Marktwert

Was das für dich bedeutet

Viele verwechseln drei Zahlen miteinander: das, was in der Anzeige steht, das, was jemand bietet, und das, was die Immobilie wert ist. Nur die dritte Zahl ist der Marktwert. Das Gesetz nennt ihn Verkehrswert und beschreibt ihn als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — bezogen auf einen Stichtag und auf den Zustand des Objekts an diesem Tag.

Zwei Worte darin sind entscheidend. „Gewöhnlich“ heißt: kein Notverkauf, keine Übertragung an das eigene Kind zum Freundschaftspreis, kein Liebhaber, der das Doppelte zahlt, weil er im Nachbarhaus aufgewachsen ist. Und „Stichtag“ heißt: Der Wert von heute gilt nicht ewig. Steigen die Zinsen, sinkt die Zahl, obwohl sich am Haus nichts geändert hat.

Für dich hat der Marktwert einen ganz praktischen Nutzen. Er ist die Zahl, mit der du in eine Verhandlung gehst und die du auch begründen kannst. Erbengemeinschaften teilen danach auf, Gerichte rechnen damit, das Finanzamt fragt danach, und Banken leiten daraus ab, wie viel sie finanzieren. Wer nur ein Bauchgefühl hat, verliert an jeder dieser Stellen Geld.

Was den Marktwert nicht enthält, ist genauso wichtig. Deine Erinnerungen an das Haus zählen nicht. Die Summe, die du selbst hineingesteckt hast, zählt auch nicht — jedenfalls nicht eins zu eins. Der Markt fragt nicht, was etwas gekostet hat, sondern was ein fremder Käufer heute dafür zahlen würde. Dieser Unterschied ist für viele Eigentümer der unbequemste Teil der ganzen Rechnung.

Beispiel: vier Werte für dasselbe Haus

Ein Reihenhaus kann gleichzeitig vier verschiedene Zahlen tragen, und jede davon ist für etwas anderes gemacht:

Quelle: eigene Darstellung nach § 194 BauGB, ImmoWertV, Beleihungswertermittlungsverordnung und Bewertungsgesetz.

Kostet das Haus in der Anzeige 429.000 Euro, liegt der Marktwert vielleicht bei 398.000 Euro, der Beleihungswert bei 358.000 Euro und der Grundsteuerwert bei einem Bruchteil davon. Keine dieser Zahlen ist falsch. Sie beantworten nur unterschiedliche Fragen.

Worauf du achten solltest

Ermittelt wird der Marktwert über drei anerkannte Wege. Bei Wohnungen und Reihenhäusern zählt der Vergleich mit tatsächlich verkauften Objekten. Bei Mietshäusern zählt der Ertrag, also die Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Bei einem freistehenden Haus ohne Vergleichsfälle rechnet ein Gutachter über die Bausubstanz. Häufig laufen zwei Verfahren parallel und werden am Ende abgewogen.

Sei skeptisch bei Bewertungen, die nur aus Quadratmetern mal Durchschnittspreis bestehen. Zustand der Heizung, Dämmung, Fenster, Grundriss, Ausrichtung und die Lage im Straßenzug verschieben das Ergebnis um zweistellige Prozentwerte. Ebenso wichtig: Eine neue Küche oder ein teures Bad holst du beim Verkauf selten vollständig wieder herein — Käufer zahlen für Substanz mehr als für Geschmack.

Und wenn es um Erbschaft- oder Schenkungsteuer geht, führt kein Weg an einer Fachmeinung vorbei. Welcher Wert dort angesetzt werden darf und wann sich ein eigenes Gutachten lohnt, klärst du mit einem Steuerberater.

Ein letzter Punkt zur Haltbarkeit: Ein Wert altert. Zwischen einer Einschätzung und dem tatsächlichen Verkauf liegen oft Monate, in denen sich Zinsen, Angebot und Nachfrage verschieben. Vor dem Start der Vermarktung lohnt deshalb ein kurzer Abgleich mit den jüngsten Abschlüssen in der Straße. Ein halbes Jahr alte Zahlen führen bei jeder Verhandlung zu Diskussionen, die niemand braucht.

Verwandte Begriffe

• Verkehrswert — der gesetzliche Name für dieselbe Zahl.
• Vergleichswertverfahren — Bewertung über echte Kauffälle in der Nachbarschaft.
• Ertragswertverfahren — Bewertung über die Miete, die das Objekt bringt.
• Sachwertverfahren — Bewertung über Boden und Bausubstanz.
• Beleihungswert — die vorsichtige Zahl der Bank.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Wer seinen Preis belegen kann, verhandelt ruhiger und verkauft schneller. Eine Einschätzung mit echten Vergleichsfällen aus der Umgebung bekommst du über die kostenlose Immobilienbewertung.