Erhaltungsrücklage: Wie hoch sollte sie sein?

Wie viel Geld muss auf dem Konto der Gemeinschaft liegen, damit ein neues Dach kein Notfall wird? Eine gesetzliche Höhe für die Erhaltungsrücklage gibt es nicht — das Gesetz verlangt nur eine „angemessene“ Rücklage. In der Praxis liegt der brauchbare Korridor bei 0,80 bis 1,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, und für unsanierte Häuser mit alter Technik eher am oberen Ende. Wer darunter bleibt, spart nichts, sondern verschiebt die Rechnung in eine Sonderumlage.

Warum die verbreiteten Formeln so weit auseinanderliegen und wie du für dein eigenes Haus eine Zahl findest, die trägt, steht hier — mit einer Beispielrechnung, die du auf deine Wohnfläche übertragen kannst.

Wofür die Rücklage da ist — und wofür nicht

Aus der Erhaltungsrücklage werden Erhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums bezahlt: Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Heizungsanlage, Steigleitungen, Aufzug, Tiefgarage, Außenanlagen. Nicht daraus bezahlt werden die laufenden Betriebskosten und alles, was in deinem Sondereigentum liegt — dein Bad, deine Bodenbeläge, deine Innentüren.

Die Abgrenzung klingt akademisch, entscheidet aber über echtes Geld. Fenster sind fast immer Gemeinschaftseigentum, der Innenanstrich des Fensterrahmens nicht. Die Wohnungseingangstür gehört zum Gemeinschaftseigentum, das Schloss nicht zwingend. Wo die Linie verläuft, klärt der Text zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Die Höhe der Erhaltungsrücklage: drei Formeln im Vergleich

Drei Rechenwege sind in Gebrauch. Am Beispiel einer 70-Quadratmeter-Wohnung sehen sie so aus.

Eigene Berechnung. Peterssche Formel: Herstellungskosten je m² mal 1,5, verteilt auf 80 Jahre, davon 70 Prozent für das Gemeinschaftseigentum. Der Wert aus der Zweiten Berechnungsverordnung stammt aus dem geförderten Wohnungsbau und ist dort eine Obergrenze.

Der Abstand ist gewaltig, und beide Ränder taugen wenig. Der Wert aus der Berechnungsverordnung ist als Zuführung für frei finanzierte Altbauten zu niedrig — er deckt kaum eine Dachrinne. Die Peterssche Formel rechnet dagegen die vollständige Erneuerung des Gebäudes über achtzig Jahre durch und kommt deshalb auf Beträge, die kaum eine Gemeinschaft beschließt. Sinnvoll ist der mittlere Weg: ein Betrag im Korridor, der an einem echten Zustandsbericht ausgerichtet ist.

Rechenbeispiel: was ein Dach kostet und wie lange du dafür sparst

Ein Haus mit zehn Wohnungen und 800 Quadratmetern Wohnfläche. Das Dach ist fällig, die Angebote liegen bei 120.000 Euro. Wie lange dauert es, diese Summe anzusparen?

Eigene Beispielrechnung ohne Zinsen und ohne Baukostensteigerung. Beide Größen verschieben das Ergebnis weiter nach hinten.

Die Zeile mit 0,50 Euro ist der Normalfall in vielen älteren Gemeinschaften, und sie erklärt, warum so oft eine Sonderumlage kommt. Bei 48.000 Euro Fehlbetrag und gleichen Miteigentumsanteilen zahlt jede Wohnung 4.800 Euro auf einen Schlag. Wer das Geld nicht hat, muss es leihen — und die Gemeinschaft kann für den fehlenden Betrag auch einen Kredit aufnehmen, was den Beitrag über Jahre erhöht. Was dabei zu beachten ist, steht unter Sonderumlage in der WEG.

Was deine Zahl nach oben oder unten schiebt

Der belastbarste Weg zu einer Zahl führt über einen einfachen Instandhaltungsplan: eine Liste der großen Bauteile, das Jahr der letzten Erneuerung, die erwartete Restlebensdauer und die geschätzten Kosten. Daraus ergibt sich der Bedarf je Jahr fast von selbst — und die Diskussion in der Versammlung wird sachlich statt grundsätzlich. Beschlossen wird die Zuführung dann mit einfacher Mehrheit, siehe Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.

In vier Schritten zu einer Zahl, die trägt

1. Bauteile auflisten

   Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Steigleitungen, Elektrik, Aufzug, Außenanlagen. Für jedes Bauteil notierst du das Jahr der letzten Erneuerung.

2. Restlaufzeit schätzen

   Ein Flachdach hält rund 30 Jahre, eine Heizungsanlage 20 bis 25, Fenster 35 bis 40, Steigleitungen 40 bis 50. Daraus ergibt sich, was in den nächsten zehn Jahren ansteht.

3. Kosten einholen

   Zwei grobe Schätzungen von Handwerksbetrieben reichen für die Planung. Wichtig ist die Größenordnung, nicht der Cent — und ein Aufschlag für steigende Baupreise.

4. Auf Jahre und Quadratmeter umlegen

   Summe der nächsten zehn Jahre geteilt durch zehn, geteilt durch die Wohnfläche, geteilt durch zwölf. Das Ergebnis ist deine Zuführung je Quadratmeter und Monat.

Dieser Plan ist keine Pflicht, aber er verändert die Diskussion. Solange über eine abstrakte Zahl gestritten wird, gewinnt fast immer der niedrigste Vorschlag — weil niemand höhere Kosten begründen muss. Sobald eine Liste mit Bauteilen und Jahren auf dem Tisch liegt, muss die Gegenseite erklären, welches Dach sie nicht bezahlen will. Verwalter, die diesen Plan führen und fortschreiben, ersparen ihrer Gemeinschaft die Sonderumlage im ungünstigsten Moment.

Was die Rücklage für dich als Vermieter bedeutet

Drei Punkte, die im Alltag zählen. Erstens: Die Zuführung zur Rücklage ist keine umlagefähige Betriebskostenposition. Der Betrag bleibt bei dir und gehört nicht in die Abrechnung deines Mieters. Steuerlich abziehen darfst du sie nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für die Erhaltung ausgibt — dein Steuerberater braucht dafür die Jahresabrechnung, nicht nur den Kontoauszug.

Zweitens: Beim Verkauf bekommst du deinen Anteil an der Rücklage nicht ausgezahlt. Er geht auf den Käufer über und ist ein Kaufpreisargument, das gute Verkäufer nutzen und schlechte verschenken. Drittens: Eine gut gefüllte Rücklage ist der beste Schutz vor einer Sonderumlage zur Unzeit — also genau dann, wenn deine Wohnung gerade leer steht oder eine Neuvermietung ansteht. Wie sich das im laufenden Betrieb organisieren lässt, zeigt die Seite zur WEG-Verwaltung.

Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.

Häufige Fragen zur Erhaltungsrücklage

Kurz zusammengefasst

Eine feste Vorgabe gibt es nicht, aber eine brauchbare Spanne: 0,80 bis 1,50 Euro je Quadratmeter und Monat, bei altem Bestand mit Aufzug oder Tiefgarage eher darüber. Die niedrige Formel aus der Berechnungsverordnung deckt nichts, die Peterssche Formel überzeichnet — die Wahrheit findest du über einen Instandhaltungsplan mit echten Bauteilen und echten Kosten. Rechne einmal aus, wie lange deine Gemeinschaft für das nächste Dach spart: Wenn die Zahl über fünfzehn Jahre liegt, kommt die Sonderumlage, nicht die Rücklage. Und denk daran, dass deine Zuführung weder umlagefähig ist noch beim Verkauf zurückfließt.