wenn die Anschlussfinanzierung ohnehin ansteht und du überlegst, ob sich stattdessen ein anderes Objekt lohnt, findest du die Rechenwege auf der Seite Immobilie kaufen in Bochum.