Mietaufhebungsvertrag mit Abfindung: wann sich das rechnet
Eine Einigung kostet Geld, eine Kündigung kostet Zeit – und beim Verkauf ist Zeit meist teurer.
Der Käufer will einziehen, der Mieter wohnt seit elf Jahren in der Wohnung, und dein Notartermin steht in sechs Wochen. Ein Mietaufhebungsvertrag löst das: Beide Seiten beenden das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem frei gewählten Datum – ohne Kündigungsgrund, ohne Frist, ohne Widerspruchsrecht. Die Abfindung, die du dafür zahlst, ist fast immer günstiger als der Preisabschlag, den eine vermietete Wohnung im Verkauf hinnehmen muss.
Wie groß dieser Abstand ist, lässt sich rechnen. Und weil Bochum nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes steht, sieht die Rechnung hier anders aus als in Dortmund oder Köln.
Was ein Mietaufhebungsvertrag kann, was eine Kündigung nicht kann
Eine Kündigung ist eine einseitige Erklärung. Du brauchst einen gesetzlichen Grund, hältst Fristen ein und musst damit rechnen, dass dein Mieter Widerspruch einlegt. Bei einer Eigenbedarfskündigung reicht schon ein hohes Alter, eine lange Mietdauer oder eine schwere Erkrankung, damit die Härtefallprüfung greift. Bis zum Räumungstermin vergehen dann leicht anderthalb Jahre.
Ein Aufhebungsvertrag ist ein Vertrag. Beide unterschreiben, und das Mietverhältnis endet zu dem Datum, das darin steht – in vier Wochen, in drei Monaten, wie ihr es festlegt. Kein Grund nötig, keine Sperrfrist, kein Widerspruch. Der Preis dafür ist, dass dein Mieter freiwillig zustimmen muss. Und Freiwilligkeit hat einen Preis.
Bochumer Besonderheit: kürzere Sperrfrist nach Umwandlung
Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und eine Wohnung verkauft, darf der Käufer erst nach Ablauf einer Sperrfrist wegen Eigenbedarf kündigen. In Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt sind das bis zu acht Jahre. Bochum ist in der Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt, deshalb gilt hier die gesetzliche Regelsperrfrist von drei Jahren. Ein Umwandlungsverbot besteht in Bochum ebenfalls nicht. Das verkürzt den Zeitraum, in dem eine Einigung überhaupt der einzige Weg ist – nimmt ihr aber nicht den wirtschaftlichen Sinn.
Die Rechnung: vermietet verkaufen oder frei verkaufen
Eine vermietete Eigentumswohnung spricht nur Kapitalanleger an. Selbstnutzer, die den größten Teil der Nachfrage stellen, fallen als Käufer aus. Weniger Nachfrage bedeutet weniger Preis. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt davon ab, wie weit die laufende Miete unter der ortsüblichen Miete liegt und wie sicher das Mietverhältnis ist.
Rechne es an einer 70-Quadratmeter-Wohnung durch. Der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Bochum liegt bei 2.318 Euro je Quadratmeter. Der Vermietungsabschlag von 20 Prozent ist dabei ein Erfahrungswert aus der eigenen Vermarktungspraxis und setzt einen üblichen Mietvertrag voraus. Liegt die Miete seit Jahren weit unter dem Markt, fällt er deutlich höher aus, wie der Fall unter wie viel weniger eine vermietete Wohnung bringt zeigt.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Wohnung 70 m² frei, 2.318 €/m² | 162.260 € |
| Wohnung vermietet, 20 % Abschlag | 129.808 € |
| Differenz | 32.452 € |
| Abfindung: 6 Nettokaltmieten à 613 € | 3.678 € |
| Umzugskosten und Maklerkosten des Mieters | 3.500 € |
| Doppelte Mietzahlung für einen Übergangsmonat | 613 € |
| Kosten der Einigung gesamt | 7.791 € |
| Vorteil gegenüber dem Verkauf vermietet | 24.661 € |
Beispielrechnung, gerundet. Grundlage: Median-Angebotspreis Eigentumswohnungen Bochum 2.318 €/m² und Median-Angebotsmiete 8,76 €/m², empirica/VALUE im Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum, Stand 2025. Der Vermietungsabschlag von 20 Prozent ist ein Erfahrungswert aus der eigenen Vermarktungspraxis, kein amtlicher Wert.
