Verwalterabberufung

Was das für dich bedeutet

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts braucht es dafür keinen wichtigen Grund mehr. Eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung genügt, so steht es in § 26 Abs. 3 WEG. Der Verwalter kann dagegen nichts einwenden.

Getrennt davon läuft der Verwaltervertrag. Das Amt endet mit dem Beschluss sofort. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate später. In dieser Zeit kann eine Vergütung weiterlaufen, obwohl niemand mehr arbeitet. Bei grobem Fehlverhalten lässt sich der Vertrag zusätzlich fristlos kündigen.

Für dich als einzelnen Eigentümer heißt das: Du kannst den Wechsel anstoßen, aber nicht allein durchsetzen. Der Weg führt über Gespräche mit den Nachbarn, über den Beirat und über belegbare Vorgänge statt über Ärger im Treppenhaus.

Typische Auslöser sind verspätete Abrechnungen, unbeantwortete Schadensmeldungen, nicht umgesetzte Beschlüsse und Rechnungen, die niemand nachvollziehen kann. Sammle solche Fälle mit Datum. Diese Liste überzeugt in der Versammlung mehr als jede Grundsatzdebatte.

Beispiel: eine Gemeinschaft mit 18 Wohnungen zieht die Reißleine

Die Jahresabrechnung kommt zweimal hintereinander zu spät, Handwerkerrechnungen bleiben liegen, auf E-Mails antwortet niemand. Die Gemeinschaft setzt die Abberufung auf die Tagesordnung und beschließt sie mit 12 zu 6 Stimmen. Der zweite Beschluss betrifft den Vertrag, der dritte die Bestellung eines Nachfolgers.

Quelle: eigene Darstellung nach §§ 24, 26 WEG. Beispielhafter Ablauf.

Zwischen Beschluss und erstem Arbeitstag des Nachfolgers liegen in der Praxis vier bis acht Wochen. Bankvollmachten werden umgeschrieben, Versorgerverträge umgemeldet, die Buchhaltung übergeben. Ohne festen Übergabetermin zieht sich das über Monate.

Worauf du achten solltest

Der häufigste Fehler steckt in der Einladung. Wenn die Abberufung nicht als Tagesordnungspunkt angekündigt war, ist der Beschluss anfechtbar. Die Ankündigung muss so klar sein, dass jeder Eigentümer erkennt, worüber abgestimmt wird.

Der zweite Fehler: Es gibt keinen Nachfolger. Ohne Verwalter kann niemand eine Versammlung einberufen, und das Konto der Gemeinschaft steht still. Beschließe beides in derselben Sitzung, sonst entsteht eine Lücke, die schwer zu schließen ist.

Weigert sich der abberufene Verwalter, Unterlagen, Beschlusssammlung und Kontoguthaben herauszugeben, hilft nur ein Anwalt für WEG-Recht. Sichere dir vorher Kopien der letzten Abrechnungen, der Versicherungspolice und der laufenden Verträge.

Blockiert der Verwalter selbst die Versammlung, kann das Gericht einen Eigentümer zur Einberufung ermächtigen. Auch dieser Weg gehört in anwaltliche Hände, weil Fristen und Form über den Erfolg entscheiden.

Was in die Übergabeliste gehört

Verlange schriftlich eine vollständige Übergabe: Beschlusssammlung, Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Jahresabrechnungen, Belege, Versicherungsunterlagen, Wartungs- und Versorgerverträge, Handwerkerkontakte, Schlüssel und die Bankunterlagen des Gemeinschaftskontos.

Setze für die Übergabe eine Frist von zwei Wochen und lass den Nachfolger dabei sein. Wer erst nach Monaten merkt, dass die Belege eines ganzen Jahres fehlen, bekommt sie oft nie wieder.

Verwandte Begriffe

• Verwalterbestellung — wie der Nachfolger ins Amt kommt.
• Verwaltervertrag — warum Amt und Vertrag zwei Dinge sind.
• Eigentümerversammlung — der Ort für den Beschluss.
• Beschlusssammlung — was der alte Verwalter herausgeben muss.
• Verwaltungsbeirat — wer den Wechsel vorbereitet.

Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber Verwalterwechsel in der WEG. Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Kurz zusammengefasst

Eine Mehrheit reicht, ein Grund ist nicht nötig, aber ohne Nachfolger wird der Befreiungsschlag zum Stillstand. Plane Abberufung, Vertragsende und Neubestellung als ein Paket und halte die Übergabe schriftlich fest. Wie der Übergang ohne Lücke abläuft, zeigt dir die Seite zum Wechsel der Hausverwaltung.