Finanzierungsbestätigung des Käufers richtig prüfen

„Die Finanzierung steht“, sagt der Interessent und schiebt ein PDF über den Tisch. Wer eine Finanzierungsbestätigung prüfen will, muss wissen: Das Papier ist in aller Regel keine Zusage. Verbindlich ist erst ein unterschriebener Darlehensvertrag, alles davor ist eine Einschätzung der Bank auf Grundlage von Angaben, die sie noch nicht geprüft hat.

Deshalb schaust du auf drei Dinge: Wer hat das Papier ausgestellt, über welche Summe lautet es, und welche Vorbehalte stehen darin. Wenn diese drei Punkte stimmen, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Kauf durchgeht. Wenn einer davon wackelt, wackelt der ganze Verkauf.

Die drei Papiere und was jedes wert ist

Im Ablauf einer Finanzierung entstehen nacheinander drei Dokumente. Alle drei sehen ähnlich aus und bedeuten völlig Unterschiedliches.

Übersicht der in der Praxis üblichen Dokumente. Bezeichnungen unterscheiden sich je nach Kreditinstitut.

Vor dem Notartermin liegt in den meisten Fällen nur das erste oder zweite Papier vor, weil die Bank für den Vertrag den beurkundeten Kaufvertrag braucht. Das ist normal. Entscheidend ist, dass die Bestätigung aus dem Haus kommt, das später auch auszahlt.

Finanzierungsbestätigung prüfen: die sieben Merkmale

Sieben Merkmale sind zu prüfen, und keines davon braucht Fachwissen. Steht ein Briefkopf des Darlehensgebers darauf und nicht nur der eines Vermittlers? Ist der Käufer namentlich genannt, und zwar genau die Person, die später unterschreibt? Steht die Objektadresse darin? Ist ein konkreter Betrag genannt? Trägt das Papier ein Datum und eine Unterschrift mit Namen und Durchwahl? Und steht darin ein Vorbehalt?

Die Formulierung „vorbehaltlich abschließender Bonitäts- und Objektprüfung“ bedeutet in der Sache: Die Bank hat noch nichts geprüft. Das ist nicht automatisch ein Ausschlusskriterium, aber es verschiebt das Risiko vollständig zu dir. Ein Anruf bei der genannten Durchwahl klärt in fünf Minuten, wie weit der Vorgang wirklich ist — mit Einverständnis des Käufers, denn ohne dieses darf die Bank nichts sagen.

Rechenbeispiel: die Lücke, die keiner sieht

Der häufigste Fehler ist nicht die gefälschte Bestätigung, sondern die zu kleine. Der Käufer lässt sich den Kaufpreis bestätigen und vergisst die Nebenkosten. Die zahlt die Bank in aller Regel nicht mit, weil sie keinen Gegenwert als Sicherheit haben. Bei einem Kaufpreis von 380.000 € sieht das so aus:

Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen 6,5 % nach § 11 GrEStG; Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG; Provisionsteilung nach § 656c BGB, 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer hälftig geteilt. Stand: September 2026.

Lautet die Bestätigung über 380.000 €, fehlen dem Käufer knapp 44.000 € Eigenkapital, die niemand geprüft hat. Genau an dieser Stelle platzen Verkäufe zwei Wochen vor dem Notartermin. Frag deshalb immer nach der Gesamtsumme, nicht nach dem Kaufpreis — und lass dir das Eigenkapital für die Nebenkosten getrennt bestätigen.

Was du fragen darfst, ohne unhöflich zu werden

Du verkaufst keinen Gebrauchtwagen, sondern gehst einen Vertrag ein, der dich monatelang bindet. Drei Fragen sind vollkommen üblich und werden von seriösen Käufern erwartet: Bei welcher Bank liegt der Antrag? Wie hoch ist das eingesetzte Eigenkapital? Muss vorher eine eigene Immobilie verkauft werden?

Die dritte Frage ist die wichtigste. Ein Käufer, dessen Finanzierung vom Verkauf der eigenen Wohnung abhängt, hat eine Kette an sich hängen, die du nicht kontrollierst. Das ist kein Ablehnungsgrund, aber es gehört in den Zeitplan und in den Kaufvertrag. Wie du Interessenten insgesamt sortierst, steht im Ratgeber zum Prüfen von Kaufinteressenten.

Grenzen: was du nicht verlangen darfst

Kontoauszüge, Steuerbescheide und vollständige Gehaltsabrechnungen sind für dich als Verkäufer nicht erforderlich — dafür ist die Bank zuständig. Du darfst um Nachweise bitten, aber du darfst sie nicht zur Bedingung für eine Besichtigung machen und du darfst Kopien nicht dauerhaft aufbewahren. Nach dem Abschluss werden Unterlagen unterlegener Interessenten vernichtet oder zurückgegeben.

Unzulässig sind außerdem alle Fragen, die nichts mit der Zahlungsfähigkeit zu tun haben: Herkunft, Religion, Familienplanung, Gesundheit. Wer danach auswählt, riskiert Ansprüche nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz. Halte dich an das, was zählt: Betrag, Bank, Zeitplan.

Wenn die Finanzierung trotzdem platzt

Auch geprüfte Käufer fallen aus, weil ein Arbeitsverhältnis endet oder die Bank das Objekt niedriger bewertet als den Kaufpreis. Der Kaufvertrag kann darauf reagieren: mit einer Zahlungsfrist, mit Verzugszinsen, mit einer Vertragsstrafe oder mit einem beidseitigen Rücktrittsrecht für den Fall, dass der Kaufpreis nicht fristgerecht fließt. Wie das im Einzelnen formuliert wird, gehört zum Notar und, wenn viel auf dem Spiel steht, zum Anwalt.

Den gesamten Ablauf von der Bewertung bis zur Übergabe findest du auf der Seite Immobilie verkaufen. Bis zum Geldeingang gilt eine einfache Regel: keine Schlüssel, keine Übergabe, kein Umbau durch den Käufer. Wie die Zahlung selbst abgesichert wird, steht im Ratgeber zur Absicherung der Kaufpreiszahlung. Und wer wissen will, was eine Reservierung wirklich wert ist, findet die Antwort im Beitrag zur Reservierungsvereinbarung.

Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zur Finanzierungsbestätigung

Kurz zusammengefasst

Eine Finanzierungsbestätigung ist eine Einschätzung, keine Zusage. Prüfe Aussteller, Betrag, Datum und Vorbehalt, und frag nach der Gesamtsumme statt nach dem Kaufpreis — die Nebenkosten von rund 11,6 Prozent sind die Lücke, an der Verkäufe scheitern. Verlange nur, was für die Zahlungsfähigkeit nötig ist. Und übergib nichts, bevor das Geld da ist.