Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen

Zwei Sätze und eine neue Zahl – so sehen die meisten Mieterhöhungen aus, die vor Gericht scheitern. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt du durch, indem du sie in Textform verlangst, mit einem der vier gesetzlich zugelassenen Mittel begründest und dem Mieter zwei volle Monate Zeit zur Zustimmung lässt. Der Mieter muss zustimmen; erst seine Zustimmung ändert den Vertrag. Stimmt er nicht zu, brauchst du eine Klage – und die gewinnst du nur mit einem Schreiben, das von Anfang an formal in Ordnung war.

Was die ortsübliche Vergleichsmiete wirklich ist

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Marktpreis, sondern der Durchschnitt der Nettokaltmieten, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Zwei Dinge folgen daraus. Erstens hinkt sie dem Markt hinterher, weil alte Vereinbarungen mitgezählt werden. Zweitens hat sie nichts mit dem zu tun, was du bei einer Neuvermietung erzielen könntest.

Das erklärt eine Zahl, die viele Eigentümer irritiert: Die Median-Angebotsmiete in Bochum liegt bei 8,76 € je Quadratmeter. Die Mittelwerte der Mietspiegeltabelle liegen für Wohnungen mit Baujahr vor 1995 zwischen 5,69 € und 8,00 € je Quadratmeter, also deutlich darunter. Kein Widerspruch – das eine misst Angebote, das andere den Bestand. Für die Erhöhung zählt allein der Bestand. Mehr Zahlen zum Markt findest du unter Mietpreise in Bochum.

Vier Begründungsmittel – und warum der Mietspiegel gewinnt

Das Gesetz lässt vier Wege zu, die Vergleichsmiete zu belegen: den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder drei einzeln benannte Vergleichswohnungen. In Bochum ist der erste Weg der sicherste, weil die Stadt einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB hat. Qualifiziert heißt: Es wird gesetzlich vermutet, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Der Mieter müsste diese Vermutung widerlegen, nicht du sie beweisen.

Die drei anderen Wege sind teurer oder wackliger. Ein Gutachten kostet vierstellig. Drei Vergleichswohnungen musst du mit Adresse, Lage im Haus und Größe benennen – und deine eigenen Wohnungen zählen nur begrenzt. Wie du die Tabelle richtig liest und die Zu- und Abschläge ansetzt, steht Schritt für Schritt unter Mietspiegel Bochum anwenden.

Das Mieterhöhungsverlangen: Form, Inhalt, Fristen

Textform genügt, eine E-Mail reicht also aus. Das Schreiben muss an alle Personen gehen, die im Mietvertrag als Mieter stehen – bei einer Wohngemeinschaft an jede einzelne. Es muss die alte und die neue Nettokaltmiete nennen, den Erhöhungsbetrag, die Begründung und den Zeitpunkt, ab dem gezahlt werden soll. Betriebskosten bleiben außen vor, gerechnet wird immer netto und kalt.

Die Fristen sind starr. Die Miete muss bei Zugang des Schreibens seit fünfzehn Monaten unverändert sein. Der Mieter hat den Rest des Zugangsmonats plus zwei volle Monate Zeit. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem Folgemonat. Stimmt er nicht zu, hast du weitere drei Monate, um auf Zustimmung zu klagen.

Welche Wohnungen der Mietspiegel nicht abbildet

Nicht jede Wohnung findet sich in der Tabelle wieder. Geförderter Wohnraum mit Wohnberechtigungsschein fällt heraus, weil dort die Kostenmiete gilt. Möblierte Wohnungen, Wohnheimplätze und Wohnungen mit gewerblicher Mitnutzung sind ebenfalls nicht erfasst. Auch eine Wohnung im Neubau der letzten Jahre passt selten in ein Tabellenfeld, das aus Bestandsdaten gebildet wurde.

Fehlt dein Fall im Mietspiegel, bleiben die drei anderen Begründungsmittel. Am günstigsten sind dann drei Vergleichswohnungen, und die müssen wirklich vergleichbar sein: ähnliche Größe, ähnliches Baualter, ähnliche Ausstattung. Adresse und Etage genügen zur Benennung, die Miethöhe musst du nicht beweisen – der Mieter muss die Wohnungen nur finden und selbst nachfragen können.

Rechenbeispiel: von der Mietspiegelmiete zur neuen Miete

Eine Wohnung mit 72 Quadratmetern in einem Mehrfamilienhaus, bezugsfertig Ende der Sechzigerjahre. Das Bad ist gehoben ausgestattet, ein Balkon gehört dazu, der Energieausweis weist Klasse D aus. Die Nettokaltmiete liegt seit Jahren bei 425 €, also 5,90 € je Quadratmeter. Größe und Baujahr führen in der Mietpreistabelle in das Feld „65 bis 109 Quadratmeter“ der Baujahrsgruppe 1965 bis 1979. Der Mittelwert dort ist 6,01 € je Quadratmeter, die Spanne reicht von 5,92 € bis 6,10 €.

