Immobilie an die Kinder verkaufen: Preis und Finanzamt

Verkauf, Schenkung oder beides: die gemischte Schenkung

Rechtlich gibt es drei Wege, eine Immobilie an ein Kind zu übertragen.

• Verkauf zum Verkehrswert. Ganz normaler Kaufvertrag. Das Kind zahlt den vollen Preis, meist über eine Bank. Steuerlich unauffällig.
• Reine Schenkung. Kein Geld fließt. Der volle Verkehrswert zählt gegen den Freibetrag. Details dazu unter Schenken statt verkaufen.
• Gemischte Schenkung. Der häufigste Fall. Das Kind zahlt einen Teil, den Rest schenkst du. Nur der geschenkte Teil zählt gegen den Freibetrag.

Die gemischte Schenkung ist attraktiv, weil sie zwei Dinge verbindet: Du bekommst Geld für den Lebensabend, und dein Kind erhält Vermögen, ohne dass Steuer anfällt. Der Notar beurkundet das in einem Vertrag. Er muss darin klar benennen, dass ein Teil unentgeltlich übertragen wird.

Wie das Finanzamt den Wert bestimmt

Der Kaufpreis, den ihr in den Vertrag schreibt, interessiert das Finanzamt nur als eine von zwei Zahlen. Die andere ist der Verkehrswert. Die Differenz ist die Schenkung.

Den Verkehrswert ermittelt das Finanzamt zunächst pauschal nach dem Bewertungsgesetz. Diese Pauschalwerte liegen häufig über dem echten Marktwert, besonders bei älteren Häusern mit Sanierungsbedarf. Du darfst dagegen einen niedrigeren Wert nachweisen. Dafür brauchst du ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Wann sich das lohnt, steht unter Was kostet ein Wertgutachten.

Rechenbeispiel: Haus für 300.000 Euro, Verkauf für 150.000 Euro

Vater und Mutter besitzen je zur Hälfte ein Reihenhaus. Der Verkehrswert liegt bei 300.000 Euro. Die Tochter zahlt 150.000 Euro, den Rest schenken die Eltern.

Beispielrechnung. Freibeträge nach Paragraf 16 ErbStG, Grunderwerbsteuerbefreiung nach Paragraf 3 Nr. 6 GrEStG, Notargebühren nach GNotKG. Stand: September 2026. Keine Steuerberatung.

Unter dem Strich zahlt die Familie in diesem Beispiel nur die Notar- und Grundbuchkosten. Der Freibetrag ist zu keinem Zeitpunkt ausgeschöpft. Nach zehn Jahren steht er in voller Höhe wieder zur Verfügung, was gestufte Übertragungen möglich macht.

Die drei Fallen, die richtig teuer werden

Die Spekulationsfrist

Wenn du die Immobilie selbst vor weniger als zehn Jahren gekauft hast und sie nicht selbst bewohnt hast, ist der Gewinn steuerpflichtig. Das gilt auch beim Verkauf an das eigene Kind. Der Gewinn bemisst sich dabei nicht am vereinbarten Kaufpreis, sondern kann vom Finanzamt am Verkehrswert gemessen werden. Die Regeln stehen unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Der zu niedrige Preis bei mehreren Kindern

Wer ein Kind stark begünstigt, schafft Streit im Erbfall. Die anderen Kinder können Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen. Diese Ansprüche schmelzen pro Jahr nach der Schenkung um zehn Prozent ab, aber nur, wenn du dir kein Wohnrecht und keinen Nießbrauch vorbehalten hast. Genau das machen aber die meisten Eltern.

Der Rückweg ist versperrt

Nach der Übertragung gehört das Haus dem Kind. Wenn es in eine Scheidung gerät, in eine Privatinsolvenz oder wenn das Verhältnis zerbricht, ist das Vermögen weg. Ein Rückforderungsrecht lässt sich im Vertrag verankern, muss aber ausdrücklich formuliert und beim Notar mitbeurkundet werden.

Wohnrecht behalten oder nicht

Viele Eltern wollen im Haus wohnen bleiben. Dafür gibt es zwei Werkzeuge: das Wohnrecht und den Nießbrauch. Beide werden ins Grundbuch eingetragen und mindern den Wert der Immobilie erheblich. Das senkt zwar den Schenkungswert und schont den Freibetrag, macht das Objekt aber für eine Bankfinanzierung praktisch unbrauchbar. Wenn dein Kind Kredit für den Kaufpreisanteil aufnehmen will, wird die Bank ein eingetragenes Wohnrecht kaum akzeptieren. Wie stark der Abschlag ausfällt, steht im Ratgeber zum Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch.

Rechnen lässt sich das alles erst, wenn der Verkehrswert feststeht. Deshalb ist der erste Schritt keine Vertragsklausel, sondern eine belastbare Zahl. Wie eine Übertragung im Vergleich zu einem normalen Verkauf am Markt abschneidet, siehst du in der Übersicht zum Immobilienverkauf.

Kurz zusammengefasst

Du darfst an dein Kind verkaufen, zu welchem Preis du willst. Die Differenz zum Verkehrswert behandelt das Finanzamt als Schenkung.

Mit 400.000 Euro Freibetrag je Elternteil und Kind bleibt der Großteil der Übertragungen steuerfrei. Die Grunderwerbsteuer entfällt in gerader Linie komplett, was allein 6,5 Prozent spart.

Teuer wird es an anderer Stelle: bei laufender Spekulationsfrist, bei Pflichtteilsansprüchen der Geschwister und bei einem Wohnrecht, das die Finanzierung des Kindes blockiert. Kläre den Verkehrswert zuerst, dann die Konstruktion, dann den Notartermin.