Sonderumlage in der WEG: Beschluss und Zahlungspflicht
Einfache Mehrheit genügt – und zahlen musst du auch dann, wenn du dagegen gestimmt hast.
Tagesordnungspunkt sieben, Dachsanierung, und plötzlich steht eine Zahl im Raum, die niemand eingeplant hat. Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zusatzzahlung aller Eigentümer, die die Versammlung mit einfacher Mehrheit beschließen kann, wenn Wirtschaftsplan und Rücklage nicht reichen. Sie ist fällig, sobald der Beschluss es vorsieht – auch für dich, wenn du dagegen gestimmt hast, und auch dann, wenn du den Beschluss anfichtst.
Das überrascht viele Eigentümer. Es lohnt sich deshalb, vorher zu wissen, wie so ein Beschluss zustande kommt, wann er angreifbar ist und wer bei einem Verkauf zahlt.
Wann eine Sonderumlage nötig wird
Drei Anlässe decken fast alle Fälle ab. Erstens: eine große Erhaltungsmaßnahme, für die die Rücklage nicht reicht – Dach, Fassade, Leitungen, Aufzug. Zweitens: ein unvorhergesehener Schaden, der sofort behoben werden muss. Drittens: Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer, die ein Loch in die Liquidität reißen, das die Gemeinschaft schließen muss, um ihre Handwerker zu bezahlen.
Der letzte Fall ärgert am meisten, weil die zahlungsfähigen Eigentümer für den säumigen einspringen. Rechtlich ist es trotzdem so: Die Gemeinschaft schuldet dem Handwerker das Geld, nicht der einzelne Eigentümer. Die Forderung gegen den Säumigen treibt die Gemeinschaft danach separat ein.
Wie hoch die Rücklage sein sollte, damit dieser Fall selten wird, behandelt der Beitrag zur Erhaltungsrücklage.
Es gibt einen vierten Anlass, der seltener genannt wird und häufiger vorkommt, als du denkst: eine Maßnahme, die die Gemeinschaft aufgrund einer gesetzlichen Pflicht durchführen muss. Ein Aufzug, der die geltenden Prüfvorgaben nicht mehr erfüllt, eine Trinkwasseranlage, die nach einem Befund saniert werden muss, ein Heizungstausch aufgrund einer Betriebsdauergrenze. In diesen Fällen hat die Versammlung kein echtes Ermessen mehr – sie kann nur noch über das Wie entscheiden, nicht über das Ob. Wer dagegen stimmt, verzögert die Maßnahme, verhindert sie aber nicht. Eine gut geführte WEG-Verwaltung erkennt solche Pflichten Jahre vorher und stellt die Rücklage darauf ein, statt kurzfristig eine Umlage zu beantragen.
Was im Beschluss stehen muss
Der Gesamtbetrag
Eine konkrete Summe, keine Ermächtigung an die Verwaltung, „das Nötige einzuziehen“.
Der Verteilerschlüssel
In der Regel nach Miteigentumsanteilen, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht.
Die Fälligkeit
Ein Datum oder ein Ratenplan. Ohne Fälligkeitsregelung fehlt dem Beschluss ein wesentlicher Bestandteil.
Der Zweck
Wofür das Geld verwendet wird. Das schützt dich davor, dass die Summe später in etwas ganz anderes fließt.
Fehlt einer dieser Punkte, ist der Beschluss anfechtbar. Anfechtbar heißt: Er gilt, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt. Die Klage musst du innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten begründen. Diese Fristen sind hart, ein Versäumnis heilt den Beschluss endgültig.
Nichtig – also von Anfang an unwirksam – ist ein Beschluss nur in seltenen Fällen, etwa wenn der Gemeinschaft dafür überhaupt die Beschlusskompetenz fehlt. Wie eine Anfechtung abläuft, steht im Beitrag zur Beschlussanfechtung.
