Einbauküche (Mietrecht)

Was das für dich bedeutet

Steht die Küche schon in der Wohnung und übernimmst du sie mit dem Mietvertrag, ist sie mitvermietetes Zubehör. Sie gehört dem Vermieter, und deshalb muss er sie auch instand halten. Geht das Kochfeld kaputt, ist das sein Problem, nicht deins.

Das ist der zentrale Unterschied zur gekauften Küche. Wer dem Vormieter die Küche abkauft, wird selbst Eigentümer. Dann trägt er Reparaturen, Versicherung und am Ende den Abbau.

Für Vermieter ist eine Einbauküche ein zweischneidiges Werkzeug. Sie macht die Wohnung leichter vermietbar und rechtfertigt einen Zuschlag auf die Miete. Sie bindet aber Kapital und erzeugt eine Pflicht, die zwanzig Jahre lang gilt.

Der Zuschlag wird nicht frei geschätzt. Er leitet sich aus dem Anschaffungswert, der Nutzungsdauer und einer angemessenen Verzinsung ab. Wichtig: Ein solcher Zuschlag gehört sauber ausgewiesen, sonst wird er Teil der Grundmiete und wandert in jede spätere Mieterhöhung.

Vertraglich sollte deshalb klar stehen: welche Geräte gehören dazu, in welchem Zustand sind sie, wer repariert und wie hoch der Zuschlag ist.

Eine dritte Variante kommt in der Praxis oft vor: Der Vormieter verkauft seine Küche an den Nachmieter, und der Vermieter steht daneben. Dann sollte der Vertrag ausdrücklich festhalten, dass die Küche nicht mitvermietet ist. Sonst haftest du für eine Küche, die dir nie gehört hat.

Beispiel: wie sich ein Küchenzuschlag rechnet

Eine Küche kostet 8.000 Euro und wird über zehn Jahre genutzt.

Beispielrechnung, gerundet. Die Berechnung eines Möblierungszuschlags folgt Zeitwert und Nutzungsdauer, nicht einem festen Prozentsatz.

Nach zehn Jahren ist die Küche rechnerisch abgeschrieben. Der Zuschlag entfällt damit nicht automatisch, aber wer ihn dann unverändert weiter erhebt, sollte gute Argumente haben.

Rechne außerdem mit Ersatzbeschaffung. Ein Backofen hält selten zwanzig Jahre, und die Kosten dafür trägst du als Eigentümer der Küche.

Worauf du achten solltest

Halte den Zustand bei Einzug fest. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos von Fronten, Arbeitsplatte, Spüle und jedem Gerät verhindert Streit beim Auszug. Notiere auch Alter und Marke der Geräte.

Kläre Kleinreparaturen. Eine wirksame Klausel kann kleine Schäden auf den Mieter abwälzen, aber nur mit klarer Obergrenze je Fall und je Jahr. Ohne Grenze ist die Klausel unwirksam, und du zahlst alles.

Denk an die Abgrenzung zum Mietspiegel. Viele Mietspiegel setzen eine einfache Ausstattung voraus. Eine hochwertige Küche kann ein Zuschlagsmerkmal sein, ersetzt aber keine eigene Vereinbarung.

Regle den Auszug vorher. Darf der Mieter die alte Küche entsorgen und eine eigene einbauen? Wenn ja, muss er den Ursprungszustand wiederherstellen, und dafür brauchst du eine Vereinbarung, sonst steht am Ende eine fremde Küche in deiner Wohnung.

Und rechne ehrlich: Eine Küche für 15.000 Euro holst du über die Miete selten wieder herein. Eine solide Küche im mittleren Preisbereich vermietet fast genauso gut.

Denk an die Steuer, wenn du vermietest. Die Kosten einer Einbauküche werden nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs über die Nutzungsdauer abgeschrieben und nicht sofort abgezogen. Bei größeren Beträgen lohnt eine kurze Rückfrage beim Steuerberater.

Verwandte Begriffe

• Mietereinbauten – was passiert, wenn der Mieter selbst einbaut.
• Zuschläge zur Miete – wie Zusatzleistungen abgegolten werden.
• Übergabeprotokoll – der beste Schutz gegen Streit beim Auszug.
• Zubehör – was neben der Wohnung mitvermietet wird.
• Obhutspflicht – wie sorgsam der Mieter mit der Einrichtung umgehen muss.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Möblierungszuschlag berechnen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ob sich eine Küche für deine Wohnung rechnet, hängt an Zielgruppe, Lage und der erzielbaren Miete. Was in deinem Fall sinnvoll ist und wie du die Wohnung insgesamt gut aufstellst, klären wir auf der Seite zum Vermieten deiner Immobilie.