Was kostet ein Wertgutachten?
Eine feste Gebührentabelle gibt es nicht mehr. Dafür gibt es klare Regeln, woran du ein faires Angebot erkennst.
Das Nachlassgericht will eine Zahl. Das Finanzamt will eine Zahl. Und der Bruder, der auszahlen soll, will vor allem eine niedrigere Zahl. Was ein Wertgutachten kostet, lässt sich deshalb nicht in einem Satz beantworten: Seit die verbindliche Honorartabelle für Verkehrswertgutachten weggefallen ist, vereinbaren Sachverständige ihr Honorar frei, meist entweder als Festpreis oder nach Stundenaufwand. Der Preis richtet sich nach Objektart, Verkehrswert, Zweck und Beweiskraft.
Die zweite, unbequemere Antwort: Für einen normalen Verkauf brauchst du in der Regel gar kein Gutachten. Es lohnt sich genau dann, wenn eine dritte Stelle die Zahl akzeptieren muss. Wann das der Fall ist und woran du ein seriöses Angebot erkennst, steht hier.
Warum es keine Preisliste für Wertgutachten gibt
Früher enthielt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure eine Tabelle für Wertermittlungen. Diese Bindung besteht nicht mehr. Heute ist das Honorar Verhandlungssache, und genau das führt zu der Verwirrung, die viele Eigentümer erleben: Drei Anfragen, drei völlig verschiedene Beträge.
Die Preisbildung folgt trotzdem einer Logik. Vier Faktoren treiben den Aufwand:
Objektart
Eine Eigentumswohnung mit vollständiger Teilungserklärung ist in wenigen Stunden erfasst. Ein gemischt genutztes Haus mit sechs Mietverträgen und einem Ladenlokal nicht.
Beweiskraft
Ein Gutachten, das vor Gericht bestehen muss, braucht vollständige Herleitung, Fotodokumentation und Quellenangaben. Eine Marktwerteinschätzung nicht.
Unterlagenlage
Fehlen Baupläne, Wohnflächenberechnung oder Teilungserklärung, muss der Sachverständige sie beschaffen. Das kostet Zeit und damit Geld.
Stichtag
Eine Bewertung auf einen zurückliegenden Todestag verlangt historische Marktdaten. Das ist aufwendiger als eine Bewertung auf heute.
Lass dir deshalb immer ein schriftliches Festpreisangebot geben, das den Zweck, den Umfang und den Stichtag nennt. Ein Angebot, das nur eine Zahl ohne Leistungsbeschreibung enthält, ist nicht vergleichbar.
Marktwerteinschätzung, Kurzgutachten, Vollgutachten
Drei Begriffe, die oft durcheinandergehen. Der Unterschied liegt weniger im Preis als im Zweck.
| Form | Wofür | Vor Gericht und beim Finanzamt |
|---|---|---|
| Marktwerteinschätzung des Maklers | Angebotspreis festlegen, Verkauf vorbereiten | nicht geeignet |
| Kurzgutachten | Interne Entscheidungen, Erbauseinandersetzung im Einvernehmen, Bankgespräch | meist nicht ausreichend |
| Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV | Finanzamt, Familiengericht, Nachlassgericht, Betreuungsgericht, Zwangsversteigerung | geeignet |
Einordnung nach § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung. Stand: September 2026.
Ein Verkehrswertgutachten umfasst Ortsbesichtigung, Aufmaßprüfung, Auswertung der Bodenrichtwerte und der Daten des Gutachterausschusses, Herleitung im gewählten Verfahren und eine vollständige Dokumentation. Welches Verfahren dabei zum Einsatz kommt, erklärt der Beitrag Welches Bewertungsverfahren passt zu meiner Immobilie.
Wann sich ein Gutachten rechnet: zwei Rechenbeispiele
Erbfall: der Nachweis des niedrigeren Werts
Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach typisierten Verfahren. Diese Verfahren kennen weder den Sanierungsstau im Dach noch den alten Mietvertrag im Erdgeschoss. Du darfst einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, und dafür braucht es ein Gutachten.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Wohnung, 75 m², Bochum, Median 2.318 €/m² | 173.850 € |
| Ansatz des Finanzamts (angenommen) | 190.000 € |
| Nachgewiesener Wert laut Gutachten (angenommen) | 158.000 € |
| Differenz der Bemessungsgrundlage | 32.000 € |
| Erbschaftsteuer darauf bei 11 % Steuersatz | 3.520 € |
Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotskaufpreis Eigentumswohnungen. Die Wertansätze und der Steuersatz sind Beispielannahmen; maßgeblich ist der Einzelfall. Stand: September 2026.
3.520 Euro gesparte Steuer decken das Honorar in vielen Fällen. Ob sich der Nachweis lohnt und welcher Steuersatz für dich gilt, rechnet dir ein Steuerberater aus, bevor du den Auftrag erteilst. Die Bewertung auf den Todestag hat eigene Regeln, nachzulesen unter Wertermittlung zum Todestag.