Rechenbeispiel: Dachsanierung in einer Gemeinschaft mit 24 Einheiten
Das Dach eines Mehrfamilienhauses aus den sechziger Jahren muss neu gedeckt und gedämmt werden. Das Angebot liegt bei 240.000 Euro. In der Erhaltungsrücklage stehen 60.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kosten der Maßnahme | 240.000 € |
| Entnahme aus der Erhaltungsrücklage | − 60.000 € |
| Beschlossene Sonderumlage | 180.000 € |
| Deine Miteigentumsanteile | 42 / 1.000 |
| Dein Anteil | 7.560 € |
| Zahlbar in drei Raten, jeweils zum Quartalsbeginn | 3 × 2.520 € |
Beispielrechnung, gerundet. Rechtsgrundlage: §§ 16, 28 WEG. Die Beträge und Miteigentumsanteile sind frei gewählt.
Ein Ratenplan ist fast immer der bessere Beschluss. Er senkt die Zahl der Eigentümer, die in Verzug geraten, und damit das Risiko, dass die Gemeinschaft ein zweites Mal nachlegen muss. Wer die Rate trotzdem nicht aufbringt, sollte früh das Gespräch mit der Verwaltung suchen – eine Stundungsvereinbarung ist billiger als ein Mahnverfahren.
Verkauf, Vermietung, Steuer: die drei Folgefragen
Wer zahlt beim Verkauf
Es zahlt, wer bei Fälligkeit der jeweiligen Rate als Eigentümer im Grundbuch steht. Wird die Umlage im März beschlossen und in drei Raten fällig, während du im Mai die Wohnung übergibst, trägst du die erste Rate und der Käufer die beiden folgenden. Im Kaufvertrag könnt ihr das intern anders regeln – gegenüber der Gemeinschaft bleibt es aber bei der Grundbuchlage. Genau deshalb gehört jeder gefasste oder absehbare Sonderumlagenbeschluss offengelegt, bevor jemand unterschreibt.
Kannst du sie auf den Mieter umlegen
Als Betriebskosten nicht. Eine Sonderumlage für Erhaltung ist Sache des Eigentümers, sie gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung. Steckt in der Maßnahme aber eine echte Verbesserung – eine Dämmung, die Energie spart, ein neuer Aufzug – kannst du diesen Anteil als Modernisierung auf die Miete umlegen. Wie das geht, steht in den Beiträgen zur Modernisierungsankündigung und zur Modernisierungsumlage.
Wann du sie steuerlich absetzen kannst
Bei einer vermieteten Wohnung ist die Sonderumlage grundsätzlich Werbungskosten. Entscheidend ist aber nicht der Moment deiner Einzahlung, sondern der Zeitpunkt, in dem die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für die Maßnahme ausgibt. Und handelt es sich um Herstellungsaufwand statt um Erhaltung, wandert der Betrag in die Abschreibung. Lass diesen Punkt vor der Steuererklärung von deinem Steuerberater einordnen.
Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.
Häufige Fragen zur Sonderumlage
Muss ich zahlen, obwohl ich den Beschluss angefochten habe?
Welche Mehrheit braucht eine Sonderumlage?
Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlen kann?
Kann die Verwaltung eine Sonderumlage allein anordnen?
Kurz zusammengefasst
Eine Sonderumlage beschließt die Versammlung mit einfacher Mehrheit. Der Beschluss braucht Gesamtbetrag, Verteilerschlüssel, Fälligkeit und Zweck. Fehlt etwas, ist er anfechtbar – und die Klagefrist von einem Monat läuft ab der Versammlung.
Zahlen musst du, sobald die Rate fällig ist, auch bei laufender Anfechtung. Beim Verkauf entscheidet die Grundbuchlage zum Fälligkeitstag darüber, wer welche Rate trägt. Und je besser die Rücklage gefüllt ist, desto seltener steht das Thema überhaupt auf der Tagesordnung.
Versammlung ohne böse Überraschungen?
Aus rund 4.000 verwalteten Wohneinheiten wissen wir, welche Maßnahme wann ansteht und was sie kostet. Davon hast du den Vorteil, dass die Rücklage reicht, bevor jemand eine Umlage beantragen muss.
Christian Gottschling
Beim Vermieten entscheidet die Auswahl des Mieters über dein Ergebnis. Ruf einfach an, wenn du wissen willst, was deine Wohnung bringt und wie die Prüfung abläuft.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.