Fast 25.000 Euro Unterschied. Selbst wenn dein Mieter deutlich mehr fordert, bleibt Luft. Und selbst wenn du gar nicht verkaufst, sondern nur neu vermieten willst: Da in Bochum keine Mietpreisbremse gilt, kannst du bei Neuvermietung frei kalkulieren – die Grenze ist erst die Mietpreisüberhöhung.
Was in den Aufhebungsvertrag gehört
Schriftform ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber ohne sie handelst du fahrlässig. Diese Punkte sollten drinstehen:
Beendigungsdatum
Ein konkretes Datum, kein „nach Absprache“. Daran hängt dein Notartermin.
Abfindung und Fälligkeit
Höhe, Zahlungsziel und die Bedingung: fällig erst nach vollständiger Rückgabe der Wohnung und aller Schlüssel.
Rückgabezustand
Besenrein oder renoviert, und ob Schönheitsreparaturen erlassen werden. Das ist oft der eigentliche Verhandlungshebel.
Kaution
Wann sie abgerechnet und ausgezahlt wird, und ob sie mit der Abfindung verrechnet wird.
Betriebskosten
Ob die laufende Abrechnung noch erstellt wird oder pauschal abgegolten ist.
Abgeltungsklausel
Ein Satz, dass mit Erfüllung alle wechselseitigen Ansprüche erledigt sind – das schützt dich vor Nachforderungen.
Nimm eine Rücktrittsregelung mit auf für den Fall, dass der Mieter nicht auszieht. Ohne sie stehst du mit einer gezahlten Abfindung und einer bewohnten Wohnung da.
Wie du das Gespräch führst
Der häufigste Fehler ist, mit einem Betrag zu starten. Der zweithäufigste ist, mit einer Drohung zu starten. Beides verhärtet die Fronten. Besser: Frag zuerst, was dein Mieter eigentlich braucht. Manchmal ist es Geld, oft ist es Zeit, manchmal ist es eine andere Wohnung – und wenn du eine passende im Bestand hast, ist das Thema in zwanzig Minuten erledigt. Wer mehrere Einheiten hält, lässt solche Gespräche ohnehin besser über die Mietverwaltung laufen: Ein neutraler Dritter verhandelt leichter als der Eigentümer selbst.
Wenn der Auszug feststeht, plane die Folgezeit mit. Steht die Wohnung nach dem Auszug voraussichtlich länger als sechs Monate leer, greift die Bochumer Wohnraumschutzsatzung: Der Leerstand ist der Stadt anzuzeigen, sobald er absehbar ist. Was das im Einzelnen bedeutet, steht im Beitrag zur Wohnraumschutzsatzung.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt der ordentliche Weg. Welche Gründe tragen und welche Fristen gelten, steht in den Beiträgen zur Eigenbedarfskündigung und zu den Kündigungsfristen für Vermieter. Und wenn du die vermietete Wohnung doch verkaufst, hilft die Seite zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Bochum beim Einordnen des Preises.
Alle anderen Fragen rund um deine Mieter beantwortet der Vermieter-Ratgeber für Bochum.
Häufige Fragen zum Mietaufhebungsvertrag
Wie hoch sollte die Abfindung sein?
Kann mein Mieter den Aufhebungsvertrag widerrufen?
Was passiert mit der Kaution?
Muss ich eine Abfindung überhaupt zahlen?
Kurz zusammengefasst
Der Aufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis zu jedem Datum, das beide Seiten wollen – ohne Grund, ohne Frist, ohne Widerspruch. Weil eine freie Wohnung im Verkauf deutlich mehr bringt als eine vermietete, rechnet sich eine Abfindung in den meisten Fällen deutlich.
Schreib den Vertrag vollständig: Datum, Betrag, Fälligkeit an die Rückgabe geknüpft, Zustand, Kaution, Abgeltungsklausel, Rücktrittsrecht. Und rechne vorher aus, was dir die freie Wohnung wirklich wert ist. Dann verhandelst du mit einer Zahl im Kopf statt mit einem Bauchgefühl.
Wohnung vermietet, Käufer will einziehen?
Aus über 400 Verkäufen wissen wir, wo der Preisunterschied zwischen frei und vermietet wirklich liegt. Davon hast du den Vorteil, dass du vor dem Gespräch mit deinem Mieter weißt, welcher Betrag sich noch lohnt.
Christian Gottschling
Beim Vermieten entscheidet die Auswahl des Mieters über dein Ergebnis. Ruf einfach an, wenn du wissen willst, was deine Wohnung bringt und wie die Prüfung abläuft.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.