Verwalterzustimmung

Was das für dich bedeutet

Die Pflicht steht nicht im Gesetz, sondern in der Teilungserklärung der Anlage. § 12 WEG erlaubt eine solche Veräußerungsbeschränkung. Steht dort nichts davon, brauchst du auch keine Zustimmung.

Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern. Ein wichtiger Grund ist etwa eine erkennbar fehlende Zahlungsfähigkeit des Käufers. Ein persönlicher Eindruck reicht nicht, ein aus Sicht der Nachbarn zu niedriger Kaufpreis ebenfalls nicht.

Die Erklärung muss öffentlich beglaubigt sein. Das erledigt ein Notar, meist als kurzer Termin mit einer Unterschrift. Ohne diese Form nimmt das Grundbuchamt die Eintragung nicht vor.

Ohne Zustimmung bleibt der Kaufvertrag zunächst schwebend unwirksam. Das Geld fließt nicht, der Eigentümerwechsel im Grundbuch findet nicht statt. Deshalb hängt der ganze Zeitplan an diesem einen Papier.

Betroffen ist nur der Verkauf einer Eigentumswohnung innerhalb einer Gemeinschaft. Bei einem Einfamilienhaus ohne Aufteilung gibt es weder Verwaltung noch Zustimmung, und der Notar arbeitet den Vertrag ohne diesen Zwischenschritt ab.

Beispiel: was der Verkauf dadurch länger dauert

Der Kaufvertrag ist beurkundet. Erst jetzt schickt der Notar die Unterlagen an die Verwaltung. Bis die beglaubigte Zustimmung beim Grundbuchamt liegt, vergehen häufig zwei bis vier Wochen.

Quelle: eigene Darstellung eines typischen Ablaufs nach § 12 WEG.

Die Gebühr liegt oft im niedrigen dreistelligen Bereich und steht meist im Verwaltervertrag. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Dazu kommen die Beglaubigungskosten des Notars.

Worauf du achten solltest

Schau früh in die Teilungserklärung, ob die Beschränkung überhaupt gilt. Das spart Nerven und verhindert, dass der Notartermin an einer Formalie hängt.

Offene Hausgeldzahlungen sind der häufigste Stolperstein. Gleiche Rückstände aus, bevor die Anfrage rausgeht. Sonst verzögert sich die Zustimmung genau in dem Moment, in dem die Bank des Käufers auszahlen will.

Frage die Verwaltung vor dem Notartermin, welche Unterlagen sie braucht und wie lange sie üblicherweise benötigt. Manche Verwaltungen bearbeiten solche Anfragen nur an festen Tagen im Monat.

Die Gemeinschaft kann die Beschränkung mit einfacher Mehrheit aufheben lassen. Für Anlagen, in denen häufig verkauft wird, ist das die klügere Lösung. Beschluss und Grundbuchänderung begleitet ein Notar.

Wenn die Zustimmung verweigert wird

Sagt die Verwaltung Nein, muss sie den Grund nennen. Hältst du ihn für vorgeschoben, kannst du die Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen. Das dauert und kostet, führt bei einem zahlungsfähigen Käufer aber fast immer zum Ziel.

Verzögert die Verwaltung die Antwort einfach, hilft eine schriftliche Frist mit klarem Datum, gesetzt über den Notar. Kommt danach nichts, ist das ein Punkt für die nächste Eigentümerversammlung.

Wie du in einem solchen Fall am besten vorgehst, klärst du mit einem Anwalt für WEG-Recht — nicht mit einer E-Mail an alle Nachbarn, die die Stimmung im Haus zusätzlich belastet.

Verwandte Begriffe

• Teilungserklärung — dort steht, ob die Pflicht gilt.
• Hausgeldrückstand — der häufigste Verweigerungsgrund.
• Kaufvertrag — wo die Zustimmung eingeplant wird.
• Auflassungsvormerkung — der nächste Schritt im Grundbuch.
• Wohnungseigentum — die Grundlage der ganzen Konstruktion.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Die Zustimmung ist Formsache, solange keine Rückstände offen sind und der Käufer zahlen kann — sie kostet aber Zeit, die in den Zeitplan gehört. Prüfe die Teilungserklärung, bevor der Notartermin steht. Wie eine Verwaltung solche Vorgänge zügig abarbeitet, zeigt die Seite zur WEG-Verwaltung.