Grundbuch lesen: die drei Abteilungen erklärt

Der Entwurf des Kaufvertrags kommt, und im Anhang liegen vier eng bedruckte Seiten mit Spalten, Nummern und roten Unterstreichungen. Das ist der Grundbuchauszug, und er besteht immer aus vier Teilen: der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen — Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II die Lasten und Beschränkungen, Abteilung III die Grundpfandrechte. Die teure Abteilung ist Nummer zwei. Ein Grundbuch zu lesen heißt: diese vier Teile der Reihe nach durchgehen.

Wenn du diese vier Teile in dieser Reihenfolge liest, weißt du in zehn Minuten, ob die Immobilie ist, was sie zu sein scheint.

Aufschrift und Bestandsverzeichnis: um welches Grundstück geht es

Die Aufschrift nennt das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer. Für Bochumer Objekte steht dort das Amtsgericht Bochum.

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Größe in Quadratmetern. Hier prüfst du zwei Dinge. Erstens: Stimmt die Fläche mit der Angabe im Exposé überein? Zweitens: Sind es mehrere Flurstücke? Häufig gehören Garage oder Garten auf einem eigenen Flurstück dazu — und manchmal eben nicht.

Im Bestandsverzeichnis stehen außerdem Rechte, die dem Grundstück zustehen, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück. Bei Eigentumswohnungen findest du hier den Miteigentumsanteil, ausgedrückt in Tausendsteln, und den Verweis auf die Teilungserklärung.

Abteilung I: wem gehört die Immobilie

Hier stehen die Eigentümer und die Grundlage ihres Erwerbs — Kauf, Erbfolge, Auflassung. Bei mehreren Eigentümern steht dabei, in welchem Verhältnis: je zur Hälfte, in Erbengemeinschaft, in Gütergemeinschaft.

Das ist wichtiger, als es klingt. Verkaufen kann nur, wer im Grundbuch steht — und zwar alle Eingetragenen gemeinsam. Steht dort eine Erbengemeinschaft, brauchst du die Unterschrift jedes einzelnen Mitglieds. Wenn beim Notartermin einer fehlt, gibt es keinen Vertrag.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Diese Abteilung entscheidet über den Wert. Sie enthält alles, was die Nutzung einschränkt:

• Wohnrecht und Nießbrauch — jemand darf die Immobilie bewohnen oder ihre Erträge ziehen, meist auf Lebenszeit
• Wegerecht und Leitungsrecht — der Nachbar oder ein Versorger darf über dein Grundstück
• Erbbaurecht — das Grundstück ist auf Zeit vergeben, Einzelheiten unter Erbbaurecht kaufen
• Vorkaufsrecht — ein Dritter darf in den Kaufvertrag eintreten
• Auflassungsvormerkung — ein Käufer hat sich das Objekt bereits gesichert
• Zwangsversteigerungsvermerk und Insolvenzvermerk — dringende Warnsignale
• Sanierungsvermerk und Umlegungsvermerk — die Gemeinde hat besondere Rechte

Merke dir die Reihenfolge der Fragen: Was steht drin, wer ist begünstigt, wie lange gilt es, und wird es bis zur Übergabe gelöscht? Ein Wohnrecht, das nicht gelöscht wird, kaufst du mit.

Rechenbeispiel: was ein Wohnrecht kostet

Nimm eine Eigentumswohnung mit 70 Quadratmetern. Bei einem Bochumer Median von 2.318 € je Quadratmeter liegt der Wert bei rund 162.260 €. In Abteilung II ist ein lebenslanges Wohnrecht für die Mutter der Verkäuferin eingetragen. Der Wert dieses Rechts wird aus der ortsüblichen Miete errechnet und über die statistische Restlebenserwartung kapitalisiert.

Aus 162.260 € werden 88.676 €. Ein einziger Satz in Abteilung II halbiert also fast den Wert. Deshalb liest du diese Abteilung vor jeder Preisverhandlung, nicht danach.

Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

Hier stehen die Rechte der Banken. In aller Regel sind das Grundschulden mit einem Nennbetrag und einem Zinssatz von 15 bis 20 Prozent. Erschrick nicht: Dieser Zinssatz ist kein realer Kreditzins, sondern eine Sicherungsreserve für den Fall der Verwertung.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem eingetragenen Nennbetrag und der tatsächlichen Restschuld. Eine Grundschuld über 200.000 € kann längst auf 30.000 € Restschuld abgeschmolzen sein — sie steht trotzdem in voller Höhe im Buch, weil niemand sie gelöscht hat.

Für dich als Käufer ist das kein Problem, solange der Kaufvertrag die Lastenfreistellung regelt. Der Notar holt bei der Gläubigerbank die Löschungsbewilligung ein und zahlt aus dem Kaufpreis zuerst die Restschuld. Erst danach fließt der Rest an den Verkäufer. Was im Vertrag dazu stehen muss, steht unter Kaufvertrag als Käufer prüfen.

Was nicht im Grundbuch steht

Das Grundbuch ist vollständig, aber nicht allwissend. Diese Dinge findest du dort nicht:

• Baulasten — sie stehen in Nordrhein-Westfalen im Baulastenverzeichnis der Stadt, also beim Bauordnungsamt
• Mietverträge — Kauf bricht Miete nicht, aber im Grundbuch steht davon nichts
• Denkmalschutz — der steht in der Denkmalliste
• Erschließungsbeiträge — offene Forderungen der Stadt
• Altlasten und Altbergbau — dafür gibt es das Altlastenkataster und die Bergschadensauskunft

Gerade der letzte Punkt ist in Bochum relevant, weil große Teile des Stadtgebiets vom früheren Bergbau unterlagert sind. Die Auskunft ist kostenlos und dauert wenige Wochen — frag sie an, sobald du ernsthaft interessiert bist.

Grundbuch lesen in Bochum: wie du Einsicht bekommst

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bochum. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Als Kaufinteressent reicht dafür in der Regel ein unterschriebener Kaufvertragsentwurf oder eine schriftliche Bestätigung des Verkäufers.

Einfacher ist der Weg über den Verkäufer oder den Notar: Beide haben Zugang und können den aktuellen Auszug beschaffen. Ein einfacher Auszug kostet rund 10 €, ein beglaubigter rund 20 €. Achte auf das Datum — ein Auszug, der älter als drei Monate ist, sagt dir nichts über den heutigen Stand. Wie die Beantragung im Detail läuft, steht unter Grundbuchauszug beantragen.

Die übrigen Schritte bis zur Schlüsselübergabe stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Häufige Fragen zum Grundbuch

Kurz zusammengefasst

Bestandsverzeichnis zeigt das Grundstück, Abteilung I die Eigentümer, Abteilung II die Lasten, Abteilung III die Banken. Die zweite Abteilung ist die, die dich Geld kosten kann — ein eingetragenes Wohnrecht kann den Wert einer Wohnung fast halbieren.

Hol dir immer einen aktuellen Auszug, achte auf das Datum, ignoriere rot unterstrichene Einträge und prüfe zusätzlich Baulastenverzeichnis und Bergschadensauskunft. Wenn du dabei jemanden willst, der die Einträge einordnet: Wir begleiten Käufer in Bochum von der ersten Besichtigung bis zur Eintragung — mehr unter Immobilie kaufen in Bochum.