Untermietzuschlag

Was das für dich bedeutet

Dein Mieter fragt, ob sein Partner einziehen darf oder ob er ein Zimmer untervermieten kann. Sagst du ja, wohnt eine Person mehr in der Wohnung. Wasser, Abwasser, Müll und Verschleiß steigen. Das Gesetz erlaubt dir deshalb, die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig zu machen. So steht es in Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Wichtig ist die Reihenfolge. Der Zuschlag ist kein Recht, das du einfach so hast. Er greift nur, wenn dir die Untervermietung ohne die Erhöhung nicht zumutbar wäre. Und er gilt nur für die Zeit, in der wirklich untervermietet wird. Zieht die dritte Person wieder aus, fällt der Zuschlag weg.

Der Zuschlag hat noch eine zweite Funktion. Er hält die Sache sauber dokumentiert. Wer einen schriftlichen Nachtrag mit Betrag und Namen hat, weiß später genau, wer wann in der Wohnung gewohnt hat. Das hilft bei der Betriebskostenabrechnung nach Personen und bei der Übergabe am Ende des Mietverhältnisses.

Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht. Gerichte sprechen meist Beträge im Bereich von etwa 20 bis 25 Euro je untervermietetem Zimmer zu. Bei sehr großen Wohnungen oder klar erhöhten Nebenkosten kann mehr angemessen sein. Wer 20 Prozent aufschlägt, verliert vor Gericht.

Beispiel: was ein Untermietzuschlag im Jahr ausmacht

Eine Dreizimmerwohnung mit 78 Quadratmetern ist für 8,76 Euro je Quadratmeter nettokalt vermietet. Der Mieter gibt ein Zimmer an eine Studentin weiter und bleibt selbst in der Wohnung.

Quelle: Beispielrechnung auf Basis der Median-Angebotsmiete in Bochum von 8,76 €/m² nettokalt. Stand: 2026.

300 Euro im Jahr sind kein großer Hebel. Der eigentliche Wert liegt woanders: Ein Mieter, der die Miete allein nicht mehr trägt, bleibt mit Untermieter im Vertrag, statt zu kündigen. Leerstand und Neuvermietung kosten dich mehr als jeder Zuschlag einbringt.

Worauf du achten solltest

• Schreib die Erlaubnis und den Zuschlag zusammen in einen kurzen Nachtrag zum Mietvertrag, mit Namen des Untermieters und Beginn.
• Verlange keinen Zuschlag, wenn nur der Ehepartner oder ein Kind einzieht. Nahe Familienangehörige darf dein Mieter ohne Erlaubnis aufnehmen.
• Begründe den Betrag. Höhere Betriebskosten und stärkere Abnutzung sind nachvollziehbar, ein pauschaler Prozentsatz ist es nicht.
• Denk an die Nebenkosten. Wenn du nach Personen abrechnest, ändert sich der Verteilerschlüssel ohnehin, und ein zusätzlicher Zuschlag auf die Kaltmiete wird schwerer zu begründen.
• Ein überzogener Zuschlag kann dazu führen, dass die Erlaubnis als unwirksam verweigert gilt und dein Mieter außerordentlich kündigen darf.

Wenn dein Mieter den Zuschlag ablehnt, bist du nicht verpflichtet, die Erlaubnis trotzdem zu erteilen – vorausgesetzt, dein Betrag ist angemessen. In der Praxis einigen sich beide Seiten fast immer, weil es um überschaubare Summen geht und beide ein Interesse daran haben, dass die Wohnung bezahlbar bleibt.

Verwandte Begriffe

• Untervermietung – wann dein Mieter überhaupt einen Anspruch auf Erlaubnis hat.
• Nettokaltmiete – die Basis, auf die der Zuschlag aufgeschlagen wird.
• Mietvertrag – hier gehört der Nachtrag hinein.
• Mieterhöhungsverlangen – der andere Weg, die Miete anzupassen.
• Betriebskosten – steigen mit jeder zusätzlichen Person im Haushalt.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wenn du gerade überlegst, wie du deine Wohnung sicher besetzt hältst und welche Miete realistisch trägt, findest du die passenden Schritte auf der Seite Immobilie vermieten in Bochum.