Kaufpreiszahlung absichern: Notaranderkonto oder Direktzahlung?

Kurz vor dem Notartermin kommt die Frage, die viele Verkäufer nie gestellt bekommen haben: Notaranderkonto oder Direktzahlung? Für die allermeisten Verkäufe ist die Direktzahlung der richtige Weg. Der Käufer überweist direkt an dich, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt hat, und du bist über Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung genauso abgesichert.

Ein Notaranderkonto ist zudem nicht frei wählbar. Der Notar darf es nur führen, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht — so steht es im Beurkundungsgesetz. Wo dieses Interesse fehlt, ist das Konto schlicht nicht zulässig, ganz unabhängig davon, was die Beteiligten möchten.

Wie die Direktzahlung abgesichert ist

Die Direktzahlung wirkt ungeschützt, weil zwischen deiner Unterschrift und dem Geldeingang Wochen liegen. Tatsächlich hängen an dieser Zeitspanne vier Sicherungen. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sperrt das Grundstück für den Käufer, sodass du es nicht zweimal verkaufen kannst. Umgekehrt wirst du erst Eigentum los, wenn die Umschreibung erfolgt — und die gibt der Notar erst frei, wenn du die Zahlung bestätigt hast.

Dazu kommen die Freistellungserklärungen deiner Bank für die eingetragenen Grundschulden und die Vollstreckungsunterwerfung des Käufers. Letztere ist die stärkste Sicherung: Zahlt der Käufer nicht, brauchst du keinen Prozess, sondern kannst mit der Urkunde direkt vollstrecken lassen. Wie die Löschung der Grundschulden dabei läuft, steht im Ratgeber Grundschuld löschen lassen.

Die Fälligkeitsvoraussetzungen im Einzelnen

Der Kaufpreis wird nicht mit der Unterschrift fällig, sondern erst, wenn der Notar dies schriftlich mitteilt. Bis dahin prüft er eine Liste, die in jedem Kaufvertrag ähnlich aussieht.

1. Vormerkung eingetragen

   Die Auflassungsvormerkung für den Käufer steht im Grundbuch, an der vereinbarten Rangstelle.

2. Lastenfreistellung gesichert

   Die Banken haben zugesagt, ihre Grundschulden gegen Zahlung der Ablösesumme freizugeben.

3. Genehmigungen liegen vor

   Etwa das Negativattest zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, bei Wohnungen die Zustimmung des Verwalters.

4. Fälligkeitsmitteilung

   Der Notar schreibt beiden Seiten, ab wann und in welcher Höhe zu zahlen ist.

Erst nach dieser Mitteilung läuft die Zahlungsfrist, üblich sind zehn bis vierzehn Tage. Das ist auch der Moment, in dem du weißt, dass der Verkauf trägt — vorher nicht.

Notaranderkonto oder Direktzahlung: wann das Konto passt

Es bleiben Fälle, in denen das Konto seinen Zweck hat. Wenn mehrere Gläubiger in einer bestimmten Reihenfolge abgelöst werden müssen und die Summen erst am Zahlungstag feststehen, ordnet es die Zahlungsströme. Bei einem Verkauf aus der Zwangsversteigerung heraus oder aus einer Insolvenz braucht es die Verwahrung, weil Termine und Freigaben zusammenlaufen müssen.

Weitere typische Gründe: Der Käufer will vor der Eigentumsumschreibung bauen oder umbauen, es sind Beteiligte im Ausland involviert, oder der Kaufpreis wird in Raten gezahlt. In all diesen Fällen sichert das Konto einen Ablauf, den ein einfacher Zahlungstermin nicht abbilden kann.

Rechenbeispiel: was das Anderkonto kostet

Für die Verwahrung fällt eine Hebegebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Gestaffelt wird sie nach dem verwahrten Betrag.

Quelle: Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nr. 25300: 1,0 Prozent bis 2.500 €, 0,5 Prozent vom Mehrbetrag bis 10.000 €, 0,25 Prozent vom darüber hinausgehenden Betrag. Für die Verwahrungsanweisung fällt zusätzlich eine Gebühr an. Stand: September 2026.

Bei einem Kaufpreis von 455.000 € kostet die Verwahrung also rund 1.400 € zusätzlich zu den normalen Notarkosten — Geld, das bei einem gewöhnlichen Verkauf ohne Gegenwert ausgegeben wird. Was sonst noch anfällt, steht im Ratgeber zu Notar- und Grundbuchkosten.

Zwischen Beurkundung und Zahlung liegen Wochen, in denen einiges passieren kann. Wird das Haus in dieser Zeit beschädigt, etwa durch einen Sturm, trägt in aller Regel noch der Verkäufer das Risiko, weil Besitz, Nutzen und Lasten erst mit der Zahlung übergehen. Lass deine Gebäudeversicherung deshalb bis zur Übergabe laufen und kündige sie nicht vorschnell.

Stirbt eine der Parteien oder wird sie geschäftsunfähig, geht der Vertrag auf die Erben oder den Betreuer über — beendet wird er dadurch nicht. Und wenn der Käufer seine Finanzierung wechselt, verschiebt sich die Fälligkeit, weil die neue Bank eigene Unterlagen braucht. Für solche Fälle lohnt eine Klausel, die eine äußerste Zahlungsfrist setzt. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, steht auf der Seite Immobilie verkaufen.

Die Risiken der Direktzahlung klein halten

Drei Regeln reichen. Erstens: keine Übergabe vor Zahlungseingang. Kein Schlüssel, kein Zutritt für Handwerker des Käufers, kein „schon mal Möbel abstellen“. Wer vorher übergibt, verliert sein stärkstes Druckmittel und trägt bei einem Schaden das Risiko. Zweitens: Verzugszinsen und ein Rücktrittsrecht gehören in den Vertrag, damit du bei Nichtzahlung handeln kannst, statt zu warten.

Drittens: Prüfe die Zahlungsfähigkeit, bevor du beurkundest, nicht danach. Die Bestätigung muss den Gesamtbetrag einschließlich Nebenkosten abdecken, nicht nur den Kaufpreis. Wie du sie liest, steht im Ratgeber Finanzierungsbestätigung prüfen, und wie du Interessenten insgesamt sortierst, im Beitrag Kaufinteressenten prüfen.

Der Zeitplan von der Unterschrift bis zum Geld

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung, holt Genehmigungen und Freistellungserklärungen ein und versendet danach die Fälligkeitsmitteilung. Realistisch liegen zwischen Beurkundung und Geldeingang vier bis acht Wochen, je nach Auslastung des Grundbuchamts und Reaktionszeit der Banken.

Zwei Dinge beschleunigen den Ablauf spürbar. Erstens: die Ablösesumme deiner Bank früh anfordern, weil sie oft am längsten dauert. Zweitens: bei Eigentumswohnungen die Verwalterzustimmung schon vor dem Termin anstoßen. Wer beides erst nach der Beurkundung startet, verliert zwei bis drei Wochen. Wie der Termin selbst abläuft, steht im Ratgeber Notartermin: Ablauf und Dauer.

Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Absicherung der Kaufpreiszahlung

Kurz zusammengefasst

Die Direktzahlung ist beim normalen Verkauf der richtige Weg: Vormerkung, Lastenfreistellung und Vollstreckungsunterwerfung sichern dich ab, und die Fälligkeit stellt der Notar fest. Ein Anderkonto kostet bei 455.000 € rund 1.400 € extra und ist nur zulässig, wenn es ein Sicherungsinteresse gibt. Übergib nichts vor dem Geldeingang. Und fordere die Ablösesumme deiner Bank früh an — sie ist meistens der Grund, warum es dauert.