Fördermittel für Modernisierung: KfW, BAFA, NRW.BANK

Der Heizungsbauer hat einen Termin frei, du willst zusagen, und dann liest du den Satz, der die ganze Förderung kippt: Der Antrag muss vor Auftragsvergabe gestellt sein. Das ist die wichtigste Regel im gesamten Förderdschungel — wer zuerst beauftragt und dann beantragt, bekommt nichts, egal wie gut das Vorhaben ist. Die zweite wichtige Regel für Vermieter: Jeden Euro Zuschuss musst du von den Kosten abziehen, bevor du die Modernisierungsumlage berechnest.

Bochum ist für dieses Thema ein besonderer Standort. rund 65 Prozent der Wohngebäude sind älter als Baujahr 1970, nur 9,0 Prozent stammen aus der Zeit ab 2000. Wer hier vermietet, hat es fast immer mit Bestand zu tun, bei dem Dämmung, Fenster oder Heizung anstehen.

Förderung für Vermieter: drei Ebenen, drei Zuständigkeiten

Bund: KfW und BAFA

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude ist zweigeteilt. Die KfW ist zuständig für Kredite mit Tilgungszuschuss bei umfassenden Sanierungen zum Effizienzhaus und für den Heizungstausch. Das BAFA bearbeitet Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und an der Anlagentechnik — also Dämmung, Fenster, Lüftung, Wärmepumpen-Umfeld.

Die Sätze und Boni ändern sich regelmäßig, teils mehrfach im Jahr. Verlass dich deshalb nie auf Prozentangaben aus einem Blogartikel, sondern hol dir den aktuellen Stand direkt bei der jeweiligen Stelle oder über einen Energieeffizienz-Experten. Ohne einen solchen Experten läuft bei den meisten Programmen ohnehin nichts: Seine Bestätigung ist Antragsvoraussetzung, und seine Kosten sind ihrerseits förderfähig.

Land: NRW.BANK

Zusätzlich zu den Bundesmitteln stehen dir als Vermieter in Bochum Programme der NRW.BANK offen. Sie fördert unter anderem die Modernisierung von Mietwohnraum und den barrierefreien Umbau, meist über zinsverbilligte Darlehen, teils mit Tilgungsnachlässen. Der Preis dafür ist in vielen Programmen eine Mietbindung über mehrere Jahre — du bekommst günstiges Geld und gibst dafür Spielraum bei der Miete auf.

Ob sich das rechnet, hängt an deiner Ausgangsmiete. Weil Bochum nicht in der Mieterschutzverordnung NRW steht, gilt hier keine Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren statt bei 15. Wer diesen Spielraum nutzen will, sollte eine lange Mietbindung genau durchrechnen.

Stadt: kommunales Modernisierungsprogramm

Die Stadt Bochum fördert Modernisierungen über ein eigenes kommunales Programm mit Zuschüssen von bis zu 50.000 €. Das ist die Ebene, die am häufigsten übersehen wird, weil sie in den bundesweiten Ratgebern nicht vorkommt. Frag beim Amt für Stadtplanung und Wohnen nach den aktuellen Bedingungen, bevor du deinen Bundesantrag stellst — die Programme lassen sich nicht in jedem Fall kombinieren.

Der Haken: Fördermittel kürzen deine Umlage

Modernisierst du, darfst du acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Aber: Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln sind vorher abzuziehen, und bei zinsverbilligten Darlehen zählt der Zinsvorteil. Rechnen wir das an einer Wohnung durch.

Modellrechnung nach §§ 559, 559a BGB. Wohnungsgröße nach dem Bochumer Durchschnitt von 72,0 m² (Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Datenstand 31.12.2024). Kosten als Modellwerte. Stand: 09/2026.

Zwei Dinge fällt hier auf. Erstens: Der Zuschuss von 4.000 € senkt deine Umlage um 320 € im Jahr — nach gut zwölf Jahren hättest du über die Miete mehr eingenommen, als der Zuschuss wert war. Bei kurzer Haltedauer ist der Zuschuss trotzdem besser, bei langer Haltedauer lohnt die Rechnung. Zweitens: Die eigene Kappung für Modernisierungsumlagen von 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren wird hier nicht ausgereizt; liegt die Miete unter 7 € je Quadratmeter, sinkt die Grenze sogar auf 2 €.

