Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten

Seit fünf Monaten kommt keine Miete, die Briefe bleiben unbeantwortet, und im Treppenhaus grüßt der Mieter freundlich wie immer. Der Ablauf einer Räumungsklage ist an dieser Stelle immer derselbe: wirksame Kündigung, Räumungsfrist setzen, Klage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung, Urteil, Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Von der Kündigung bis zum Auszug vergehen dabei realistisch sechs bis zwölf Monate, und die Kosten von rund 13.000 Euro trägst zunächst du — auch wenn du gewinnst.

Das ist die unbequeme Wahrheit vorweg. Die gute Nachricht: Fast jeder dieser Monate lässt sich verkürzen, wenn du die ersten drei Schritte sauber machst.

Bevor die Räumungsklage kommt: die Kündigung muss sitzen

Über die Hälfte aller Räumungsklagen scheitert nicht an der Sache, sondern an der Kündigung. Bei Zahlungsverzug gilt: Du kannst fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist, oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht. Die Voraussetzungen im Einzelnen stehen im Ratgeber zur fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug.

Drei Punkte entscheiden über den späteren Prozess:

Erstens: immer hilfsweise ordentlich mitkündigen. Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Ohne diesen Zusatz stehst du nach acht Monaten Verfahren mit leeren Händen da.

Zweitens: Rückstände genau beziffern. Monat, Betrag, offener Saldo — in einer Tabelle im Kündigungsschreiben. Pauschale Formulierungen wie „erheblicher Rückstand“ reichen nicht.

Drittens: Zugang sichern. Einwurf durch einen Boten mit Zeugenprotokoll ist besser als jedes Einschreiben. Ein Übergabeeinschreiben, das der Mieter nicht abholt, geht nicht zu — und die Frist beginnt nicht.

Räumungsklage: der Ablauf in sechs Schritten

1. Kündigung und Räumungsaufforderung

   Nach der Kündigung setzt du eine konkrete Frist zur Herausgabe der Wohnung, üblich sind zwei Wochen. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstrichen ist, hast du das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage.

2. Klageschrift beim Amtsgericht

   Zuständig ist immer das Gericht am Ort der Wohnung, unabhängig davon, wo du wohnst. Anwaltszwang besteht beim Amtsgericht nicht, ist aber in der Praxis unverzichtbar. Üblich ist die Verbindung von Räumung und Zahlung in einer Klage.

3. Gerichtskostenvorschuss und Zustellung

   Das Gericht stellt die Klage erst zu, wenn der Vorschuss eingegangen ist. Wer den Vorschuss vier Wochen liegen lässt, verliert vier Wochen. Nach Zustellung läuft für den Mieter eine Frist zur Verteidigungsanzeige.

4. Schriftwechsel und Termin

   Der Mieter erwidert, du replizierst, das Gericht terminiert. Dieser Abschnitt frisst die meiste Zeit. Räumungssachen sind vorrangig zu terminieren, was aber nichts nützt, wenn ein Sachverständiger zu Mängeln gehört werden muss.

5. Urteil und Räumungsfrist

   Gewinnst du, wird der Mieter zur Räumung verurteilt. Das Gericht kann ihm auf Antrag eine Räumungsfrist einräumen — bis zu einem Jahr, in der Praxis meist ein bis drei Monate. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

6. Zwangsvollstreckung

   Mit vollstreckbarer Ausfertigung beauftragst du den Gerichtsvollzieher. Er kündigt den Räumungstermin an und öffnet die Wohnung notfalls mit einem Schlüsseldienst. Erst jetzt bekommst du die Wohnung zurück.

Wie lange eine Räumungsklage wirklich dauert

Es gibt keine amtliche Statistik, die dir sagt, wie lange dein Verfahren dauert. Die Erfahrungswerte aus der Praxis sehen so aus: zwei bis vier Monate bis zum ersten Termin, wenn der Mieter sich nicht verteidigt und es bei einem Versäumnisurteil bleibt. Sechs bis zehn Monate im Normalfall mit Verteidigung. Über ein Jahr, sobald Mängel behauptet werden und ein Gutachten nötig wird.

Für Bochum entscheidet das Amtsgericht Bochum — und zwar auch über Wohnungen in Wattenscheid, das keinen eigenen Gerichtsstandort mehr hat. Der Bezirk ist entsprechend groß, mit rund 375.000 Einwohnern und einem Mieteranteil von 75 Prozent. Plane deshalb eher am oberen Rand: Wer im Frühjahr kündigt, sollte nicht damit rechnen, im Sommer neu zu vermieten.

Zwei Bremsen kannst du selbst lösen. Die eine ist der Gerichtskostenvorschuss — überweise ihn am Tag der Klageeinreichung. Die andere ist die Vollständigkeit deiner Unterlagen: Mietvertrag, Kündigungsschreiben mit Zugangsnachweis, Kontoauszüge oder ein Mietkonto mit Salden. Fehlt eines davon, kommt eine Auflage des Gerichts, und die kostet vier bis sechs Wochen.

