Maklervertrag kündigen: Fristen und Fallen

Vier Monate sind vergangen. Das Exposé enthält immer noch den Tippfehler aus dem ersten Entwurf, Besichtigungen gab es zwei, und auf deine letzte Mail kam keine Antwort. Die Frage ist nur noch, wie du hier wieder herauskommst.

Die Antwort in drei Sätzen: Ein Maklervertrag ohne Laufzeitangabe ist jederzeit kündbar, meist sogar formlos. Ein befristeter Alleinauftrag endet regulär mit Ablauf der Frist — vorzeitig kommst du nur mit einem wichtigen Grund heraus. Und die wichtigste Warnung gleich mit: Die Kündigung beendet nicht automatisch jeden Provisionsanspruch. Wer einen Interessenten nachweislich gebracht hat, kann später trotzdem kassieren.

Ordentlich, außerordentlich oder Widerruf: welcher Weg dir offensteht

Es gibt drei Ausstiege, und sie schließen sich nicht aus. Prüfe sie in dieser Reihenfolge, weil der erste der billigste ist.

Quelle: §§ 355, 356 Abs. 3, 626, 627 BGB sowie ständige Rechtsprechung zum Maklervertrag. Rechtsstand 09/2026.

Der Widerruf wird am häufigsten übersehen. Hast du den Vertrag am Küchentisch unterschrieben oder per Mail zurückgeschickt, ohne je im Maklerbüro gewesen zu sein, gilt Fernabsatz- oder Haustürwiderrufsrecht. Fehlt die Widerrufsbelehrung oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich die Frist erheblich. Der Lexikoneintrag zum Widerrufsrecht zeigt, wie die Fristen genau laufen.

Wichtiger Grund: was Gerichte akzeptieren

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dir die Fortsetzung nicht zuzumuten ist. Bloße Unzufriedenheit mit dem Tempo reicht dafür nicht. Diese Fälle tragen dagegen regelmäßig:

• Der Makler wird über Wochen gar nicht tätig, obwohl er sich zur Tätigkeit verpflichtet hat.
• Er inseriert falsche Angaben zu Fläche, Baujahr oder Zustand, obwohl du korrekt informiert hast.
• Er arbeitet verdeckt für die Gegenseite oder verschweigt eine eigene Beteiligung am Kauf.
• Er gibt deine Adresse oder deine persönliche Situation ohne Absprache weiter.
• Er drängt dich mit unrichtigen Behauptungen zu einem Preis weit unter dem Marktniveau.

Schreibe die Kündigung mit Grund, Datum und Nachweis. Und schicke sie so, dass du den Zugang belegen kannst. Bei einem Streit über die Provision ist die Frage, wann welche Erklärung angekommen ist, oft die entscheidende. Solche Auseinandersetzungen gehören vor einen Anwalt, nicht in ein Telefonat.

Die teuerste Falle: der Anspruch nach dem Vertragsende

Der Provisionsanspruch entsteht nicht mit der Vermarktung, sondern mit dem Kaufvertrag. Er hängt aber an der Ursache: War der Makler für den Abschluss ursächlich, weil er den Käufer nachgewiesen oder vermittelt hat, bleibt sein Anspruch bestehen — auch wenn der Maklervertrag zum Zeitpunkt des Notartermins längst gekündigt war. Genau daran scheitern die meisten Wechsel.

Deshalb gilt: Fordere bei jeder Kündigung schriftlich eine Liste aller Personen an, denen dein Objekt nachgewiesen wurde. Ohne diese Liste weiß dein neuer Makler nicht, wen er meiden muss, und du erfährst es erst mit der zweiten Rechnung. Wie der Anspruch entsteht, steht im Lexikoneintrag zum Provisionsanspruch.

Rechenbeispiel: wenn zweimal Provision fällig wird

Ein Reihenhaus, angeboten zum örtlichen Median von 390.000 €. Der erste Makler hatte Familie K. zur Besichtigung. Vier Monate später verkauft der zweite Makler an dieselbe Familie.

Median-Angebotspreis Reihenhaus: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Beobachtungszeitraum 01.07.2024–30.06.2025. Provisionssatz nach § 656c BGB. Stand: 09/2026.

Fast 14.000 € für eine Leistung, die du längst gekündigt hattest. Vermeiden lässt sich das mit einem einzigen Schritt: der Nachweisliste. Wer sie hat, führt den neuen Interessenten sauber und weiß, wann er die Finger von einem Kontakt lassen muss.

Wechseln oder aushalten: die ehrliche Zwischenfrage

Bevor du kündigst, lohnt eine unbequeme Prüfung. In vielen Fällen liegt es nicht am Makler, sondern am Preis. Ein Objekt, das nach acht Wochen keine ernsthafte Anfrage bringt, ist fast immer zu teuer eingestiegen — und ein neuer Makler ändert daran nichts, solange die Zahl im Inserat gleich bleibt.

Prüfe deshalb drei Kennzahlen, bevor du dich entscheidest. Wie viele Aufrufe hatte das Inserat, wie viele Anfragen wurden daraus, und wie viele Besichtigungen fanden statt? Viele Aufrufe ohne Anfragen sprechen für den Preis oder für schlechte Fotos. Anfragen ohne Besichtigungen sprechen für schwache Erreichbarkeit. Besichtigungen ohne Angebote sprechen für den Zustand des Objekts oder für Erwartungen, die das Exposé geweckt hat. Erst wenn keine dieser Zahlen vorliegt, weil niemand sie erhebt, ist der Wechsel wirklich die Antwort. Der Beitrag zur zu teuer angebotenen Immobilie zeigt, wie sich ein Startpreis korrigieren lässt, ohne dass der Markt es als Notverkauf liest.

So kündigst du sauber — in fünf Schritten

1. Vertrag lesen

   Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsfrist, Widerrufsbelehrung. Alles vier steht meist auf der letzten Seite.

2. Weg wählen

   Widerruf schlägt ordentliche Kündigung, ordentliche schlägt außerordentliche. Hilfsweise alle drei erklären.

3. Textform nutzen

   Mail mit Lesebestätigung oder Brief mit Einwurfeinschreiben. Datum, Objekt, klare Erklärung.

4. Nachweisliste fordern

   Alle Interessenten mit Datum des Nachweises. Setze dafür eine Frist von zwei Wochen.

5. Unterlagen zurückholen

   Grundriss, Energieausweis, Fotos, Grundbuchauszug. Was du bezahlt hast, gehört dir. Welche Papiere dazugehören, zeigt die Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf.

Bevor du wechselst, lohnt der Blick auf die Vertragsart selbst. Viele Konflikte entstehen gar nicht durch schlechte Arbeit, sondern durch die falsche Vertragsform — der Beitrag zu den Arten des Maklervertrags ordnet das ein. Und wenn du den Verkauf danach mit jemandem angehen willst, der den lokalen Markt täglich sieht, findest du den Einstieg auf der Seite zur Maklerleistung.

Was vorher und nachher zu tun ist, steht gesammelt im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Kurz zusammengefasst

Prüfe zuerst den Widerruf, dann die Laufzeit, dann den wichtigen Grund. Kündige in Textform, mit belegbarem Zugang, und fordere im selben Schreiben die Liste aller nachgewiesenen Interessenten an.

Die Kündigung ist der einfache Teil. Teuer wird nur, wer sie ohne diese Liste ausspricht und später an jemanden verkauft, den der alte Makler gebracht hat. Zwei Absätze im Kündigungsschreiben verhindern eine fünfstellige Doppelzahlung.