Reservierungsvereinbarung bei einer Immobilie: sinnvoll oder unwirksam?

Was eine Reservierungsvereinbarung bei einer Immobilie regeln soll

Der Zweck ist immer derselbe: Zeit kaufen. Der Käufer braucht sie für die Finanzierung, für ein Gutachten oder für den Verkauf seiner eigenen Wohnung. Der Verkäufer soll in dieser Zeit stillhalten, also nicht weiter besichtigen und nicht an einen anderen verkaufen. Als Gegenleistung zahlt der Käufer eine Gebühr, die meistens bei einem halben bis einem Prozent des Kaufpreises liegt und beim Zustandekommen des Kaufs angerechnet wird.

Das Problem: Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Diese Formvorschrift schützt beide Seiten vor Übereilung. Eine Vereinbarung, die im Ergebnis dazu führt, dass eine Seite den Vertrag praktisch schließen muss, weil ihr sonst ein empfindlicher Verlust droht, umgeht diesen Schutz. Deshalb zieht die Beurkundungspflicht mit.

Die drei Konstellationen und ihre Rechtslage

Reservierung in Maklerbedingungen

Wenn ein Makler eine Reservierungsgebühr in einem vorformulierten Vertrag verlangt und die Gebühr im Nichtkauffall behält, ist die Klausel unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat das entschieden. Begründung ist der Nachteil für den Kunden, dem keine echte Gegenleistung gegenübersteht. Die Gebühr ist zurückzuzahlen.

Individuelle Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer

Zwischen den Parteien selbst ist eine Absprache grundsätzlich möglich, sie muss aber ohne mittelbaren Kaufzwang auskommen. Faustregel aus der Praxis: Je höher die Gebühr im Verhältnis zum Kaufpreis, desto eher entsteht Zwang und desto eher greift die Beurkundungspflicht. Ab einer Größenordnung von etwa zehn Prozent des Kaufpreises ist das nahezu sicher der Fall, aber auch deutlich darunter wird es schon riskant.

Notarielle Reservierungsvereinbarung

Der einzige Weg, der wirklich trägt. Der Notar beurkundet eine Vereinbarung mit klaren Fristen und einer Vertragsstrafe für den Fall, dass eine Seite grundlos aussteigt. Das kostet Gebühren und Zeit, hält aber. Sinnvoll ist es bei hochpreisigen Objekten, bei komplexen Konstellationen und dann, wenn beide Seiten mit erheblichem Aufwand in Vorleistung gehen.

Rechenbeispiel: eine Wohnung, drei Varianten

Eine Eigentumswohnung für 240.000 Euro. Der Käufer braucht vier Wochen für die Finanzierungszusage.

Beispielrechnung. Rechtsgrundlagen: Paragraf 311b BGB (Beurkundungspflicht), Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Reservierungsgebühren in Maklerverträgen. Notarkosten nach GNotKG. Stand: 09/2026. Keine Rechtsberatung.

Die vierte Zeile ist meistens die beste. Wenn die Finanzierung des Käufers ohnehin in vier Wochen steht, kostet ein Notartermin in fünf Wochen weniger Nerven als jede Zwischenlösung.

Warum trotzdem so oft danach gefragt wird

Wenn die Vereinbarung juristisch kaum trägt, warum kommt sie dann in fast jedem Verkauf zur Sprache? Weil beide Seiten dasselbe Bedürfnis haben, nur aus verschiedenen Richtungen.

Der Käufer hat Angst, überholt zu werden. Er investiert Zeit in Bankgespräche, gibt persönliche Unterlagen heraus und zahlt womöglich schon einen Gutachter. Wenn du dann an jemand anderen verkaufst, war das alles umsonst. Der Verkäufer wiederum fürchtet, sein Objekt vier Wochen vom Markt zu nehmen und am Ende ohne Käufer dazustehen, während die beste Vermarktungszeit verstrichen ist.

Beide Ängste sind berechtigt, und beide löst du nicht mit Geld, sondern mit Transparenz. Sag dem Interessenten offen, dass du weiter besichtigst, und sag ihm auch, wann du entscheidest. Ein klarer Termin nimmt mehr Unsicherheit als jede Anzahlung. Wer stattdessen still weiter vermarktet und den Interessenten im Glauben lässt, er sei gesetzt, verliert im Ernstfall beide Seiten.

Was stattdessen wirklich hilft

Wenn du als Verkäufer Sicherheit willst, arbeite nicht mit Gebühren, sondern mit Nachweisen und Terminen.

• Finanzierungsbestätigung verlangen. Keine unverbindliche Machbarkeitsauskunft, sondern eine objektbezogene Zusage. Woran du den Unterschied erkennst, steht unter Finanzierungsbestätigung prüfen.
• Notartermin früh setzen. Ein fester Termin diszipliniert stärker als jede Gebühr. Der Entwurf muss bei Beteiligung eines Verbrauchers zwei Wochen vorher vorliegen, das gibt dir einen natürlichen Zeitplan. Der Ablauf steht unter Notartermin.
• Weiter besichtigen. Solange nichts beurkundet ist, hörst du nicht auf zu vermarkten. Sag das dem Interessenten offen, dann wird niemand enttäuscht.
• Einen Nachrücker halten. Der zweitbeste Interessent bleibt informiert. Springt der erste ab, verlierst du keine vier Wochen.

Als Käufer gilt dasselbe umgekehrt: Zahle keine Reservierungsgebühr, um dir einen Vorteil zu kaufen, den es rechtlich nicht gibt. Bring stattdessen eine belastbare Finanzierungszusage mit. Sie wirkt stärker als jede Anzahlung. Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, siehst du unter Immobilie verkaufen.

Kurz zusammengefasst

Reservierungsgebühren in vorformulierten Maklerbedingungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Gezahlte Beträge müssen zurückgezahlt werden.

Eine Vereinbarung, die eine Seite spürbar zum Kauf drängt, ist ohne notarielle Beurkundung nichtig. Sicherheit gibt es vor der Beurkundung schlicht nicht.

Was wirklich hilft: eine objektbezogene Finanzierungszusage, ein früh gesetzter Notartermin, weiterlaufende Besichtigungen und ein informierter Nachrücker. Das kostet nichts und trägt weiter als jede Gebühr.