Verwalterbestellung

Was das für dich bedeutet

Ohne bestellten Verwalter ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsunfähig. Niemand lädt zur Versammlung, niemand darf über das Gemeinschaftskonto verfügen, niemand beauftragt den Dachdecker. Deshalb ist die Bestellung der wichtigste Beschluss überhaupt.

Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das Gesetz begrenzt die Laufzeit: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Aufteilung eines Hauses höchstens drei Jahre. Eine Wiederbestellung ist frühestens ein Jahr vor Ablauf möglich, so steht es in § 26 WEG.

Jeder Eigentümer hat außerdem einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. In sehr kleinen Gemeinschaften mit bis zu acht Einheiten kann darauf verzichtet werden, wenn ein Eigentümer selbst verwaltet und niemand widerspricht.

Möglich ist auch die Bestellung eines Eigentümers aus der eigenen Reihe. Das spart Geld und funktioniert in kleinen Häusern oft gut. Sobald größere Sanierungen anstehen, wird die Aufgabe schnell zu groß für ein Ehrenamt.

Beispiel: drei Angebote für eine Anlage mit 24 Einheiten

Der Beirat holt vor der Versammlung drei Angebote ein und stellt sie gegenüber. Verglichen wird nicht nur der Preis je Einheit, sondern auch, was extra kostet.

Quelle: eigene Beispielrechnung zur Veranschaulichung, keine Marktpreise.

Bei 24 Einheiten trennen A und C rund 890 Euro im Jahr. Sobald das Mahnwesen zweimal anspringt und eine zweite Versammlung nötig wird, dreht sich das Bild. Der billigste Preis ist selten die günstigste Verwaltung.

Ebenso wichtig ist die Frage, wie viele Einheiten eine Sachbearbeiterin betreut. Bei 300 Einheiten bleibt Zeit für Rückrufe, bei 700 nicht. Diese Zahl steht in keinem Angebot und wird deshalb selten gefragt.

Worauf du achten solltest

Der Beschluss muss die Person, den Beginn und die Laufzeit nennen. Fehlt die Laufzeit, ist er angreifbar. Angreifbar wird es auch, wenn der Gemeinschaft nur ein einziges Angebot vorgelegt wurde — vor großen Beschlüssen gehören Alternativen auf den Tisch.

Prüfe vor der Wahl drei harte Punkte: Wer betreut die Anlage persönlich, wie viele Objekte hat diese Person, und wie schnell kommt eine Antwort auf eine einfache Frage. Lass dir eine Referenz aus einer Anlage ähnlicher Größe nennen.

Bestellung und Vertrag sind zwei getrennte Beschlüsse. Wird nur bestellt und über die Vergütung nicht abgestimmt, gibt es später Streit über jede Rechnung. Beide Punkte gehören auf dieselbe Tagesordnung.

Achte auf die Nachweise: Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, Berufshaftpflicht und Vermögensschadenhaftpflicht. Diese Unterlagen lässt sich jeder seriöse Anbieter ohne Zögern abfordern.

Wenn die Bestellung scheitert

Kommt in der Versammlung keine Mehrheit zustande, steht die Gemeinschaft ohne Verwalter da. Dann kann jeder Eigentümer beim Amtsgericht einen Notverwalter beantragen. Das Gericht bestellt ihn für eine begrenzte Zeit, und die Gemeinschaft trägt die Kosten.

Dieser Umweg dauert Monate und ist teurer als jede reguläre Bestellung. Deshalb lohnt es sich, vor der Versammlung zu klären, ob eine Mehrheit hinter dem Vorschlag steht, statt es auf die Abstimmung ankommen zu lassen.

Verwandte Begriffe

• Verwaltervertrag — was neben dem Amt geregelt wird.
• Zertifizierter Verwalter — welche Prüfung dahintersteckt.
• Verwalterabberufung — der umgekehrte Weg.
• Eigentümerversammlung — wo abgestimmt wird.
• Ordnungsgemäße Verwaltung — der Maßstab für jeden Beschluss.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Aufgaben des WEG-Verwalters weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Ein sauberer Bestellbeschluss nennt Name, Beginn und Laufzeit und stützt sich auf mehrere Angebote. Wer nur auf den Preis je Einheit schaut, zahlt die Differenz später über Sonderrechnungen. Was eine Verwaltung im Alltag wirklich leisten muss, steht ausführlich auf der Seite zur WEG-Verwaltung.