Energieausweis bei Vermietung: Pflichtangaben im Inserat

Die Anzeige ist fertig, die Fotos sitzen, und dann kommt das Feld mit den Energiedaten. Ohne diese Angaben darf das Inserat nicht online: Sobald du eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung über ein Portal, eine Zeitung oder eine Website anbietest, müssen fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis darin stehen. Wer sie weglässt oder falsch angibt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 € je Verstoß. Und spätestens bei der Besichtigung musst du den Ausweis unaufgefordert vorlegen — nicht auf Nachfrage, sondern von selbst.

Das klingt streng, ist aber schnell erledigt, wenn du weißt, welche Angaben gemeint sind und welche Ausweisart zu deinem Gebäude passt.

Die fünf Pflichtangaben in der Anzeige

• Art des Ausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.
• Wesentlicher Energieträger der Heizung, also Gas, Öl, Fernwärme, Strom oder Holz.
• Baujahr des Gebäudes nach dem Ausweis.
• Energieeffizienzklasse von A plus bis H.

Alle fünf Angaben stehen im Ausweis selbst. Schreib sie ab, statt sie zu schätzen. Ein häufiger Fehler: Der Ausweis nennt Endenergie und Primärenergie nebeneinander, und in der Anzeige landet die falsche Zahl. Gefragt ist die Endenergie.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — was du brauchst

Der Verbrauchsausweis wertet aus, was tatsächlich verbraucht wurde: die Abrechnungen der letzten drei Jahre, witterungsbereinigt. Er ist günstiger und schneller, hängt aber am Verhalten der Bewohner. Ein sparsamer Rentnerhaushalt liefert einen schönen Wert, der für eine vierköpfige Familie nichts aussagt.

Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude durch: Hülle, Dämmung, Fenster, Anlagentechnik. Er ist teurer, aber unabhängig vom Nutzer und die bessere Grundlage, wenn du ohnehin über Sanierung nachdenkst — denn er benennt die Schwachstellen.

Frei wählen darfst du nicht immer. Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet und seither nicht entsprechend nachgerüstet wurden, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. In allen anderen Fällen hast du die Wahl.

Was der Ausweis kostet und was er im Jahr wert ist

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Rechne die Kosten deshalb nicht als einmalige Ausgabe, sondern auf die Laufzeit.

Rechtsgrundlage: §§ 79, 80, 87, 108 GEG. Preisangaben sind übliche Spannen aus der eigenen Praxis, keine amtlichen Zahlen. Stand: 09/2026.

Selbst der teure Bedarfsausweis kostet dich rund 50 bis 70 € im Jahr. Das Bußgeldrisiko liegt beim Hundertfachen und mehr. Diese Rechnung geht in nur eine Richtung aus.

Wann du keinen Ausweis brauchst

Es gibt Ausnahmen, und einige davon sind praktisch relevant. Kein Ausweis nötig ist bei Gebäuden ohne Heiz- oder Kühlenergiebedarf, bei Behelfsbauten mit einer Nutzungsdauer unter zwei Jahren, bei Nutzflächen unter 50 Quadratmetern und bei bestimmten Baudenkmälern.

Der Denkmalfall wird oft missverstanden: Die Ausnahme gilt nur für geschützte Baudenkmäler, nicht für jedes alte Haus und nicht für Gebäude in einem Erhaltungsgebiet. Klär den Status, bevor du dich darauf verlässt. Und die 50-Quadratmeter-Grenze meint die Nutzfläche des Gebäudes, nicht die der einzelnen Wohnung.

Bei einer Verlängerung des bestehenden Mietvertrags mit demselben Mieter brauchst du keinen neuen Ausweis. Pflicht wird er erst bei einer Neuvermietung, beim Verkauf, bei Verpachtung und Leasing.

Ausweis, Mietspiegel und Miethöhe hängen zusammen

Der Energieausweis ist längst nicht mehr nur ein Formblatt für die Behörde. Er wirkt auf drei Ebenen auf deine Einnahmen.

Erstens auf die Nachfrage. Interessenten rechnen die Heizkosten mit. Eine Wohnung mit hohem Endenergieverbrauch verliert bei sonst gleichen Daten Bewerber, weil die Warmmiete am Ende höher ausfällt.

Zweitens auf die Vergleichsmiete. Die Energieeffizienz ist in modernen Mietspiegeln ein eigenes Merkmal. Ein guter Wert hebt die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich eine spätere Mieterhöhung orientiert.

Drittens auf die Sanierungsplanung. Der Bedarfsausweis zeigt, wo die größten Verluste sitzen. Daraus wird eine Reihenfolge für Maßnahmen, und daraus wiederum eine Modernisierungsumlage, die sich rechnet. Welche Fördermittel dabei helfen, steht unter Fördermittel für Modernisierung.

Wenn dir die Kette aus Ausweis, Inserat, Auswahl und Vertrag zu viel wird, kannst du die Vermietung komplett abgeben — die Pflichtangaben gehören dann zum Standard jedes Inserats.

Wer den Ausweis wann sehen muss

Die Vorlagepflicht ist strenger, als viele annehmen, und sie hängt an drei Zeitpunkten.

Bei der Anzeige: Die fünf Pflichtangaben müssen darin stehen. Ein Ausweis muss zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegen, sonst kannst du die Angaben gar nicht machen.

Bei der Besichtigung: Du legst den Ausweis unaufgefordert vor. Findet keine Besichtigung statt, genügt die Vorlage unverzüglich nach Aufforderung. In der Praxis nimmst du einfach eine Kopie zum Termin mit und händigst sie jedem Interessenten aus.

Bei Vertragsschluss: Der Mieter bekommt den Ausweis oder eine Kopie davon. Lass dir den Erhalt quittieren, am besten direkt im Übergabeprotokoll oder als Anlage zum Vertrag.

Die vier Fehler, die am teuersten werden

1. Anzeige ohne Angaben schalten

   Auch ein kurzes Inserat in einer Facebook-Gruppe ist eine Immobilienanzeige. Die Pflicht hängt nicht am Medium.

2. Primärenergie statt Endenergie angeben

   Zwei Zahlen stehen nebeneinander im Ausweis. Gefragt ist die Endenergie.

3. Ausweis erst nach Vertragsschluss übergeben

   Vorlegen musst du spätestens bei der Besichtigung, und zwar unaufgefordert. Übergeben spätestens bei Vertragsschluss.

4. Abgelaufenen Ausweis weiterverwenden

   Nach zehn Jahren ist er wertlos. Das Ausstellungsdatum steht auf dem Deckblatt.

Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.

Häufige Fragen zum Energieausweis bei Vermietung

Kurz zusammengefasst

Fünf Angaben müssen in jede Anzeige: Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse. Vorlegen musst du den Ausweis unaufgefordert bei der Besichtigung, übergeben spätestens bei Vertragsschluss, und er gilt zehn Jahre. Der Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 € steht in keinem Verhältnis zu Kosten von 20 bis 70 € im Jahr. Wer ohnehin saniert, nimmt den Bedarfsausweis — er kostet mehr und sagt dafür, wo dein Geld am besten arbeitet.