Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis: der Unterschied

Verkehrswert und Marktwert: warum es keinen Unterschied gibt

Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert in Paragraf 194. Sinngemäß steht dort: Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Im Gesetzestext selbst steht die Klammer „(Marktwert)“ direkt hinter dem Wort Verkehrswert. Die Begriffe sind gleichgesetzt worden, um die deutsche Sprache an den europäischen Sprachgebrauch anzupassen.

Drei Bestandteile dieser Definition werden regelmäßig übersehen:

• Der Stichtag. Ein Verkehrswert gilt für einen Tag, nicht für ein Halbjahr. Bei einem Erbfall ist es der Todestag, bei einer Scheidung der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Warum das teuer werden kann, steht unter Wertermittlung zum Todestag.
• Der gewöhnliche Geschäftsverkehr. Ein Notverkauf, eine Zwangsversteigerung oder ein Verkauf an den eigenen Sohn zum Freundschaftspreis liefern keinen Verkehrswert.
• Ohne persönliche Verhältnisse. Dass du dringend Geld brauchst oder dass der Käufer unbedingt in diese Straße will, bleibt außen vor.

Der Angebotspreis ist keine dritte Wertart

Der Angebotspreis steht im Inserat. Er ist eine Verhandlungsposition, keine Bewertung. Genau deshalb ist der wichtigste Hinweis dieser Seite: Fast alle Zahlen, die du zu Bochumer Immobilienpreisen findest, sind Angebotspreise.

Der Median der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in Bochum liegt bei 2.318 Euro je Quadratmeter, für Eigenheime bei 455.000 Euro. Diese Werte stammen aus ausgewerteten Inseraten. Was tatsächlich beim Notar beurkundet wurde, sammelt der Gutachterausschuss der Stadt Bochum in seiner Kaufpreissammlung. Ihm wurden zuletzt 2.417 Kaufverträge übermittelt, davon waren 2.031 auswertbar. Die Detailauswertungen daraus sind kostenpflichtig über das Landesportal abrufbar.

Preisangaben: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotspreise, Beobachtungszeitraum 1.7.2024 bis 30.6.2025. Kauffallzahlen: Gutachterausschuss Bochum, Grundstücksmarktbericht, Berichtsjahr 2025.

Rechenbeispiel: eine Wohnung, vier Zahlen

Eine Eigentumswohnung in Bochum, 78 Quadratmeter, Baujahr in den Sechzigerjahren, gepflegt, aber nicht modernisiert.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotspreise nach Segment und Baujahr, Beobachtungszeitraum bis 30.6.2025. Beispielrechnung.

Zwischen der dritten und der vierten Zeile liegen 37.050 Euro. Beide Zahlen sind Angebotspreise. Keine von beiden ist der Verkehrswert. Den bekommst du erst, wenn Lage, Zustand, Grundriss, Energiekennwert, Hausgeld und Rücklage der Eigentümergemeinschaft in die Rechnung einfließen. Deshalb liefert eine reine Quadratmeterrechnung nie einen belastbaren Wert, sondern nur einen Startpunkt. Mehr dazu steht im Lexikoneintrag zum Quadratmeterpreis.

Welches Verfahren welchen Wert liefert

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Wege zum Verkehrswert. Welcher passt, hängt am Objekt.

Vergleichswertverfahren

Der Standard bei Eigentumswohnungen und typischen Reihenhäusern. Grundlage sind tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Das ist der einzige Weg, der mit echten Kaufpreisen statt mit Inseraten arbeitet.

Ertragswertverfahren

Für vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser und Gewerbe. Gerechnet wird mit der nachhaltig erzielbaren Miete, den Bewirtschaftungskosten und dem Liegenschaftszinssatz. Bei einem Bochumer Mehrfamilienhaus entscheidet vor allem die Frage, wie weit die Bestandsmieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Sachwertverfahren

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne genug Vergleichsobjekte. Gerechnet wird Bodenwert plus Gebäudewert abzüglich Alterswertminderung. Welches Verfahren zu deinem Objekt passt, klärt der Ratgeber Welches Bewertungsverfahren passt zu meiner Immobilie.

Der Beleihungswert: die vierte Zahl, die dir den Verkauf zerlegen kann

Es gibt eine Zahl, die du nie zu sehen bekommst, die aber über deinen Verkauf entscheidet: den Beleihungswert. Die Bank deines Käufers ermittelt ihn selbst. Sie fragt dabei nicht, was die Immobilie heute bringt, sondern was sie dauerhaft und über die gesamte Kreditlaufzeit bringen würde. Deshalb liegt der Beleihungswert fast immer unter dem Verkehrswert.

Für dich hat das eine sehr praktische Folge. Wenn dein Preis deutlich über dem liegt, was die Bank ansetzt, muss der Käufer die Differenz aus Eigenkapital aufbringen. Kann er das nicht, platzt die Finanzierung, und du verlierst sechs Wochen. Deshalb hilft es, die Unterlagen vollständig und früh bereitzuhalten: Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen die Teilungserklärung und die letzten Protokolle. Je besser die Bank rechnen kann, desto seltener rechnet sie vorsichtig. Wie du die Zusage des Käufers prüfst, steht unter Finanzierungsbestätigung prüfen.

Wann du ein Gutachten brauchst und wann nicht

Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen kostet vier- bis fünfstellig und wird vor Gericht anerkannt. Es lohnt sich bei Erbengemeinschaften, die sich uneinig sind, bei Scheidungen, bei Streit mit dem Finanzamt und bei Betreuungsfällen.

Für einen normalen Verkauf brauchst du es nicht. Dort zählt eine belastbare Markteinschätzung mit Vergleichsobjekten, die zeigt, was Käufer aktuell zahlen. Der Unterschied zwischen beiden Wegen steht unter Verkehrswertgutachten und in der Übersicht zur Immobilienbewertung in Bochum. Wenn steuerliche oder gerichtliche Fragen mit im Spiel sind, hol dir zusätzlich den Rat eines Steuerberaters oder Anwalts, bevor du dich auf eine Zahl festlegst.

Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Kurz zusammengefasst

Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe, das Gesetz setzt sie gleich. Der Angebotspreis ist etwas anderes: ein Wunsch, kein Wert.

Die veröffentlichten Bochumer Zahlen von 2.318 Euro je Quadratmeter und 455.000 Euro für ein Eigenheim sind Angebotspreise aus Inseraten. Die beurkundeten Kaufpreise liegen beim Gutachterausschuss, der zuletzt 2.031 auswertbare Kauffälle registriert hat.

Für Gericht, Finanzamt und Erbteilung brauchst du einen Verkehrswert nach Verfahren und Stichtag. Für einen normalen Verkauf reicht eine saubere Markteinschätzung mit echten Vergleichsobjekten, und sie kostet dich nichts.