Zubehör (Immobilienkauf)

Die Markise, das Gartenhaus, die Einbauküche: Beim Notartermin ist plötzlich strittig, was eigentlich zum Haus gehört und was der Verkäufer mitnehmen darf. Das Gesetz hat dafür drei Schubladen, und wer sie kennt, spart sich den Streit.

Wesentliche Bestandteile sind fest mit dem Gebäude verbunden und lassen sich nicht ohne Zerstörung trennen: Heizung, Fenster, Treppe, Dach. Sie werden immer mitverkauft. Zubehör dient dem wirtschaftlichen Zweck der Sache, bleibt aber beweglich: Gartenhaus, Regentonne, Rasenmäher, Markise. Es gilt im Zweifel als mitverkauft. Scheinbestandteile sind nur vorübergehend eingebaut, etwa die Einbauküche des Mieters — sie gehören nicht dazu.

Was das für dich bedeutet

Verlass dich nicht auf die Schubladen, sondern schreibe alles auf. Der Kaufvertrag darf ausdrücklich regeln, was mitgeht und was nicht — und diese Regelung geht der gesetzlichen Vermutung vor. Ein Inventarverzeichnis als Anlage zum Vertrag ist die einfachste Versicherung gegen Ärger nach der Schlüsselübergabe.

Als Verkäufer gilt: Was du behalten willst, gehört ausdrücklich in den Vertrag. Als Käufer gilt: Was du erwartest, ebenfalls. Der Satz „die Wohnung wird so übergeben, wie besichtigt“ ist kein Ersatz für eine Liste.

Beispiel: mit Inventar Grunderwerbsteuer sparen

Bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wird es im Vertrag getrennt ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. In Nordrhein-Westfalen liegt der Steuersatz bei 6,5 Prozent.

Quelle: eigene Beispielrechnung, Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent; Kaufpreis entspricht dem Bochumer Median für Eigenheime.

Rund 1.170 Euro Ersparnis für ein bisschen Sorgfalt im Vertrag. Die Werte müssen allerdings realistisch sein: Eine acht Jahre alte Küche ist keine 25.000 Euro mehr wert. Setzt du zu hoch an, prüft das Finanzamt genauer und streicht die Aufteilung im Zweifel ganz. Lass die Werte vom Steuerberater plausibilisieren, und rechne damit, dass deine Bank den Inventaranteil nicht mitfinanziert.

Worauf du achten solltest

Prüfe, ob das Zubehör überhaupt dir gehört. Geräte aus einem Leasing- oder Ratenvertrag, eine Photovoltaikanlage mit Pachtvertrag oder eine gemietete Wärmepumpe sind kein Zubehör, das du verkaufen kannst. Denk an Zubehör, das nicht im Haus liegt: zweiter Schlüsselsatz, Garagentoröffner, Bedienungsanleitungen, Restfliesen, Gartengeräte.

Bei vermieteten Objekten gilt besondere Vorsicht. Was der Mieter eingebaut hat, sind Mietereinbauten und bleiben sein Eigentum — auch dann, wenn sie fest verschraubt sind. Verkaufst du sie mit, verkaufst du fremde Sachen.

So sieht eine brauchbare Inventarliste aus

Nimm eine Tabelle mit vier Spalten: Gegenstand, Standort im Haus, Anschaffungsjahr, vereinbarter Wert. Fotografiere jedes größere Stück und hänge die Bilder an. Diese Liste geht als Anlage in den Kaufvertrag und wird von beiden Seiten unterschrieben.

Gerade bei Bochumer Bestandshäusern lohnt sich der Aufwand, weil dort oft über Jahrzehnte Dinge dazugekommen sind: Gartenhaus, Werkbank, Regale im Keller, Markise, Rasenmäher, zweiter Kühlschrank. Wenn nichts davon aufgeschrieben ist, entsteht der Streit erst am Übergabetag — und dann steht der Umzugswagen schon vor der Tür. Eine halbe Stunde Schreibarbeit vorher spart diesen Moment zuverlässig.

Verwandte Begriffe

• Inventarverzeichnis — Anlage zum Kaufvertrag.
• Einbauküche — der klassische Streitfall.
• Mietereinbauten — Eigentum des Mieters trotz festem Einbau.
• Kaufvertrag — dort gehört alles hinein.
• Übergabeprotokoll — Nachweis am Tag der Schlüsselübergabe.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Eine saubere Inventarliste ist einer der Punkte, die in der Vorbereitung wenig Zeit kosten und am Ende Streit ersparen. Welche Unterlagen sonst noch früh auf den Tisch gehören, steht unter Immobilie verkaufen in Bochum.