Schenken statt verkaufen: Steuern und Risiken

Das Haus soll in der Familie bleiben. So weit sind sich alle einig. Uneinig wird die Runde erst bei der Frage, ob es überschrieben oder verkauft wird.

Kurz gesagt: Schenken lohnt sich, wenn der Wert unter den Freibeträgen bleibt, wenn du das Geld selbst nicht brauchst und wenn nur einer beschenkt wird. Verkaufen lohnt sich, wenn du Liquidität für dein eigenes Leben brauchst oder wenn mehrere Kinder gerecht bedacht werden sollen. Entscheidend sind drei Größen: der Freibetrag nach § 16 ErbStG, die Zehnjahresfrist und die Frage, was mit deinem Wohnrecht passiert. Wie es steuerlich für dich ausgeht, rechnet ein Steuerberater — die folgenden Zahlen zeigen die Größenordnung.

Immobilie schenken oder verkaufen: Freibeträge und Zehnjahresfrist

Schenkung und Erbschaft werden nach denselben Regeln besteuert. Jeder Empfänger hat einen persönlichen Freibetrag, und dieser Freibetrag lebt alle zehn Jahre neu auf. Wer früh anfängt, kann ihn also mehrfach nutzen.

Quelle: §§ 15, 16 ErbStG; Steuersätze nach § 19 ErbStG. Rechtsstand 09/2026.

Der Steuersatz hängt an Klasse und Betrag. In Klasse I sind es 7 Prozent auf steuerpflichtige Erwerbe bis 75.000 €, 11 Prozent bis 300.000 € und 15 Prozent bis 600.000 €. In Klasse III beginnt es bei 30 Prozent — deshalb ist eine Schenkung an einen nichtehelichen Partner steuerlich die teuerste Variante überhaupt. Die Grundzüge stehen im Lexikoneintrag zur Schenkungsteuer.

Die Grunderwerbsteuer spricht für die Familie

Ein Punkt wird oft übersehen: Grundstücksübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit, § 3 Nr. 6 GrEStG. Das gilt für Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel — und zwar unabhängig davon, ob verschenkt oder verkauft wird. Bei einem Verkauf an ein fremdes Ehepaar fallen dagegen 6,5 Prozent des Kaufpreises an, in Nordrhein-Westfalen einer der höchsten Sätze bundesweit.

Zwischen Geschwistern gilt die Befreiung nicht. Wer sein Haus an die Schwester überträgt, zahlt Grunderwerbsteuer wie ein Fremder — ein häufiger und teurer Irrtum.

Rechenbeispiel: ein Eigenheim für 455.000 €

Ein Eigenheim mit einem Wert von 455.000 €, drei Wege innerhalb der Familie.

Median-Kaufpreis Eigenheim Bochum: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Beobachtungszeitraum 01.07.2024–30.06.2025. Steuersätze nach §§ 16, 19 ErbStG, § 3 Nr. 6 GrEStG, Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %. Beispielrechnung ohne Berücksichtigung von Vorschenkungen, Nießbrauch und Nebenkosten. Stand: 09/2026.

Zwei Erkenntnisse springen heraus. Erstens: Bei zwei Kindern und einem Objekt in dieser Größenordnung fällt gar keine Schenkungsteuer an. Zweitens: Auch der Verkauf an das eigene Kind ist grunderwerbsteuerfrei — er bringt dir aber Geld auf das Konto. Wie ein solcher Verkauf gestaltet wird, steht im Beitrag zum Verkauf an die eigenen Kinder.

Die Risiken, über die niemand gern spricht

Rückforderung wegen Verarmung. Kannst du deinen eigenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darfst du die Schenkung innerhalb von zehn Jahren zurückfordern, § 528 BGB. Praktisch bedeutet das: Braucht das Sozialamt Geld für dein Pflegeheim, greift es genau auf diesen Anspruch zu.

Pflichtteilsergänzung. Übergangene Angehörige können nach § 2325 BGB einen Ausgleich verlangen. Der Wert der Schenkung schmilzt dabei je Jahr um ein Zehntel ab. Wer also fünf Jahre vor dem Erbfall überträgt, hat die Hälfte des Werts immer noch im Topf.

Der Beschenkte gerät in Schwierigkeiten. Insolvenz, Scheidung, ein Unfall — das Haus gehört dann nicht mehr allein deinem Kind, sondern steht in dessen Vermögensmasse. Ein eingetragener Nießbrauch und eine Rückforderungsklausel im Übergabevertrag schützen dich, sind aber Gestaltungsfragen für Notar und Anwalt.

Streit unter Geschwistern. Wer ein Haus bekommt und die anderen Geld, ist selten gleich behandelt — weil sich der Wert der Immobilie über die Jahre verschiebt. Genau daraus entstehen die Konflikte, die später eine Erbengemeinschaft monatelang blockieren.

Wann der Verkauf die ehrlichere Lösung ist

Drei Situationen sprechen deutlich für den Verkauf. Erstens: Du brauchst das Geld selbst — für einen barrierefreien Umbau, für die Pflege, für ein kleineres Zuhause. Eine Schenkung, die dich später zum Bittsteller macht, ist keine gute Idee. Zweitens: Es gibt mehrere Kinder und nur eine Immobilie. Geld lässt sich teilen, ein Haus nicht. Drittens: Keines der Kinder will das Haus wirklich. Ein ungeliebtes Erbe wird zum Leerstand, und ein leeres Haus verliert schneller an Wert, als es Steuer spart.

Bevor du dich entscheidest, brauchst du einen belastbaren Wert. Ohne ihn lässt sich weder der Freibetrag prüfen noch ein fairer Ausgleich unter Geschwistern berechnen. Den Einstieg dazu findest du bei der Bewertung deiner Immobilie. Wenn du im Haus wohnen bleiben willst, lohnt zusätzlich der Blick auf den Verkauf mit Wohnrecht, und wer sich mit den steuerlichen Folgen im Erbfall beschäftigt, findet sie im Beitrag zur Erbschaftsteuer bei Immobilien. Alles Weitere klärst du mit deinem Steuerberater und dem Notar. Fällt die Entscheidung gegen die Schenkung, findest du den Ablauf in der Übersicht zum Immobilienverkauf.

Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Kurz zusammengefasst

Bei einem Objekt im Bereich von 455.000 € bleibt eine Schenkung an zwei Kinder komplett steuerfrei, an ein Kind fallen im Beispiel 3.850 € an. Grunderwerbsteuer entsteht in gerader Linie weder beim Schenken noch beim Verkaufen.

Die Steuer ist trotzdem selten der entscheidende Punkt. Wichtiger sind Rückforderung, Pflichtteilsergänzung, das Risiko beim Beschenkten und die Frage, ob du das Geld selbst brauchst. Kläre zuerst den Wert, dann die Familienlage, dann die Steuer — und lass die Gestaltung von Notar und Steuerberater absichern.