Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung
Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt und die Wohnungen einzeln verkauft, muss den Mieter fragen. Wer das übergeht, zahlt später drauf.
Ein Mieter wohnt seit zwölf Jahren in derselben Wohnung. Dann liegt ein Schreiben im Briefkasten: Das Haus wurde aufgeteilt, seine Wohnung ist verkauft. Genau in dieser Konstellation greift das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB. Es entsteht, wenn an einer vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wird und diese Wohnung dann an einen Dritten verkauft werden soll. Der Mieter darf dann zu genau denselben Bedingungen einsteigen, die im Kaufvertrag mit dem Dritten stehen.
Verkaufst du dagegen das ganze Mehrfamilienhaus ungeteilt an einen Investor, gibt es kein Vorkaufsrecht. Der Unterschied zwischen diesen beiden Wegen entscheidet über den ganzen Ablauf und über den Preis.
Wann das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht und wann nicht
Drei Bedingungen müssen zusammenkommen. Erstens: Die Wohnung war vermietet, bevor sie in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Zweitens: Es soll verkauft werden, nicht verschenkt oder getauscht. Drittens: Käufer ist ein Dritter.
Vorkaufsrecht besteht
Haus wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt, danach wird die vermietete Wohnung einzeln an einen Käufer verkauft. Auch dann, wenn die Aufteilung erst geplant ist und im Kaufvertrag vorgesehen wird.
Kein Vorkaufsrecht
Verkauf des ungeteilten Hauses als Ganzes. Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts. Verkauf einer Wohnung, die schon vor dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum war.
Der letzte Punkt wird oft übersehen. Wurde das Haus vor vielen Jahren aufgeteilt und die Wohnung erst danach vermietet, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Entscheidend ist die Reihenfolge, nicht der Zeitpunkt des Verkaufs. Wer unsicher ist, sollte die Teilungserklärung mit dem Datum des Mietvertrags nebeneinanderlegen und im Zweifel eine Anwältin für Mietrecht draufschauen lassen.
Was du dem Mieter mitteilen musst
Sobald der Kaufvertrag mit dem Dritten geschlossen ist, musst du den Mieter über den Inhalt informieren und ihn über sein Vorkaufsrecht belehren. Der Notar übernimmt das in der Regel, verantwortlich bist aber du als Verkäufer.
Die Mitteilung muss vollständig sein. Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Regelungen zur Haftung, alles was im Vertrag steht. Eine Zusammenfassung reicht nicht, üblich ist eine Abschrift des Vertrags. Ab dem Zugang dieser Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit. Erklärt er in dieser Frist den Eintritt, kommt zwischen euch beiden ein Kaufvertrag zu exakt denselben Konditionen zustande. Der Erstkäufer geht leer aus, weshalb im Kaufvertrag üblicherweise ein Rücktrittsrecht für genau diesen Fall steht.
Was passiert, wenn du das Vorkaufsrecht übergehst
Wird der Mieter nicht oder falsch informiert, läuft die Zweimonatsfrist nicht an. Sein Recht bleibt bestehen, auch nach der Eigentumsumschreibung. Und wenn er die Wohnung dadurch endgültig nicht mehr bekommen kann, schuldest du Schadensersatz. Der bemisst sich nach dem Vorteil, der ihm entgangen ist, also nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Preis, zu dem er hätte kaufen können.
Rechnen wir das an einer typischen Bochumer Wohnung durch. 68 Quadratmeter in einem Mehrfamilienhaus aus den Siebzigern, vermietet. Der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Bochum liegt bei 2.318 Euro je Quadratmeter. Vermietet verkaufte Wohnungen liegen darunter, weil der Käufer nicht selbst einziehen kann.
| Position | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche | 68 m² |
| Median Eigentumswohnung Bochum | 2.318 €/m² |
| Verkehrswert bezugsfrei | 157.624 € |
| Verkaufspreis vermietet an Investor (angenommen −20 %) | 126.100 € |
| Mögliche Schadensersatzforderung des Mieters | 31.524 € |
Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotskaufpreis Eigentumswohnungen. Der Vermietungsabschlag ist ein Beispielwert und kein Marktdurchschnitt. Stand: September 2026.
Über 31.000 Euro für ein Schreiben, das nicht rausgegangen ist. Bei einem aufgeteilten Sechsparteienhaus lässt sich das schnell hochrechnen. Deshalb gehört die Mitteilung an den Mieter in jede Verkaufsplanung, nicht in die Nachbereitung. Wie sich ein Verkauf mit laufendem Mietvertrag insgesamt organisieren lässt, steht auf der Seite Vermietete Wohnung verkaufen in Bochum.
