Bonitätsprüfung des Mieters: Schufa, Gehaltsnachweis, Grenzen

Zwölf Bewerbungen liegen auf dem Tisch, drei davon sehen gut aus — und du sollst dich heute Abend entscheiden. Eine Bonitätsprüfung des Mieters ist dabei erlaubt, und du brauchst dafür genau drei Unterlagen: einen Einkommensnachweis der letzten drei Monate, eine aktuelle Bonitätsauskunft der Schufa und eine Erklärung über Mietschulden beim bisherigen Vermieter. Mehr darfst du nicht verlangen, und mehr brauchst du auch nicht.

Der schwierige Teil ist nicht die Frage, was du prüfst. Der schwierige Teil ist der Zeitpunkt, die Grenze zwischen zulässiger und unzulässiger Frage und die Frage, was du mit den Papieren der abgelehnten Bewerber machst. Genau darum geht es hier.

Was du prüfen darfst — und wann du es prüfen darfst

Datenschutzrechtlich gilt eine einfache Regel: Du darfst nur die Daten erheben, die du für diesen Vertrag wirklich brauchst. Und du darfst sie erst dann erheben, wenn der Abschluss realistisch ist. Daraus folgt ein Ablauf in drei Stufen, an den du dich halten solltest.

1. Vor der Besichtigung

   Name, Anschrift, Telefonnummer, Zahl der einziehenden Personen. Nichts weiter. Wer schon für einen Besichtigungstermin Gehaltsabrechnungen verlangt, sammelt Daten von Leuten, die er nie wiedersieht.

2. Nach der Besichtigung

   Von den Interessenten, die ernsthaft in Frage kommen, holst du die Selbstauskunft ein: Beruf, Arbeitgeber, Dauer des Arbeitsverhältnisses, Nettoeinkommen, Zahl der Haushaltsmitglieder, laufende Insolvenz oder Zwangsvollstreckung.

3. Vor der Unterschrift

   Erst von der einen Person, die den Vertrag bekommen soll, verlangst du Belege: Gehaltsnachweise, Bonitätsauskunft, Erklärung zu Mietschulden. Ein Ausweis wird gezeigt, nicht kopiert und abgeheftet.

Die drei Belege, auf die es ankommt

Der Einkommensnachweis

Verlange die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate. Bei Selbstständigen tritt der letzte Einkommensteuerbescheid oder eine betriebswirtschaftliche Auswertung des Steuerberaters an diese Stelle. Ein Arbeitsvertrag sagt dir zusätzlich, ob die Stelle befristet ist — verlangen darfst du ihn, schwärzen darf der Bewerber alles, was nichts mit dem Verdienst zu tun hat.

Die Bonitätsauskunft

Gemeint ist die Bonitätsauskunft, die sich jede Person selbst bei der Schufa bestellen und weitergeben kann. Darin steht ein Ergebnis und keine Kontodaten. Nicht verlangen darfst du die kostenlose Datenkopie nach der Datenschutzgrundverordnung — die enthält deutlich mehr, als dich angeht, und ihre Herausgabe darf niemand zur Bedingung machen. Achte auf das Ausstellungsdatum: Alles, was älter als drei Monate ist, taugt nichts.

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Einen Anspruch darauf hat niemand, und ein Vormieter, der froh ist, dass der Mieter geht, schreibt sie besonders gern. Der Wert liegt woanders: Wer sie nicht beibringen kann oder will, hat oft einen Grund dafür. Frag stattdessen direkt nach einer Erklärung des Bewerbers, dass gegen ihn keine Mietrückstände offen sind — eine falsche Antwort darauf berechtigt dich später zur Anfechtung des Vertrags.

Was das Einkommen tragen muss: ein Rechenbeispiel

Die verbreitete Faustregel lautet: Die Warmmiete soll höchstens ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Das ist keine Rechtsnorm, sondern eine Erfahrungsgröße — aber sie sortiert zuverlässig. So sieht sie an einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus.

Eigene Beispielrechnung mit angenommenen Werten. Die Belastungsgrenzen von 33 bis 40 Prozent sind Erfahrungswerte aus der Vermietungspraxis und keine Rechtsnorm.