Quelle: Arbeitskreis Mietspiegel (Haus + Grundeigentümer Bochum, Arbeitsgemeinschaft der Bochumer Wohnungsunternehmen, Mieterverein Bochum, Mieterverein Wattenscheid) und Stadt Bochum, Amt für Stadtplanung und Wohnen: „Bochumer Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum“, gültig vom 01.04.2025 bis maximal 31.03.2027, Mietpreistabelle und Kapitel 7.3. Werte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, nettokalt. Abruf: 09/2026.

Achte auf die vierte Zeile. Für einen schwachen Energieausweis gibt es keinen Abschlag. Die Tabelle kennt bei der Energie nur Zuschläge, und zwar für die Klassen A, A+ und B. Wer bei Klasse D oder F etwas abzieht, verschenkt jeden Monat Geld.

78,28 € mehr im Monat sind 939,36 € im Jahr. Die Erhöhung liegt bei 18,4 Prozent und bleibt damit unter der Kappungsgrenze, die in Bochum bei 20 Prozent in drei Jahren liegt. Wie diese zweite Grenze funktioniert, erklärt der Beitrag zur Kappungsgrenze. Die vollständige Tabelle mit allen acht Baujahrsgruppen und die Liste der Zu- und Abschläge stehen unter Mietspiegel Bochum anwenden.

Die fünf Fehler, an denen Erhöhungsschreiben scheitern

Der erste Fehler ist der falsche Adressat. Steht der Ehepartner im Vertrag, muss er das Schreiben auch bekommen – sonst ist das Verlangen unwirksam. Der zweite Fehler ist die Bruttomiete: Wer die Nebenkosten mitrechnet, hat automatisch einen falschen Betrag im Schreiben. Der dritte Fehler ist die vergessene Sperrfrist; fünfzehn Monate unveränderte Miete klingen lang, sind aber schnell falsch gezählt, wenn zwischendurch eine Modernisierungsumlage lief.

Der vierte Fehler ist eine Begründung, die nur auf den Mietspiegel verweist, ohne das konkrete Tabellenfeld und die angesetzten Merkmale zu nennen. Der Mieter muss die Rechnung nachvollziehen können, ohne dich anzurufen. Der fünfte Fehler ist der zu ehrgeizige Betrag: Wer die Kappungsgrenze überschreitet, gibt dem Mieter ein Argument, das ganze Schreiben pauschal zurückzuweisen – und verliert damit ein Jahr, in dem gar nichts passiert.

Wenn der Mieter nicht zustimmt

Schweigen ist keine Zustimmung. Läuft die Frist ab, ohne dass eine Erklärung kommt, bleibt dir die Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht. Dafür hast du drei Monate ab Ende der Überlegungsfrist – versäumst du sie, musst du das ganze Verfahren neu starten. Gewonnen wird die Klage über zwei Fragen: War das Schreiben formal wirksam, und ist die geforderte Miete durch den Mietspiegel gedeckt.

Rechne die Klage vorher durch. Der Streitwert ist das Jahresergebnis der Erhöhung – im Beispiel oben 939 €. Gerichts- und Anwaltskosten liegen bei diesem Streitwert in beiden Instanzen schnell im vierstelligen Bereich. Bei einer Erhöhung von 15 € im Monat lohnt der Weg selten, bei 78 € im Monat schon eher, weil die neue Miete danach dauerhaft läuft.

Ein Teil der Fälle endet vorher mit einem Vergleich. Das ist oft die bessere Lösung, weil ein Mieter, der seit Jahren pünktlich zahlt, mehr wert ist als die letzten zwanzig Euro. Rechne einmal ehrlich gegen: Ein Mieterwechsel kostet dich Leerstand, Renovierung und Vermietungsaufwand. Für die rechtliche Bewertung deines konkreten Falls gehst du zu einem Fachanwalt für Mietrecht – vorher hilft eine saubere Zahl mehr als jedes Argument. Wer die Fristen, die Schreiben und die Zustellungsnachweise nicht selbst führen will, gibt das an die Mietverwaltung ab.

Eine erste Zahl für deine Wohnung liefert der Mietwert-Rechner für Bochum. Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung

Kurz zusammengefasst

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete steht und fällt mit der Begründung. In Bochum ist der qualifizierte Mietspiegel das stärkste Mittel, weil seine Werte gesetzlich vermutet werden. Halte die Textform ein, adressiere alle Mieter, lass zwei volle Monate Überlegungsfrist und bleibe unter der Kappungsgrenze von 20 Prozent. Im Beispiel oben sind das 939 € mehr im Jahr – für ein Schreiben, das eine Stunde Arbeit macht, wenn die Zahlen stimmen.