Zweckentfremdung

Aus einer Wohnung ein Ferienapartment machen: Das ist längst keine reine Geschäftsentscheidung mehr, sondern eine Genehmigungsfrage. In Bochum regelt das die Wohnraumschutzsatzung auf Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW. Wer Wohnraum anders nutzt als zum Wohnen, braucht dafür grundsätzlich eine Genehmigung der Stadt.

Der Hintergrund ist ein einfacher Zusammenhang. Rund 200.000 Wohnungen stehen etwa 375.000 Einwohnern gegenüber, drei von vier Haushalten wohnen zur Miete. Jede Wohnung, die als Ferienunterkunft, Büro oder Praxis genutzt wird, fehlt auf dem Wohnungsmarkt.

Was das für dich bedeutet

Vier Fälle gelten typischerweise als Zweckentfremdung: die überwiegend gewerbliche oder freiberufliche Nutzung, die wiederholte kurzzeitige Vermietung als Ferienwohnung oder Monteurunterkunft, längerer Leerstand und der Abbruch von Wohnraum. Auch das Verwohnenlassen bis zur Unbewohnbarkeit zählt dazu.

Wenn du eine solche Nutzung planst, stellst du vorher einen Antrag. Genehmigt wird sie nur, wenn ein überwiegendes Interesse besteht — oder wenn du Ersatzwohnraum schaffst oder eine Ausgleichszahlung leistest. Ohne Genehmigung drohen ein Rückbau- oder Nutzungsuntersagungsbescheid und ein Bußgeldverfahren.

Nicht jede kurze Vermietung ist gleich Zweckentfremdung. Wer die eigene Wohnung während des Urlaubs einmal überlässt, fällt nicht darunter. Kritisch wird es bei Wiederholung und System — also wenn eine Wohnung dauerhaft für wechselnde Kurzgäste bereitgehalten wird und für einen normalen Mietvertrag gar nicht mehr zur Verfügung steht.

Beispiel: die Wohnung als Monteurunterkunft

Du besitzt eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Wattenscheid. Vermietet an einen Haushalt bringt sie beim dortigen Median von 8,00 Euro je Quadratmeter rund 480 Euro nettokalt im Monat. Als Monteurunterkunft mit vier Betten zu je 20 Euro pro Nacht und 60 Prozent Auslastung wären es rechnerisch rund 1.440 Euro.

Der Abstand ist groß, und genau deshalb greift die Regel. Diese Nutzung ist genehmigungspflichtig. Ohne Genehmigung riskierst du eine Untersagung mitten in der Saison, ein Bußgeld und die Rückabwicklung deiner Buchungen. Rechne außerdem die Kosten gegen, die in der Vergleichszahl fehlen: Reinigung, Wäsche, Möblierung, Verwaltung, Leerstandstage und Steuern. Aus dem scheinbar dreifachen Ertrag wird schnell ein deutlich kleinerer Unterschied.

Worauf du achten solltest

Prüfe zuerst, ob die Nutzung baurechtlich überhaupt geht. Zweckentfremdungsrecht und Baurecht sind zwei getrennte Paar Schuhe: Eine Nutzungsänderung kann zusätzlich erforderlich sein. Bei Eigentumswohnungen kommt die dritte Ebene dazu — die Gemeinschaftsordnung untersagt gewerbliche Nutzung häufig ausdrücklich, und die Nachbarn können das durchsetzen.

Vorsicht bei der Arbeitszimmer-Frage: Ein Homeoffice in der eigenen Wohnung ist keine Zweckentfremdung, solange das Wohnen überwiegt. Kritisch wird es erst, wenn Kundenverkehr, Personal und Werbeschild dazukommen. Bei Bußgeldbescheiden lohnt der Gang zum Anwalt, weil es oft um die Frage geht, ab wann eine Nutzung „überwiegend“ ist.

Wenn Wohnraum verfällt

Ein Fall wird leicht übersehen: Auch das Verkommenlassen einer Wohnung ist Zweckentfremdung. Wer nicht repariert, bis die Wohnung unbewohnbar ist, entzieht sie dem Markt genauso wie jemand, der ein Ferienapartment daraus macht.

Das trifft in Bochum vor allem alte Bestände. 65 Prozent aller Wohngebäude der Stadt stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970, und in einzelnen Vierteln liegt der Anteil noch deutlich höher. Wenn Dach, Fenster und Heizung gleichzeitig fällig werden, entscheiden sich manche Eigentümer fürs Aussitzen. Das ist die teuerste Variante: Die Stadt kann die Instandsetzung anordnen, und am Ende zahlst du dieselben Handwerker unter Zeitdruck.

Verwandte Begriffe

• Wohnraumschutzsatzung — die Bochumer Rechtsgrundlage.
• Nutzungsänderung — die baurechtliche Seite.
• Leerstandsquote — Kennzahl hinter der Regelung.
• Untervermietung — abzugrenzen von gewerblicher Nutzung.
• Gewerbeeinheit — Räume, die von vornherein gewerblich sind.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Zweckentfremdung von Wohnraum in Bochum. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wenn du zwischen Ferienvermietung und klassischer Dauervermietung schwankst, hilft eine ehrliche Gegenrechnung mehr als jedes Renditeversprechen. Die Grundlagen dafür stehen unter Immobilie vermieten in Bochum.