Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Was das für dich bedeutet

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft zwei Dinge: das Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen und Grundstück gehören allen zusammen. Deshalb kannst du in deiner Wohnung nicht alles allein entscheiden. Wo die Grenze verläuft, sagt dieses Gesetz zusammen mit der Teilungserklärung.

Seit der letzten großen Reform ist die Gemeinschaft selbst rechtsfähig. Diese Gemeinschaft schließt Verträge, klagt und wird verklagt. Nach außen vertritt der Verwalter sie. Das klingt technisch, hat aber eine praktische Folge: Wenn du einen Beschluss angreifen willst, richtet sich deine Klage gegen die Gemeinschaft, nicht mehr gegen die anderen Eigentümer einzeln.

Auch bei baulichen Veränderungen hat sich viel bewegt. Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit. Wer eine Maßnahme durchsetzt, von der nur er profitiert, zahlt sie in der Regel allein und darf sie dann auch allein nutzen. Für Barrierefreiheit, Ladepunkte für Elektroautos, Einbruchschutz und schnelles Internet gibt es sogar einen Anspruch auf Gestattung – die Kosten trägt der, der es will.

Die Versammlung ist immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer erscheinen. Wer nicht kommt, entscheidet also nichts mit. Dafür bekommst du mehr Information: einen jährlichen Vermögensbericht und das Recht, in die Verwaltungsunterlagen zu schauen.

Was das Gesetz nicht regelt

Vieles überlässt es der Gemeinschaft selbst. Wie Kosten verteilt werden, ob Tiere erlaubt sind, wie oft gelüftet oder geputzt wird, steht in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung. Wer eine Wohnung kauft, sollte diese Papiere lesen, bevor er den Kaufvertrag unterschreibt – sie gelten für ihn ab dem ersten Tag.

Beispiel: wer worüber entscheidet

Quelle: Wohnungseigentumsgesetz, §§ 9a, 18 bis 21, vereinfachte Übersicht. Stand: 2026.

Ein Rechenbeispiel zur Größenordnung: Eine Dachsanierung für 120.000 Euro trifft bei 60/1000 Miteigentumsanteilen deine Wohnung mit 7.200 Euro. Ist die Rücklage gut gefüllt, merkst du davon wenig. Ist sie leer, kommt eine Sonderumlage, die auf einen Schlag fällig wird.

Worauf du achten solltest

• Lies vor dem Kauf die Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle und die Beschlusssammlung. Dort steht, was wirklich los ist.
• Ein Beschluss muss innerhalb eines Monats angefochten werden. Diese Frist ist kurz und wird nicht verlängert.
• Prüfe, ob der Verwalter ein Zertifikat hat. Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen, und die Qualifikation ist an Beschlüssen und Abrechnungen deutlich zu erkennen.
• Vermietete Wohnungen bringen zusätzliche Pflichten mit sich, etwa bei der Abrechnung gegenüber dem Mieter.
• Bei Streit über Beschlüsse, Kostenverteilung oder Verwalterhaftung ist ein Fachanwalt für WEG-Recht der richtige Ansprechpartner.

Für Kapitalanleger kommt ein Punkt dazu: Nicht jede Kostenposition aus dem Hausgeld darfst du auf deinen Mieter umlegen. Verwaltervergütung und Rücklagenzuführung bleiben bei dir. Wer das in seiner Renditerechnung vergisst, rechnet sich das Objekt schön.

Verwandte Begriffe

• Wohnungseigentum – was dir tatsächlich gehört.
• Teilungserklärung – die Verfassung deiner Anlage.
• Eigentümerversammlung – wo entschieden wird.
• Wirtschaftsplan – woher dein Hausgeld kommt.
• Verwalterbestellung – wie die Verwaltung ins Amt kommt.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Ob eine Gemeinschaft funktioniert, entscheidet sich an sauberen Beschlüssen, ehrlichen Zahlen und einer Verwaltung, die erreichbar ist. Woran du das erkennst, steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung in Bochum.