Umwandlung in Bochum: kein Verbot, aber drei Jahre Sperrfrist
Bochum ist eine Mieterstadt. Rund 75 Prozent aller Haushalte wohnen zur Miete, und dem Bestand von rund 200.000 Wohnungen stehen 25.400 Mehrfamilienhäuser gegenüber. Die Aufteilung solcher Häuser in Eigentumswohnungen ist entsprechend häufig.
Rechtlich ist das hier vergleichsweise einfach. Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Daraus folgt dreierlei: Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt hier nicht, die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung beträgt drei Jahre statt acht, und bei einer Neuvermietung greift keine Mietpreisbremse. Für Eigentümer ist das ein spürbarer Unterschied zu Dortmund, der einzigen Ruhrgebietsstadt in der Verordnung.
Trotzdem gilt: Ein Käufer, der die Wohnung selbst nutzen will, darf dem Mieter frühestens drei Jahre nach der Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen. Diese Sperrfrist drückt den Preis, weil sie den Käuferkreis einengt. Was dabei zu beachten ist, steht im Beitrag zur Eigenbedarfskündigung. Und weil sich der Status mit jeder Neufassung der Verordnung ändern kann, lohnt vor einem Verkauf ein kurzer Blick auf den aktuellen Stand.
Der Mieter als Käufer ist oft die beste Lösung
Statt das Vorkaufsrecht als Störung zu behandeln, lohnt der umgekehrte Blick. Ein Mieter, der seit Jahren in der Wohnung lebt, kennt jedes Fenster. Er braucht keine Besichtigung, verlangt keine Mängelliste und zieht nicht aus. Für dich heißt das: kein Leerstand, keine Besichtigungstermine mit fremden Menschen in der Wohnung, kein Streit über die Übergabe.
Und die Zahlen sprechen oft für ihn. Dieselbe 68-Quadratmeter-Wohnung, Nettokaltmiete auf dem Bochumer Median von 8,76 Euro je Quadratmeter:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Aktuelle Nettokaltmiete, 68 m² × 8,76 € | 595,68 € im Monat |
| Kaufpreis vermietet | 126.100 € |
| Grunderwerbsteuer NRW, 6,5 % | 8.196,50 € |
| Notar und Grundbuch, rund 1,5 % | 1.891,50 € |
| Gesamtaufwand für den Mieter | 136.188 € |
Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer (Median-Angebotsmiete nettokalt); Grunderwerbsteuersatz NRW nach GrEStG. Stand: September 2026.
Für viele langjährige Mieter ist das rechnerisch attraktiver als weiterzuzahlen, gerade weil die Bochumer Angebotsmieten in zehn Jahren um gut die Hälfte gestiegen sind. Sprich also früh mit ihm, bevor du inserierst. Sagt er ab, hast du eine saubere Ausgangslage und kannst mit einer fundierten Bewertung in den Markt gehen. Wie Besichtigungen bei laufendem Mietverhältnis geregelt sind, steht im Beitrag Besichtigung bei vermieteter Immobilie.
Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.
Häufige Fragen zum Vorkaufsrecht des Mieters
Wie lange hat der Mieter Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben?
Gilt das Vorkaufsrecht auch beim Verkauf des ganzen Hauses?
Muss der Mieter denselben Preis zahlen wie der Käufer?
Kann ich das Vorkaufsrecht vertraglich ausschließen?
Kurz zusammengefasst
Das Vorkaufsrecht entsteht nur bei der Kombination aus Umwandlung und Einzelverkauf an einen Dritten. Beim Verkauf des ungeteilten Hauses gibt es keins. Wird es ausgelöst, bekommt der Mieter eine vollständige Abschrift des Kaufvertrags und hat zwei Monate Zeit.
Wer die Mitteilung vergisst, riskiert Schadensersatz in der Größenordnung des Preisunterschieds zwischen vermietet und bezugsfrei, bei einer 68-Quadratmeter-Wohnung in Bochum also rund 31.500 Euro. Der einfachste Weg führt meist über ein frühes Gespräch mit dem Mieter, bevor überhaupt inseriert wird.
Vermietete Wohnung in Bochum verkaufen?
Wir klären vorab, ob ein Vorkaufsrecht besteht, und sprechen auf Wunsch selbst mit dem Mieter.
Christian Gottschling
Beim Vermieten entscheidet die Auswahl des Mieters über dein Ergebnis. Ruf einfach an, wenn du wissen willst, was deine Wohnung bringt und wie die Prüfung abläuft.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.