Was eine Räumungsklage kostet

Der Streitwert einer Räumungsklage ist die Jahresnettokaltmiete. Bei einer Wohnung mit 600 Euro nettokalt sind das 7.200 Euro. Daraus ergeben sich Gerichts- und Anwaltskosten.

Eigene Beispielrechnung. Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz, Anwaltsgebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz, jeweils gerundet und ohne Auslagen im Einzelfall. Stand: 09/2026.

Formal trägt die unterliegende Partei die Kosten. Praktisch ist ein Mieter, der acht Monate keine Miete gezahlt hat, selten zahlungsfähig. Der Kostentitel ist dann ein Blatt Papier. Kalkuliere deshalb mit dem Vollverlust und rechne jede Woche früher als Ersparnis: Jeder Monat weniger Verfahren spart dir 600 Euro Mietausfall.

Genau deshalb ist die Auswahl vorher das billigste Instrument. Eine saubere Bonitätsprüfung des Mieters kostet nichts und verhindert den Großteil dieser Fälle. Wie sich systematische Nichtzahler erkennen lassen, steht im Beitrag über Mietnomaden.

Die Berliner Räumung: der günstigere Weg

Bei der klassischen Räumung lässt der Gerichtsvollzieher den gesamten Hausrat ausräumen, transportieren und einlagern — auf deine Kosten und mit Vorschusspflicht. Bei einer Zweizimmerwohnung sind schnell 3.000 bis 5.000 Euro fällig, die du praktisch nie wiedersiehst.

Die sogenannte Berliner Räumung geht anders. Du beschränkst den Vollstreckungsauftrag auf die Herausgabe der Wohnung und machst am beweglichen Inventar dein Vermieterpfandrecht geltend. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz, tauscht die Schlösser und übergibt dir die Wohnung samt Inhalt. Die Sachen bleiben zunächst stehen.

Das ist deutlich billiger — oft unter 1.000 Euro. Der Preis dafür ist Verantwortung: Du musst das Eigentum des Mieters sichern, ein Verzeichnis anlegen, offensichtlich Wertloses von Wertvollem trennen und ihm die Abholung ermöglichen. Wer hier schlampt, haftet auf Schadenersatz. Diesen Weg solltest du nicht ohne anwaltliche Begleitung gehen; die Anforderungen an Dokumentation und Fristen sind streng, und die Rechtsprechung dazu ist im Fluss.

Was du in Bochum konkret einplanen solltest

Drei Dinge, die den Unterschied machen.

Kaution früh verwerten, aber richtig. Während des laufenden Mietverhältnisses darfst du die Kaution grundsätzlich nicht für Mietrückstände verwenden. Nach Ende des Mietverhältnisses schon. Das ändert die Reihenfolge deiner Schritte — die Kündigung kommt zuerst, die Verrechnung danach.

Anschlussvermietung vorbereiten. Sobald der Räumungstermin steht, beginnt die Vermarktung. Bei einer Median-Angebotsmiete von 8,76 Euro je Quadratmeter und einem Marktleerstand von rund zwei Prozent findest du in Bochum schnell Nachfrage — aber nur, wenn Inserat, Energieausweis und Besichtigungstermine fertig sind.

Instandsetzung realistisch ansetzen. Wohnungen aus einer Räumung sind selten bezugsfertig. Rechne mit vier bis sechs Wochen für Maler, Boden und Kleinreparaturen. Wenn du keinen eigenen Handwerkerstamm hast, ist das der Punkt, an dem noch einmal zwei Monate verloren gehen.

Wer diese Kette nicht selbst führen will, gibt sie ab. In der Mietverwaltung laufen Mahnwesen, Kündigung, Übergabe an den Anwalt, Räumungsbegleitung und Wiedervermietung als ein Vorgang — und der Mietausfall bleibt kürzer, weil niemand auf den nächsten Schritt wartet. Die rechtliche Führung des Verfahrens selbst gehört in jedem Fall zu einem Fachanwalt für Mietrecht.

Kurz zusammengefasst

Der Ablauf einer Räumungsklage ist immer gleich: wirksame Kündigung mit hilfsweise ordentlicher Kündigung, Räumungsaufforderung mit Frist, Klage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung, Urteil, Vollstreckung. Für Bochum und Wattenscheid entscheidet das Amtsgericht Bochum. Sechs bis zwölf Monate sind realistisch, rund 13.000 Euro im ungünstigen Fall — Mietausfall eingerechnet. Die Berliner Räumung senkt die Vollstreckungskosten deutlich, verlangt aber saubere Dokumentation. Am günstigsten bleibt der Fall, der gar nicht erst entsteht: Auswahl, Bonität und schnelles Mahnwesen kosten dich einen Bruchteil davon.