Wertermittlung zum Todestag: Warum der Stichtag zählt

Der Erbschein ist da, das Haus in Werne steht leer, und das Finanzamt will einen Wert wissen. Nicht den von heute — den vom Todestag.

Die Antwort in drei Sätzen: Für die Erbschaftsteuer und für die Auseinandersetzung unter Miterben zählt der Wert am Todestag, nicht der Preis, den du später erzielst. Das Finanzamt setzt dafür zunächst einen typisierten Wert nach dem Bewertungsgesetz an, der den Zustand deiner Immobilie nicht kennt. Ist dieser Wert zu hoch, darfst du mit einem Gutachten den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen — das erlaubt § 198 BewG ausdrücklich.

Warum der Stichtag alles verschiebt

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer, also der Todestag, § 11 ErbStG. Was danach passiert, spielt für die Steuer keine Rolle: Steigt der Markt, zahlst du trotzdem auf den alten Wert. Fällt er, hilft dir das auch nicht. Verkaufst du zwei Jahre später deutlich günstiger, ist das ohne Bedeutung — es sei denn, der Verkauf liegt zeitnah zum Stichtag und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr; dann kann der erzielte Kaufpreis als Nachweis dienen.

Wie schnell sich ein Jahr auswirkt, zeigt der Bochumer Markt. Der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen lag im vorletzten Beobachtungszeitraum bei 2.199 € je Quadratmeter und im letzten bei 2.318 € — gut fünf Prozent Unterschied. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 9.500 €, allein aus der Wahl des Stichtags.

Immobilienbewertung im Erbfall: wie das Finanzamt rechnet

Das Bewertungsgesetz kennt drei Verfahren. Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser gilt in erster Linie das Vergleichswertverfahren, für vermietete Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren, für alles Übrige das Sachwertverfahren. Alle drei arbeiten mit typisierten Größen: durchschnittliche Herstellungskosten, pauschale Alterswertminderung, Bodenrichtwert, gesetzlich festgelegte Faktoren.

Was diese Verfahren nicht kennen, ist dein konkretes Objekt. Sanierungsstau, feuchter Keller, Heizung aus den achtziger Jahren, ungünstiger Grundriss, Lärm von der Hauptstraße, ein Wohnrecht zugunsten eines Angehörigen — nichts davon geht in die typisierte Rechnung ein. Genau deshalb liegt der Steuerwert bei alten Bestandsobjekten regelmäßig über dem, was am Markt zu erzielen wäre. In Bochum ist das besonders relevant, weil rund 65 Prozent aller Wohngebäude vor 1970 errichtet wurden.

Der Gegenbeweis nach § 198 BewG

Das Gesetz lässt dir einen Ausweg: Du darfst nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der typisierte. Zwei Nachweise werden anerkannt — ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines ausreichend qualifizierten Sachverständigen, und ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum Stichtag erzielter Kaufpreis.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Das Gutachten muss auf den Todestag abstellen, nicht auf den Tag der Besichtigung. Ein Sachverständiger arbeitet dafür rückwärts: Er nimmt den Zustand auf, rechnet Veränderungen heraus und legt die Marktdaten zugrunde, die am Stichtag galten. Was ein solches Gutachten kostet, steht im Beitrag zu den Kosten eines Wertgutachtens; die Grundlagen zum Stichtag im Lexikoneintrag zum Wertermittlungsstichtag.

Bodenrichtwerte zum Stichtag: die Daten des Gutachterausschusses Bochum

Der Bodenwert ist in jedem Verfahren ein tragender Baustein. Er kommt aus den Bodenrichtwerten, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bochum ermittelt und jeweils zum 1. Januar veröffentlicht. Für einen Erbfall brauchst du deshalb nicht den heutigen Wert, sondern den, der zum Stichtag galt — die historischen Werte sind über die Datenbank BORIS.NRW abrufbar.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bochum, Grundstücksmarktbericht (Berichtsjahr 2025); Bodenrichtwerte über BORIS.NRW, Durchschnittswerte nach bodenrichtwerte-deutschland.de. Verbindlich sind allein die Werte in BORIS.NRW. Stand: 09/2026.

Die Zahl der auswertbaren Kauffälle ist dabei mehr als eine Randnotiz: Sie sagt, wie belastbar die Vergleichsdaten sind. Wer eine Wohnung in einer Lage mit vielen Verkäufen erbt, bekommt einen gut abgesicherten Vergleichswert. Bei Sonderobjekten wird es dünner — und dort lohnt der Gegenbeweis besonders oft. Die aktuellen Werte findest du auf der Seite zu den Bodenrichtwerten in Bochum.

Rechenbeispiel: Steuerwert gegen Gutachtenwert

Ein Einfamilienhaus, geerbt von einem Kind, Grundstück 480 Quadratmeter im Bochumer Süden. Das Haus stammt aus den sechziger Jahren, Bad und Heizung sind im Originalzustand.

Bodenrichtwert-Niveau Bezirk Bochum-Süd nach Gutachterausschuss Bochum / BORIS.NRW. Freibetrag nach § 16 ErbStG, Steuersätze nach § 19 ErbStG. Die angesetzten Grundbesitzwerte sind Beispielannahmen zur Veranschaulichung. Stand: 09/2026.

Rund 11.100 € weniger Steuer bei einem Gutachten, das je nach Objekt einen mittleren vierstelligen Betrag kostet. Die Rechnung geht nicht immer auf — bei kleinen Differenzen lohnt der Aufwand nicht. Sie lohnt fast immer dort, wo der typisierte Wert den Zustand des Hauses ignoriert. Ob das bei dir so ist, klärst du am besten gemeinsam mit deinem Steuerberater.

Auch ohne Finanzamt wichtig: die Erbengemeinschaft

Der Stichtagswert entscheidet nicht nur über Steuer. Er ist auch die Grundlage für den Ausgleich unter Miterben. Will einer das Haus übernehmen und die anderen auszahlen, braucht es einen Wert, den alle akzeptieren — und der bezieht sich auf den Zeitpunkt des Erbfalls, nicht auf die Stimmung im Wohnzimmer.

Genau daran scheitern viele Erbengemeinschaften. Der eine rechnet mit dem Portalpreis, der andere mit dem Zustand des Dachs. Ein neutrales Gutachten kostet weniger als ein halbes Jahr Streit und deutlich weniger als eine Teilungsversteigerung. Wie es weitergeht, steht auf der Seite zur Erbengemeinschaft in Bochum und im Beitrag zur Erbschaftsteuer bei Immobilien. Den Wert selbst bekommst du über die Immobilienbewertung in Bochum.

Wenn ihr als Erben am Ende verkaufen wollt, lies weiter unter Erbimmobilie in Bochum verkaufen. Was vorher und nachher zu tun ist, steht gesammelt im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Kurz zusammengefasst

Für Erbschaftsteuer und Erbauseinandersetzung zählt der Wert am Todestag. Das Finanzamt rechnet typisiert und kennt dabei weder deine Heizung noch deinen Keller — der angesetzte Wert liegt bei alten Beständen deshalb häufig zu hoch.

Du darfst gegenhalten: mit einem Gutachten auf den Stichtag oder mit einem zeitnah erzielten Kaufpreis. Die Bodenrichtwerte dafür kommen vom Gutachterausschuss der Stadt Bochum, jeweils zum passenden Stichtag. Im Beispiel spart der Nachweis 11.100 € Steuer. Ob sich der Aufwand bei dir lohnt, klärst du mit deinem Steuerberater.