Untervermietung

Was das für dich bedeutet

Zwischen dir und dem Untermieter besteht kein Vertrag. Wenn das Bad überläuft oder die Miete ausbleibt, hältst du dich an deinen Mieter. Der wiederum haftet dir gegenüber für das Verhalten seines Untermieters wie für sein eigenes. Das klingt unbequem, ist für dich aber die einfachere Lage: Du hast weiter nur einen Ansprechpartner.

Dein Mieter braucht deine Erlaubnis. Verweigern darfst du sie aber nicht beliebig. Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse – die Partnerin zieht aus, das Gehalt sinkt, ein Auslandssemester steht an – hat dein Mieter einen Anspruch darauf, einen Teil der Wohnung weiterzugeben. Ablehnen kannst du, wenn die Wohnung sonst überbelegt wäre oder wenn die Person in dieser Wohnung für dich unzumutbar ist.

Ein berechtigtes Interesse ist schnell erfüllt. Gerichte lassen wirtschaftliche Gründe genügen, auch den Wunsch, in einer Wohngemeinschaft zu leben statt allein. Was nicht zählt: ein Interesse, das schon beim Einzug bestand. Wer von vornherein plante, ein Zimmer zu vermieten, kann sich später nicht auf eine neue Lage berufen.

Der entscheidende Unterschied: Es geht immer nur um einen Teil der Wohnung. Die komplette Wohnung darf dein Mieter nicht ohne deine Zustimmung weitergeben. Auch die tageweise Vermietung an Touristen ist keine Untervermietung im Sinne des Gesetzes und in vielen Städten zusätzlich genehmigungspflichtig.

Beispiel: wann du Ja sagen musst und wann nicht

Eine 75 Quadratmeter große Wohnung mit drei Zimmern ist an eine Einzelperson vermietet. Vier Anfragen, vier verschiedene Antworten:

Quelle: § 553 und § 540 BGB, Beispielfälle zur Veranschaulichung. Stand: 2026.

Worauf du achten solltest

• Antworte schriftlich und zügig. Wer monatelang schweigt, riskiert, dass der Mieter die Untervermietung einfach beginnt und im Streitfall recht bekommt.
• Lass dir Namen und Anschrift der Person nennen. Eine Erlaubnis für unbekannte Dritte musst du nicht geben.
• Erteile die Erlaubnis personenbezogen und befristet auf die Dauer der Untervermietung, nicht pauschal für alle Zukunft.
• Untervermietung ohne Erlaubnis ist ein Kündigungsgrund, aber erst nach Abmahnung. Ein direkter Rauswurf hält vor Gericht selten.
• Prüfe, ob deine Kommune Regeln zur Zweckentfremdung hat, wenn Wohnraum tageweise vermietet werden soll.

Ein Punkt wird oft übersehen: Der Untermieter hat gegenüber deinem Mieter eigene Rechte, etwa auf Kündigungsfristen und auf eine funktionierende Heizung. Endet dein Hauptmietvertrag, endet auch das Untermietverhältnis – räumen muss dann aber dein Mieter, nicht du. Steht der Untermieter trotzdem noch in der Wohnung, brauchst du gegen ihn einen eigenen Räumungstitel. Wie das im Einzelfall läuft, klärst du am besten mit einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht.

Verwandte Begriffe

• Untermietzuschlag – der Aufschlag, den du im Gegenzug verlangen darfst.
• Abmahnung – der Schritt vor der Kündigung bei unerlaubter Untervermietung.
• Zweckentfremdung – wenn Wohnraum als Ferienunterkunft genutzt wird.
• Mietvertrag – legt fest, was ohne Rückfrage erlaubt ist.
• Schriftform – warum Erlaubnisse und Nachträge auf Papier gehören.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Untervermietung erlauben oder ablehnen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Viele Konflikte um Untermieter entstehen erst, weil der Hauptvertrag ungenau ist. Wie ein sauberer Vertrag und eine gute Mieterauswahl von Anfang an aussehen, zeigt die Seite Immobilie vermieten in Bochum.