Kaufvertrag als Käufer prüfen: Checkliste

Achtzehn Seiten PDF, dazwischen Sätze wie „unter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel“ — und der Notartermin ist am Donnerstag. Wenn du den Kaufvertrag als Käufer prüfen willst, brauchst du keine juristische Ausbildung, sondern eine Reihenfolge. Diese sieben Stellen entscheiden über dein Risiko: Kaufgegenstand, Kaufpreisfälligkeit, Übergabetermin, Gewährleistung, Belastungen im Grundbuch, Rücktrittsrechte und das mitverkaufte Inventar. Alles andere im Vertrag ist überwiegend Standard.

Und noch etwas vorweg: Der Notar ist neutral. Er beurkundet, er belehrt, er prüft die Formalien. Er verhandelt aber nicht für dich, und er sagt dir nicht, ob der Preis gut ist. Wer den Entwurf erst im Termin liest, hat die Prüfung verpasst. Wie der gesamte Ablauf vom Suchauftrag bis zur Schlüsselübergabe aussieht, steht im Überblick zum Kaufprozess mit Begleitung.

Die Zwei-Wochen-Frist ist dein wichtigstes Werkzeug

Bist du Verbraucher und der Verkäufer ein Unternehmer, muss dir der Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist steht im Beurkundungsgesetz und dient genau einem Zweck: Du sollst in Ruhe lesen können. Auch wenn beide Seiten privat handeln, ist es üblich und sinnvoll, den Entwurf so früh zu bekommen.

Nutze die Zeit. Lies den Entwurf zweimal, schreibe jede Unklarheit in eine Liste und schicke sie gesammelt an das Notariat. Änderungen im Termin selbst sind möglich, kosten aber Nerven und führen oft dazu, dass ein Punkt untergeht.

Punkt für Punkt den Kaufvertrag prüfen: was Käufer im Entwurf finden müssen

Kaufgegenstand und Grundbuch

Prüfe Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe gegen den Grundbuchauszug. Bei einer Wohnung kommen der Miteigentumsanteil und die Nummer im Aufteilungsplan dazu. Steht ein Stellplatz im Exposé, muss er auch im Vertrag stehen — als eigenes Teileigentum oder als Sondernutzungsrecht. Wie du die drei Abteilungen liest, erklärt der Beitrag zum Grundbuch lesen.

Lasten in Abteilung II

Wegerechte, Leitungsrechte, ein Wohnrecht der Altbesitzerin: Solche Eintragungen bleiben nach dem Kauf bestehen, wenn der Vertrag nichts anderes regelt. Kläre für jede Eintragung, ob sie gelöscht wird oder ob du sie übernimmst. Ein lebenslanges Wohnrecht ist kein Detail, sondern ein Preisfaktor.

Lastenfreistellung in Abteilung III

Die Grundschulden des Verkäufers müssen raus. Der Vertrag muss regeln, dass der Kaufpreis nur gegen Löschungsunterlagen der Gläubigerbank fließt. Ohne diese Klausel bezahlst du eine Immobilie, an der noch die Bank eines anderen hängt.

Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind: Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen vorliegend, Vorkaufsrechte geklärt, bei Wohnungen die Verwalterzustimmung erteilt. Der Notar teilt dir die Fälligkeit schriftlich mit. Zahle nie vor dieser Mitteilung, auch nicht, wenn der Verkäufer drängt.

Belastungsvollmacht

Deine Bank will die Grundschuld eintragen, bevor du Eigentümer bist. Dafür braucht der Vertrag eine Belastungsvollmacht, die dir erlaubt, das Objekt schon vor der Umschreibung zu belasten — mit der Auflage, dass das Geld nur für den Kaufpreis verwendet wird. Fehlt diese Klausel, verzögert sich deine Auszahlung.

Gewährleistung: der Satz mit den größten Folgen

In fast jedem Kaufvertrag zwischen Privatleuten steht ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das ist zulässig und üblich. Es bedeutet: Findest du nach der Übergabe einen Wasserschaden im Keller, kannst du den Verkäufer in aller Regel nicht mehr belangen.

Zwei Ausnahmen bleiben. Erstens haftet der Verkäufer trotzdem, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Zweitens gilt der Ausschluss nicht für ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften. Genau daraus folgt die praktische Regel: Alles, was dir der Verkäufer mündlich versprochen hat, gehört in den Vertrag. „Das Dach wurde vor vier Jahren neu gedeckt“ ist im Kaufvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung — im Exposé ist es Werbung. Mehr dazu im Lexikoneintrag zur Gewährleistung beim Immobilienkauf.

Inventar getrennt ausweisen: das rechnet sich

Bewegliche Sachen wie Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Wenn sie im Vertrag mit eigenem Wert ausgewiesen sind, sinkt die Bemessungsgrundlage.

Eigene Beispielrechnung, Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG. Stand: Juli 2026.

1.275 Euro für zwei Zeilen im Vertrag. Zwei Einschränkungen gehören dazu: Der angesetzte Wert muss realistisch sein, sonst hakt das Finanzamt nach — als Faustregel gelten Beträge bis rund 15 Prozent des Kaufpreises als unkritisch, darüber willst du Belege haben. Und viele Banken finanzieren Inventar nicht mit, dein Eigenkapitalbedarf steigt also um denselben Betrag. Wie sich die übrigen Erwerbskosten zusammensetzen, steht im Überblick zu den Kaufnebenkosten.

Übergabe, Nutzen und Lasten

Der Vertrag legt fest, wann Besitz, Nutzen und Lasten auf dich übergehen — meist am Tag nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Ab diesem Stichtag trägst du Grundsteuer, Versicherung und Betriebskosten, und ab diesem Tag geht auch die Gefahr auf dich über. Deshalb sollte die Wohngebäudeversicherung nahtlos anschließen.

Achte auf zwei Details. Bei einer vermieteten Immobilie musst du die Kautionen und die laufenden Mietverträge übernommen bekommen, samt Abrechnungsstand. Bei einer Eigentumswohnung lässt du dir bestätigen, dass keine Hausgeldrückstände offen sind und wie hoch die Instandhaltungsrücklage zum Übergabestichtag ist. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierungen gehören ebenfalls in den Vertrag — sonst zahlst du eine Dachsanierung mit, über die andere abgestimmt haben.

Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen

Manche Entwürfe enthalten ein Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass du nicht rechtzeitig zahlst. Das ist in Ordnung, solange die Frist fair ist und eine Mahnung vorausgeht. Kritisch wird es bei pauschalen Schadenersatzbeträgen. Lass dir erklären, was passiert, wenn deine Bank zwei Wochen später auszahlt als geplant — Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins sind Standard, alles darüber verhandelst du.

Umgekehrt lohnt eine Klausel für den Fall, dass die Immobilie zwischen Beurkundung und Übergabe beschädigt wird. Ohne Regelung trägst du das Risiko ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel allein. Ein Satz, der dir bei einem größeren Schaden vor Übergabe ein Rücktrittsrecht gibt, kostet nichts und kann viel wert sein.

Weitere Antworten zu Kauf und Finanzierung findest du im Ratgeber Kaufen und Finanzieren.

Häufige Fragen zum Kaufvertrag

Kurz zusammengefasst

Lies den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin und arbeite ihn in dieser Reihenfolge ab: Kaufgegenstand, Lasten, Fälligkeit, Gewährleistung, Übergabe, Inventar. Was der Verkäufer zugesagt hat, muss schwarz auf weiß im Vertrag stehen, sonst ist es nichts wert. Der Notar prüft die Form, nicht deinen Vorteil. Und die Finanzierungszusage gehört vor die Beurkundung, nicht danach.