Besichtigung bei vermieteter Immobilie: die Rechte des Mieters

Der Anruf kommt am Dienstagabend. „Samstag passt nicht. Nächste Woche auch nicht.“ Die Antwort auf die Frage, ob dein Mieter das darf, lautet: teilweise. Er muss Besichtigungen dulden, weil dein Verkauf ein berechtigtes Interesse ist. Aber er muss sie nicht jederzeit dulden, nicht unangekündigt, nicht in beliebiger Zahl und niemals in seiner Abwesenheit.

Zwei Rechte stehen sich hier gegenüber. Deins ist das Eigentum. Seins ist die Unverletzlichkeit der Wohnung, in der er lebt. Das Gesetz löst diesen Konflikt nicht mit einer festen Zahl, sondern mit dem Wort „Zumutbarkeit“. Deshalb gibt es keine Paragrafenstelle, in der steht, wie oft du mit einem Interessenten klingeln darfst. Es gibt Gerichtsentscheidungen, und die zeigen ein ziemlich klares Muster.

Was dein Mieter dulden muss

Ein Verkauf ist ein anerkannter Grund, die Wohnung zu betreten. Dasselbe gilt für eine Neuvermietung, für die Ablesung von Zählern, für Reparaturen und für die Besichtigung durch einen Gutachter oder eine finanzierende Bank. In all diesen Fällen kann dein Mieter den Zutritt nicht grundsätzlich verweigern.

Beim Thema Schlüssel wird es besonders oft falsch gemacht. Auch wenn du Eigentümer bist und einen Schlüssel besitzt: Du darfst die Wohnung nicht ohne Einverständnis deines Mieters betreten. Wer es trotzdem tut, begeht Hausfriedensbruch. Ein Makler darf nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters allein in die Wohnung.

Wie du richtig ankündigst

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. In der Praxis haben sich 24 bis 48 Stunden Vorlauf als Untergrenze eingespielt, bei mehreren Terminen hintereinander gerne drei bis vier Tage. Wichtig ist weniger die exakte Stundenzahl als die Nachvollziehbarkeit: Wer arbeitet, braucht Planungszeit.

Kündige schriftlich an, per Brief, Mail oder Messenger, und nenne drei Dinge: Datum und Uhrzeit, den ungefähren Zeitrahmen und wer kommt. Ein Satz reicht. Der Nebeneffekt ist praktisch: Du hast damit im Streitfall einen Nachweis, dass du dich korrekt verhalten hast.

Beispiel: ein Besichtigungsplan, der funktioniert

Ein Plan, der vorab mit dem Mieter abgestimmt wird, bringt dich schneller ans Ziel als jede Diskussion über Paragrafen. So kann das aussehen, wenn eine Dreizimmerwohnung verkauft wird.

Beispielhafter Ablauf zur Veranschaulichung. Die Zumutbarkeitsgrenze ist gesetzlich nicht festgelegt und wird von Gerichten im Einzelfall bewertet.

Fünf Interessenten in drei Terminen statt fünfzehn Einzelbesuchen: Das ist der Unterschied zwischen einer Vermarktung mit vorqualifizierten Käufern und einer offenen Anfragenflut. Wer vorher prüft, ob eine Finanzierungsbestätigung vorliegt, spart seinem Mieter zwei Drittel der Termine. Genau das ist auch das Argument, mit dem du ihn gewinnst.

Eine Aufwandsentschädigung ist übrigens erlaubt und oft die billigste Lösung des ganzen Konflikts. 150 bis 300 Euro für die Mitwirkung während der Vermarktungsphase kosten dich weniger als drei Monate Verzögerung. Verpflichtet bist du dazu nicht, aber ein kooperativer Mieter, der die Wohnung aufräumt und freundlich die Tür öffnet, ist für deinen Preis mehr wert als jedes schöne Foto.