Zwei Dinge liest du aus dieser Tabelle heraus. Erstens: Zwischen 33 und 40 Prozent Belastung liegen fast 700 Euro Einkommen — deshalb ist es unsinnig, an einer starren Grenze festzuhalten. Ein Paar mit zusammen 2.400 Euro netto und ohne Auto trägt diese Wohnung leichter als ein Alleinverdiener mit 2.800 Euro, drei Kindern und einem Kredit. Zweitens: Rechne immer mit der Warmmiete, nie mit der Kaltmiete. Der Rückstand entsteht an der Gesamtsumme, die abgebucht wird.

Fragen, die du nicht stellen darfst

Unzulässig sind alle Fragen, die nichts mit der Zahlungsfähigkeit oder der vertragsgemäßen Nutzung zu tun haben. Dazu zählen Kinderwunsch und Schwangerschaft, Familienstand, Religion, Herkunft, Parteizugehörigkeit, Mitgliedschaft in einer Gewerkschaft, sexuelle Orientierung, Vorstrafen und Krankheiten. Auch die Frage nach einem Haustier ist heikel: Kleintiere darfst du ohnehin nicht verbieten.

Der praktische Unterschied liegt in den Folgen. Auf eine unzulässige Frage darf gelogen werden, ohne dass dir daraus ein Recht erwächst. Auf eine zulässige Frage — Einkommen, laufende Insolvenz, Zahl der einziehenden Personen, Mietschulden — muss wahrheitsgemäß geantwortet werden. Fliegt eine Lüge darüber auf, kannst du den Vertrag anfechten oder kündigen. Deshalb ist eine schriftliche Selbstauskunft mehr wert als jedes Gespräch an der Wohnungstür. Welche Fragen im Formular stehen dürfen, steht ausführlich unter Mieterselbstauskunft; wo die Grenze zur Diskriminierung verläuft, klärt der Text zum Diskriminierungsverbot bei der Vermietung.

Wenn die Bonität nicht reicht, aber der Mensch passt

Studierende, Berufsanfänger, Selbstständige im zweiten Jahr, Menschen nach einer Trennung: Bei ihnen sagt die Auskunft wenig über die Zuverlässigkeit. Dafür gibt es vier Werkzeuge, die dein Risiko ähnlich gut abfedern wie ein hohes Gehalt.

Welche Bürgschaftsform hält und welche vor Gericht scheitert, steht im Text zur Elternbürgschaft und Mietbürgschaft. Die Grenzen der Kaution findest du unter Mietkaution.

Nach der Entscheidung: Unterlagen löschen

Die Papiere der abgelehnten Bewerber musst du vernichten oder zurückgeben, sobald die Wohnung vergeben ist. Aufbewahren darfst du sie nur, wenn der Bewerber ausdrücklich zugestimmt hat, etwa für den Fall, dass der erste Kandidat abspringt. Eine Sammlung alter Selbstauskünfte im Aktenschrank ist ein Datenschutzverstoß und im Streitfall ein teurer.

Vom Mieter, der einzieht, behältst du die Unterlagen für die Dauer des Mietverhältnisses. Kopien von Ausweisen gehören nie dazu — Identität prüfst du durch Vorlage, nicht durch Ablage. Wenn du diesen Teil nicht selbst machen willst: Bei einer begleiteten Vermietung läuft die Prüfung standardisiert ab, und du bekommst am Ende zwei bis drei belastbare Bewerber statt dreißig Mails. Wie der Ablauf aussieht, steht unter Wohnung vermieten.

Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.

Häufige Fragen zur Bonitätsprüfung des Mieters

Kurz zusammengefasst

Prüfe spät, dafür gründlich: erst nach der Besichtigung die Selbstauskunft, erst vor der Unterschrift die Belege. Drei Unterlagen reichen — Einkommensnachweis, Bonitätsauskunft, Erklärung zu Mietschulden. Rechne die Belastung immer an der Warmmiete und lass Spielraum nach unten, wenn der Haushalt sonst solide dasteht. Fragen nach Kinderwunsch, Religion oder Herkunft haben in keinem Formular etwas zu suchen, und die Unterlagen abgelehnter Bewerber gehören in den Aktenvernichter. Wenn dir das zu viel Aufwand ist, gib die Auswahl ab und bekomm eine kurze Liste geprüfter Bewerber statt eines vollen Postfachs.