Zugewinnausgleich und Immobilie: so wird gerechnet
Ein Stichtag, zwei Vermögensaufstellungen, eine Zahl. Der Wert der Immobilie entscheidet, wer wem was zahlt.
Der Anwalt schickt eine Tabelle mit zwei Spalten und bittet um Zahlen. In einer Zeile steht das Haus, und daneben ein leeres Feld. Der Zugewinnausgleich funktioniert so: Für jeden Ehepartner wird ermittelt, wie viel Vermögen bei der Hochzeit da war und wie viel bei der Zustellung des Scheidungsantrags. Die Differenz ist der Zugewinn, und wer mehr davon hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz aus. Die Immobilie ist dabei fast immer der größte Posten und damit auch der größte Streitpunkt.
Entscheidend ist nicht, wer im Grundbuch steht. Entscheidend ist der Wert am Stichtag. Genau deshalb geht es beim Zugewinnausgleich am Ende immer um eine einzige Frage: Was ist die Immobilie an diesem einen Tag wert gewesen?
Die zwei Stichtage, die alles bestimmen
Der Zugewinnausgleich kennt zwei feste Zeitpunkte, und beide musst du auseinanderhalten.
- Anfangsvermögen: das Vermögen am Tag der Eheschließung, jeweils getrennt für beide Partner. Erbschaften und Schenkungen während der Ehe werden dem Anfangsvermögen zugerechnet und damit aus dem Ausgleich herausgenommen.
- Endvermögen: das Vermögen an dem Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Partner zugestellt wird. Nicht der Tag der Trennung, nicht der Tag der Antragstellung, sondern der Tag der Zustellung.
Der Antrag wird beim Familiengericht eingereicht. In Bochum ist das die Familienabteilung des Amtsgerichts Bochum. Von dort geht der Antrag an den anderen Partner, und mit dem Zustellungsdatum steht der Bewertungsstichtag fest. Ab diesem Tag spielen Wertänderungen für die Rechnung keine Rolle mehr. Steigt der Markt danach, profitiert allein der Eigentümer. Fällt er, trägt der Eigentümer den Verlust.
Rechenbeispiel: ein Haus, zwei Vermögen, ein Ausgleich
Ein Ehepaar in Bochum. Beide haben während der Ehe gemeinsam ein Eigenheim gekauft, das am Stichtag 455.000 Euro wert ist. Das Haus steht allein auf den Namen der Ehefrau. Das Darlehen beträgt am Stichtag noch 180.000 Euro. Der Ehemann hat ein Sparvermögen aufgebaut. In die Ehe hat er 30.000 Euro mitgebracht, sie nichts.
| Position | Ehefrau | Ehemann |
|---|---|---|
| Anfangsvermögen | 0 € | 30.000 € |
| Immobilie am Stichtag | 455.000 € | 0 € |
| Restdarlehen | −180.000 € | 0 € |
| Sparvermögen | 10.000 € | 95.000 € |
| Endvermögen | 285.000 € | 95.000 € |
| Zugewinn | 285.000 € | 65.000 € |
| Differenz der Zugewinne | 220.000 € | |
| Ausgleichsanspruch des Ehemannes | 110.000 € | |
Beispielrechnung nach den Paragrafen 1373 ff. BGB. Immobilienwert: Median-Angebotspreis für Eigenheime in Bochum 455.000 €, Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Beobachtungszeitraum bis 30.6.2025. Vereinfacht ohne Indexierung des Anfangsvermögens. Keine Rechtsberatung.
Die Ehefrau schuldet dem Ehemann 110.000 Euro in Geld. Sie muss das Haus dafür nicht verkaufen, sie muss aber zahlen können. Genau an dieser Stelle scheitern viele Trennungen: Der Anspruch ist eine Geldforderung, das Vermögen steckt in Ziegeln.
Eine Feinheit, die im Beispiel weggelassen wurde, aber in der echten Rechnung dazugehört: Das Anfangsvermögen wird um die Geldentwertung bereinigt, damit alte Beträge mit heutigen vergleichbar sind. Bei langen Ehen macht das einen spürbaren Unterschied. Die Formel dazu wendet dein Anwalt an.
Zugewinnausgleich und Immobilie: drei Wege aus der Situation
Auszahlen
Ein Partner bleibt im Haus und zahlt den anderen aus. Dafür braucht er zwei Dinge: eine Bank, die die alleinige Finanzierung trägt, und die Entlassung des anderen aus der Haftung für das bestehende Darlehen. Beides ist mit einem Einkommen oft schwieriger als mit zwei. Die Rechnung dazu steht unter Haus bei Scheidung: verkaufen, teilen oder auszahlen.
Verkaufen
Der klarste Weg. Der Erlös löst das Darlehen ab, der Rest wird geteilt, beide sind frei. Wichtig ist die Reihenfolge: erst den Wert klären, dann verhandeln. Wer ohne belastbare Zahl in ein Gespräch geht, verhandelt über Gefühle. Wie ein Verkauf in dieser Lage abläuft, steht unter Immobilie verkaufen bei Scheidung in Bochum.
Gemeinsam behalten und vermieten
Selten, aber möglich. Beide bleiben Eigentümer, die Immobilie wird vermietet, die Miete deckt das Darlehen. Das funktioniert nur, wenn ihr euch über Jahre über Instandhaltung und Mieterauswahl einigen könnt. In Bochum ist die Nachfrage nach Mietwohnraum hoch, rund 75 Prozent der Haushalte wohnen zur Miete, und eine Mietpreisbremse gilt hier nicht. Die Vermietung ist also wirtschaftlich meist tragfähig. Sie ist nur menschlich anspruchsvoll.
Die vier Fehler, die richtig teuer werden
- Den falschen Stichtag verwenden. Trennungsdatum und Zustellungsdatum liegen oft ein Jahr auseinander. In dieser Zeit kann sich der Wert deutlich verändern.
- Das Darlehen vergessen. In das Endvermögen gehört der Wert abzüglich der Restschuld, nicht der Verkaufspreis. Auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung gehört auf den Zettel.
- Erbschaften nicht kennzeichnen. Wer während der Ehe ein Haus geerbt hat, muss das dem Anfangsvermögen zurechnen lassen. Ohne Nachweis fällt der volle Wert in den Ausgleich.
- Mit einem Onlinewert argumentieren. Vor dem Familiengericht zählt eine nachvollziehbare Wertermittlung. Ein Schätzwert aus einem Rechner ist kein Argument, sondern eine Angriffsfläche. Was stattdessen gilt, steht unter Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis.
Weitere Antworten rund um den Verkauf findest du im Ratgeber Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zum Zugewinnausgleich
Zählt die Immobilie auch, wenn nur einer im Grundbuch steht?
Was ist, wenn wir das Haus geerbt haben?
Wer bezahlt die Bewertung?
Können wir den Zugewinnausgleich ausschließen?
Kurz zusammengefasst
Der Zugewinnausgleich rechnet Anfangsvermögen gegen Endvermögen. Wer mehr dazugewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz in Geld aus.
Der Stichtag ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird, nicht der Tag der Trennung. Ab diesem Tag ändert sich an der Rechnung nichts mehr, egal wie sich der Markt entwickelt.
Der Anspruch ist eine Geldforderung, das Vermögen steckt im Haus. Deshalb steht am Anfang keine Diskussion, sondern eine belastbare Zahl. Danach entscheidet ihr, ob ausgezahlt oder verkauft wird.
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Christian Gottschling
Der häufigste teure Fehler beim Verkauf ist ein zu hoher Startpreis. Über den reden wir am besten, bevor die Immobilie online geht.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.