Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf prüfen

Ein Käufer freut sich über die große Terrasse im Erdgeschoss. Zwei Jahre später erfährt er, dass sie Gemeinschaftseigentum ist und der Nachbar sein Fahrrad dort abstellen darf. Beides stand in der Teilungserklärung — er hatte sie nur nie gelesen. Die Teilungserklärung prüfen heißt: nachsehen, was dir gehört, was allen gehört, wer welche Kosten trägt und was du ohne Zustimmung der anderen tun darfst. Diese vier Fragen beantwortet kein Exposé und kein Grundbuchauszug, sondern nur dieses Dokument. Lass es dir vor dem Notartermin geben, nicht danach.

Die Teilungserklärung ist der Bauplan der Eigentümergemeinschaft. Sie teilt ein Haus in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auf, ordnet jeder Wohnung einen Anteil am Ganzen zu und regelt in ihrem zweiten Teil, der Gemeinschaftsordnung, das Zusammenleben.

Teilungserklärung prüfen: woraus das Dokument besteht

Vier Bestandteile gehören dazu. Erstens die eigentliche Erklärung mit der Aufteilung in Miteigentumsanteile. Zweitens der Aufteilungsplan, ein Satz Baupläne, in denen jede Einheit eine Nummer trägt. Drittens die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht. Viertens die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln zu Kosten, Stimmrecht, Nutzung und Instandhaltung.

Alle vier Teile liegen beim Grundbuchamt, weil sie in der Grundakte geführt werden. Der Verkäufer oder die Verwaltung hat sie in der Regel als Kopie vorliegen. Wenn dir jemand nur die ersten zwei Seiten schickt, hast du nicht die Teilungserklärung, sondern einen Auszug.

Der Miteigentumsanteil und was er auslöst

Der Miteigentumsanteil ist deine Quote am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum, meist in Tausendsteln angegeben. Er bestimmt in der Standardregelung dreierlei: dein Stimmgewicht, deinen Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten und deinen Anteil an einer Sonderumlage.

Der Anteil ist nicht automatisch identisch mit deinem Wohnflächenanteil. Wer damals aufgeteilt hat, war frei in der Zuordnung, und in älteren Häusern weichen die Zahlen regelmäßig voneinander ab. Für dich kann das teuer oder günstig sein.

Rechenbeispiel: eine Dachsanierung über 260.000 Euro

Eine Eigentümergemeinschaft mit zwölf Wohnungen beschließt, das Dach zu erneuern. Deine Wohnung hat 78 Quadratmeter, die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt 950 Quadratmeter. Dein Miteigentumsanteil steht mit 87 von 1.000 in der Teilungserklärung. Die Rücklage der Gemeinschaft beträgt 90.000 Euro, den Rest holt eine Sonderumlage.

Eigene Beispielrechnung. Der maßgebliche Verteilungsschlüssel steht in der Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft.

832 Euro Unterschied, allein weil ein Schlüssel anders formuliert ist. Bei größeren Maßnahmen und über die Jahre summiert sich das. Genauso wichtig ist die zweite Zahl in dieser Rechnung: Die Rücklage deckt nur ein gutes Drittel. Wie du das vorab erkennst, steht im Beitrag zum Prüfen der Instandhaltungsrücklage.

Sondernutzungsrechte: der häufigste Irrtum

Garten, Terrasse, Stellplatz, Kellerraum, Dachboden — all das ist selten Sondereigentum. Meistens handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, an dem eine bestimmte Wohnung ein alleiniges Nutzungsrecht hat. Das Sondernutzungsrecht muss in der Teilungserklärung stehen und im Grundbuch eingetragen sein. Steht es nur im Kaufvertrag oder wurde es „schon immer so gehandhabt“, ist es rechtlich wackelig.

Prüfe deshalb bei jeder Fläche, die im Exposé auftaucht: Ist sie im Aufteilungsplan deiner Einheit zugeordnet? Ist ein Sondernutzungsrecht ausdrücklich benannt? Und wer trägt die Instandhaltung — bei Terrassen und Balkonen ist das eine klassische Streitfrage, weil die Abdichtung fast immer Gemeinschaftseigentum bleibt, auch wenn du allein darauf sitzt.

Die Klauseln, die dein Leben im Haus bestimmen

Kostenverteilung und Öffnungsklausel

Suche nach Regelungen, die einzelne Einheiten von bestimmten Kosten ausnehmen — etwa Erdgeschosswohnungen vom Aufzug. Prüfe außerdem, ob es eine Öffnungsklausel gibt. Mit ihr kann die Gemeinschaft den Verteilungsschlüssel mit Mehrheit ändern. Das ist praktisch, kann aber auch gegen dich laufen.

Vermietung und Nutzung

Manche Gemeinschaftsordnungen beschränken die Vermietung, verbieten die kurzzeitige Überlassung an wechselnde Gäste oder schließen eine gewerbliche Nutzung aus. Wenn du die Wohnung als Kapitalanlage kaufst, ist das der erste Punkt, den du liest.

Verwalterzustimmung

Steht in der Teilungserklärung, dass eine Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf, verzögert sich dein Kauf um den Zeitraum, den die Verwaltung braucht. Der Notar holt die Zustimmung ein, sie gehört zu den Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis.

Bauliche Veränderungen

Ein Fenster vergrößern, eine Markise montieren, eine Wallbox setzen: Alles, was das Gemeinschaftseigentum berührt, braucht einen Beschluss. Für Ladeinfrastruktur und Barrierefreiheit gibt es gesetzliche Ansprüche, über das Wie entscheidet trotzdem die Gemeinschaft. Was in den letzten Versammlungen dazu diskutiert wurde, zeigt der Beitrag zum Prüfen der Versammlungsprotokolle.

So gehst du das Dokument praktisch durch

1. Vollständig anfordern

   Erklärung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge.

2. Deine Einheit finden

   Nummer im Aufteilungsplan suchen und mit der Wohnung vor Ort abgleichen.

3. Schlüssel markieren

   Alle Stellen zu Kostenverteilung, Instandhaltung und Sondernutzung anstreichen.

4. Nachträge lesen

   Spätere Änderungen stehen oft in separaten Urkunden — sie gehen dem Ursprungstext vor.

Wenn dir eine Formulierung unklar bleibt, frag die Verwaltung schriftlich. Antworten per Mail sind später Gold wert. Und wenn ein Objekt vom Zuschnitt her spannend ist, sich die Unterlagen aber nicht beschaffen lassen, ist das selbst schon eine Auskunft. Welche Wohnungen mit vollständigen Unterlagen angeboten werden, siehst du unter unseren aktuellen Wohnungsangeboten.

Weitere Antworten zu Kauf und Finanzierung findest du im Ratgeber Kaufen und Finanzieren.

Häufige Fragen zur Teilungserklärung

Kurz zusammengefasst

Die Teilungserklärung sagt dir, was dir gehört, welchen Anteil du an gemeinsamen Kosten trägst und was du ohne Beschluss verändern darfst. Lies sie vollständig, inklusive Aufteilungsplan und aller Nachträge, und gleiche sie mit dem ab, was du besichtigt hast. Achte besonders auf den Kostenverteilungsschlüssel und auf Sondernutzungsrechte an Garten, Terrasse und Stellplatz. Unklarheiten klärst du schriftlich mit der Verwaltung — vor dem Notartermin.