Wenn der Mieter mauert

Manchmal hilft kein Angebot. Dann läuft es in dieser Reihenfolge ab, und jeder Schritt sollte vorher mit einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht abgestimmt sein.

1. Freundlich und schriftlich

   Termin nennen, Grund erklären, Zeitfenster anbieten. Häufig löst sich der Konflikt hier, weil dahinter meist eine ganz andere Sorge steckt: die vor der Kündigung.

2. Abmahnung

   Bleibt die Verweigerung, mahnst du die Pflichtverletzung förmlich ab und setzt eine Frist. Ohne diesen Schritt geht es später nicht weiter.

3. Duldungsklage

   Das Gericht verurteilt den Mieter, die Besichtigung zu dulden. Das dauert, ist aber der saubere Weg. In besonders hartnäckigen Fällen kommt eine Kündigung in Betracht.

Die Sorge, die fast jeder Mieter in dieser Situation hat, kannst du in einem Satz aus dem Weg räumen: Ein Verkauf beendet sein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein, mit derselben Miete und denselben Konditionen. Kauf bricht Miete nicht. Wer das gleich beim ersten Gespräch erklärt, hat die halbe Blockade schon aufgelöst.

Fotos, Grundrisse und die Privatsphäre

Für ein Exposé brauchst du Bilder. Aufnahmen der Wohnung mit der Einrichtung deines Mieters darfst du nur mit seiner Zustimmung machen und veröffentlichen. Das ist kein Formalismus, sondern Persönlichkeitsrecht: Auf Fotos von Regalen, Bildern und Kinderzimmern ist mehr zu sehen, als den meisten Menschen bewusst ist.

Es gibt gute Alternativen. Ein maßstäblicher Grundriss zeigt Käufern oft mehr als jedes Wohnzimmerfoto. Aufnahmen von Fassade, Treppenhaus, Keller, Garten und Umgebung brauchen keine Zustimmung, weil sie nicht die Privatsphäre des Mieters betreffen. Und bei Anlageobjekten interessiert die Zahlenseite ohnehin mehr als die Wandfarbe. Wie der Preis bei einem vermieteten Objekt gerechnet wird, liest du im Ratgeber zum Angebotspreis.

Wenn du die Wohnung vermietet abgibst, ändert das die Käufergruppe komplett. Statt Familien sprichst du Kapitalanleger an, und die entscheiden über Rendite, Mietvertrag und Zustand der Technik. Ein üblicher Mietvertrag kostet dich im Preis etwa ein Fünftel gegenüber der leeren Wohnung. Ein alter, weit untersetzter Vertrag kostet ein Vielfaches davon — was das konkret bedeutet, steht unter wie viel weniger eine vermietete Wohnung bringt. Welche Unterlagen dafür nötig sind und worauf es beim Preis ankommt, steht auf der Seite zum Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung. Den zeitlichen Rahmen zeigt dir der Ablauf eines Immobilienverkaufs, die Schlüsselübergabe am Ende regelt das Übergabeprotokoll.

Ein letzter Hinweis: Wie weit die Duldungspflicht im Einzelfall reicht, entscheiden Gerichte unterschiedlich. Bevor du abmahnst oder kündigst, hol dir mietrechtlichen Rat. Ein falscher Schritt an dieser Stelle kostet dich mehr Zeit als der ganze Konflikt.

Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Dein Mieter muss Besichtigungen dulden, weil der Verkauf ein berechtigtes Interesse ist. Er muss sie aber nur angekündigt, in überschaubarer Zahl, zu normalen Zeiten und in seiner Anwesenheit dulden. Wer vorher einen festen Terminplan abstimmt, nur geprüfte Interessenten schickt und erklärt, dass der Mietvertrag den Verkauf unverändert übersteht, kommt fast immer ohne Streit aus. Bleibt es beim Nein, führt der Weg über Abmahnung und Duldungsklage, und den solltest du nicht ohne anwaltlichen Rat gehen.