Verkauf: der Preis eines Irrtums
Beim reinen Verkauf sieht die Rechnung anders aus. Der Median-Angebotspreis für ein Bochumer Eigenheim liegt bei 455.000 Euro. Schon eine Fehleinschätzung von drei Prozent bedeutet 13.650 Euro. Der Verkäuferanteil der Maklerprovision beträgt bei diesem Preis 16.243,50 Euro und enthält die Marktwerteinschätzung bereits. Ein zusätzliches Gutachten bringt hier meist keinen Mehrwert, weil der Käufer ohnehin seinen eigenen Wert ansetzt.
Wer in Bochum ein Verkehrswertgutachten erstellen darf
Die Berufsbezeichnung Sachverständiger ist nicht geschützt. Achte deshalb auf einen der beiden belastbaren Nachweise: öffentlich bestellt und vereidigt durch eine Industrie- und Handelskammer, oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Stelle. Beides bedeutet geprüfte Fachkunde und regelmäßige Überwachung.
Daneben gibt es den Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Bochum. Er führt die Kaufpreissammlung, aus der die amtlichen Vergleichsdaten stammen, und erstellt auf Antrag ebenfalls Gutachten. Im letzten Berichtsjahr wurden ihm 2.417 Kaufverträge übermittelt, davon waren 2.031 auswertbar. Ein Gutachten des Ausschusses hat vor Behörden und Gerichten ein hohes Gewicht.
Für die Wertermittlung eines Bochumer Objekts ist die lokale Datenlage entscheidend. Ein Sachverständiger, der die Baualtersstruktur der Stadt kennt, weiß, dass rund 65 Prozent der Wohngebäude vor 1970 entstanden sind und dass zwischen einem sanierten und einem unsanierten Objekt desselben Baujahrs Welten liegen. Was ein Gutachten hier leisten muss, steht auf der Seite Verkehrswertgutachten Bochum.
Woran du ein gutes Angebot erkennst
Ein Gutachten ist eine Dienstleistung wie jede andere, und die Angebote unterscheiden sich entsprechend stark. Fünf Punkte trennen ein belastbares Angebot von einer Zahl auf einem Briefkopf. Geh sie durch, bevor du unterschreibst, denn nachträglich lässt sich der Umfang eines Gutachtens nicht mehr verhandeln.
Zweck steht drin
Das Angebot benennt, wofür das Gutachten gedacht ist. Finanzamt, Gericht oder interne Entscheidung sind drei verschiedene Aufträge.
Festpreis statt Spanne
Ein seriöses Angebot nennt einen Betrag, nicht ein Ab-Preis. Nachträge sind nur bei nachweislich zusätzlichem Aufwand zulässig.
Ortstermin inklusive
Ohne Besichtigung kein Verkehrswertgutachten. Wer ohne Ortstermin anbietet, liefert eine Schätzung.
Qualifikation belegt
Bestellungsurkunde der Kammer oder Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024, mit Nummer und ausstellender Stelle.
Lieferzeit genannt
Bei Fristen gegenüber Finanzamt oder Gericht entscheidet das Datum. Lass dir die Bearbeitungszeit schriftlich bestätigen.
Bereite parallel die Unterlagen vor, das senkt den Aufwand und damit den Preis. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Welche Papiere insgesamt gebraucht werden, steht im Beitrag Unterlagen für den Hausverkauf. Wer alles beisammen hat, spart dem Sachverständigen mehrere Stunden Recherche.
Was vorher und nachher zu tun ist, steht gesammelt im Ratgeber zum Immobilienverkauf.
Häufige Fragen zu den Kosten eines Wertgutachtens
Warum bekomme ich für dasselbe Objekt so unterschiedliche Angebote?
Zahlt die Erbengemeinschaft das Gutachten gemeinsam?
Ist ein Gutachten für die Bank nötig?
Wie lange ist ein Wertgutachten gültig?
Kurz zusammengefasst
Feste Gebühren für Wertgutachten gibt es nicht mehr. Das Honorar hängt von Objektart, Zweck, Unterlagenlage und Stichtag ab, und es gehört als Festpreis in ein schriftliches Angebot. Achte auf öffentliche Bestellung oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Ein Gutachten lohnt sich, wenn Finanzamt, Gericht oder eine Erbengemeinschaft die Zahl akzeptieren müssen. Für den reinen Verkauf reicht eine belastbare Marktwerteinschätzung. Und ob sich der Nachweis eines niedrigeren Werts steuerlich rechnet, rechnet dir ein Steuerberater vorher aus.
Brauchst du wirklich ein Gutachten?
Wir sagen dir ehrlich, ob eine Marktwerteinschätzung reicht oder ob es ein Verkehrswertgutachten sein muss.
Christian Gottschling
Eine Onlinebewertung gibt dir die Richtung. Die belastbare Zahl entsteht beim Blick auf das Objekt selbst — und der kostet dich nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.