Wohnungseigentum

Dir gehört deine Wohnung. Das Dach über ihr gehört dir nur zu einem Bruchteil. Dieser doppelte Charakter ist der Kern des Wohnungseigentums. Es besteht immer aus zwei Teilen: dem Sondereigentum an deiner Wohnung und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Beide lassen sich nicht trennen und werden immer zusammen verkauft.

Geregelt ist das im Wohnungseigentumsgesetz. Entstanden ist die Aufteilung durch eine Teilungserklärung, die der Notar beurkundet und die beim Grundbuchamt hinterlegt ist.

Was das für dich bedeutet

Innerhalb deiner vier Wände bist du weitgehend frei: Bodenbelag, Tapete, Küche, Innentüren. Sobald du an die Substanz gehst, endet die Freiheit. Fenster, Balkon, Fassade, tragende Wände und Leitungen bis zur Abzweigung sind Gemeinschaftseigentum. Wer dort ohne Beschluss arbeitet, riskiert einen Rückbau auf eigene Kosten.

Du zahlst außerdem monatlich Hausgeld und stimmst in der Eigentümerversammlung über Sanierungen mit. Das heißt auch: Über eine 300.000-Euro-Dachsanierung entscheidet nicht dein Geschmack, sondern eine Mehrheit. Diese Abhängigkeit ist der größte Unterschied zum Haus.

Vermieten darfst du deine Wohnung dagegen frei. Eine Zustimmung der Gemeinschaft brauchst du dafür in aller Regel nicht — anders als bei einer kurzzeitigen Vermietung an Feriengäste, die viele Gemeinschaftsordnungen ausschließen. Und verkaufen kannst du jederzeit, außer die Teilungserklärung sieht ausdrücklich eine Verwalterzustimmung vor.

Beispiel: wie sich der Anteil auf die Kosten auswirkt

Ein Haus mit acht Wohnungen, die Anteile sind in Tausendsteln festgelegt. Die Fassade wird für 240.000 Euro gedämmt.

Quelle: eigene Beispielrechnung nach dem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen.

Wichtig: Der Anteil folgt nicht zwingend der Wohnfläche. Er steht in der Teilungserklärung und kann davon abweichen, etwa wenn Keller, Garten oder Stellplätze eingerechnet wurden. Ein Blick in dieses Dokument spart dir später viel Ärger. In Bochum trifft das besonders oft auf Häuser aus den Nachkriegsjahrzehnten zu, die erst später aufgeteilt wurden.

Worauf du achten solltest

Lies vor dem Kauf vier Unterlagen: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die letzten drei Jahresabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und die Beschlusssammlung. Dort steht, was die Gemeinschaft schon beschlossen hat und was ihr noch bevorsteht.

Prüfe die Höhe der Rücklage im Verhältnis zum Alter des Hauses. Bei 65 Prozent der Bochumer Wohngebäude mit Baujahr vor 1970 sind Dach, Fenster und Heizung die üblichen Großposten. Eine schmale Rücklage bedeutet nicht niedrige Kosten, sondern eine spätere Sonderumlage. Und lass dir Rückstände anderer Eigentümer offenlegen — sie landen indirekt bei dir.

Wohnung oder Haus — der ehrliche Vergleich

Wohnungseigentum ist günstiger im Einstieg und bequemer im Alltag: Dach, Fassade und Treppenhaus sind nicht dein persönliches Projekt. Dafür entscheidest du weniger allein, und du zahlst monatlich Hausgeld, auch wenn gerade nichts kaputt ist.

Beim Haus ist es umgekehrt. Du bestimmst über jede Maßnahme, trägst aber jede Rechnung allein und musst dich selbst um Rücklagen kümmern. Wer sich in einer Eigentümergemeinschaft über jeden Beschluss ärgert, ist mit einem Haus glücklicher. Wer wenig Zeit hat und Ruhe möchte, ist in einer gut organisierten Gemeinschaft besser aufgehoben — vorausgesetzt, die Verwaltung arbeitet sauber.

Verwandte Begriffe

• Sondereigentum — der Teil, der dir allein gehört.
• Gemeinschaftseigentum — alles, was allen gemeinsam gehört.
• Teilungserklärung — Gründungsurkunde der Gemeinschaft.
• Hausgeld — monatlicher Beitrag zu den Kosten.
• WEG-Gesetz — gesetzlicher Rahmen für alles davon.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Wie gut sich Wohnungseigentum anfühlt, hängt stark davon ab, wer die Gemeinschaft organisiert. Was eine ordentliche WEG-Verwaltung in Bochum leistet und woran du sie erkennst, steht auf der zugehörigen Seite.