Wie du die Umlage sauber berechnest und ankündigst, steht unter Modernisierungsumlage und Modernisierung ankündigen. Die Abgrenzung zwischen Reparatur und Modernisierung entscheidet dabei über die zweite Zeile der Tabelle — mehr dazu unter Instandhaltung und Instandsetzung.

Die Reihenfolge, die dir das Geld sichert

1. Zustand feststellen

   Ein Bedarfsausweis oder ein Sanierungsfahrplan zeigt, wo die größten Verluste sitzen. Ohne diese Grundlage fördert niemand.

2. Experten einbinden

   Bei den meisten Programmen ist die Bestätigung eines Energieeffizienz-Experten Antragsvoraussetzung.

3. Antrag stellen

   Vor Auftragsvergabe. Ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung ist in vielen Programmen zulässig — vorher prüfen.

4. Beauftragen und umsetzen

   Erst nach Zusage. Rechnungen und Nachweise vollständig sammeln, sie werden geprüft.

5. Umlage berechnen und ankündigen

   Drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform, mit Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung.

Steuerlich: Zuschuss oder Werbungskosten

Ein Zuschuss mindert nicht nur deine Umlage, er wirkt auch steuerlich. Zuschüsse zu Erhaltungsaufwand kürzen in der Regel die abziehbaren Werbungskosten; Zuschüsse zu Herstellungskosten kürzen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Ein zinsverbilligtes Darlehen lässt dagegen den vollen Aufwand stehen — du finanzierst nur günstiger.

Daraus folgt eine Faustregel, die viele überrascht: Bei einem hohen persönlichen Steuersatz ist ein zinsverbilligtes Darlehen häufig attraktiver als ein Zuschuss gleicher Höhe, weil der Aufwand voll absetzbar bleibt und die Umlage ungekürzt bleibt. Rechne das mit deinem Steuerberater durch, bevor du dich für ein Programm entscheidest. Einen ersten Überblick über die absetzbaren Positionen gibt die Seite zu Steuern und Werbungskosten für Vermieter.

Welche Modernisierung sich in Bochum am ehesten rechnet

Bei einem Bestand, der zu zwei Dritteln vor 1970 gebaut wurde, sind die großen Hebel meist dieselben: die oberste Geschossdecke, die Fenster und die Heizung. Die Geschossdecke ist die günstigste Maßnahme mit dem besten Verhältnis, die Heizung die teuerste mit der größten Wirkung auf den Ausweis. Welche Angaben danach in dein Inserat müssen, steht unter Energieausweis bei Vermietung.

Und der praktische Engpass ist selten das Geld, sondern der Handwerker. Wenn dein Bad einen Anstrich braucht, steht der Maler in zwei Tagen bei dir, weil Maler, Bodenleger, Fensterbauer, Dachdecker, Elektriker und Sanitärbetriebe im Netzwerk schon eingespielt sind. Du musst niemanden suchen. Wer Sanierung, Abrechnung und Mieterkommunikation aus einer Hand will, gibt das Objekt in die Mietverwaltung in Bochum.

Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.

Häufige Fragen zu Fördermitteln für Vermieter

Kurz zusammengefasst

Erst beantragen, dann beauftragen — diese Reihenfolge entscheidet über jede Förderung. Neben KfW und BAFA stehen dir in Bochum Programme der NRW.BANK und ein kommunales Modernisierungsprogramm mit Zuschüssen bis 50.000 € offen. Rechne aber immer mit dem Haken: Öffentliche Zuschüsse und Zinsvorteile ziehst du von den Kosten ab, bevor du acht Prozent auf die Miete umlegst. Bei einem Bestand, der zu rund 65 Prozent vor 1970 gebaut wurde, liegen die größten Hebel meist bei Geschossdecke, Fenstern und Heizung.