Eigentümerversammlung: Beschlussfassung und Mehrheiten

Neun Eigentümer sitzen im Nebenraum einer Gaststätte, der Verwalter zählt Handzeichen, und zwei Wochen später kommt Post vom Anwalt. Bei der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung gilt heute fast überall die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen — auch für bauliche Veränderungen und Modernisierungen. Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer braucht es nicht mehr: Die Versammlung ist beschlussfähig, egal wie viele erscheinen. Der Streit entzündet sich deshalb selten an der Mehrheit selbst, sondern an der Einladung, am Stimmprinzip und an der Frage, ob überhaupt beschlossen werden durfte.

Wenn du eine Wohnung vermietest, betrifft dich das doppelt: Jeder Beschluss zu Heizung, Dach oder Aufzug landet in deiner Kostenrechnung, und manche landet später in der Betriebskostenabrechnung deines Mieters.

Damit die Eigentümerversammlung überhaupt zählt

Einberufen wird durch den Verwalter, in Textform, mit einer Frist von drei Wochen. Die Einladung muss die Tagesordnung so genau benennen, dass jeder Eigentümer sich vorbereiten und entscheiden kann, ob er kommt. Ein Punkt „Verschiedenes“ trägt keinen Beschluss. Fehlt ein Thema in der Einladung, kann darüber diskutiert, aber nicht wirksam abgestimmt werden.

Beschlussfähig ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer und ihren Anteilen. Das beschleunigt vieles, hat aber eine Kehrseite: Wer nicht kommt und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden. Bei einer Gemeinschaft mit vielen auswärtigen Kapitalanlegern beschließen so regelmäßig drei Personen über sechsstellige Beträge.

Welche Mehrheit wofür

Grundlage: Wohnungseigentumsgesetz in der geltenden Fassung, insbesondere §§ 20, 21, 23, 25 WEG.

Der wichtigste Satz dazu lautet: Eine bauliche Veränderung darf mit einfacher Mehrheit beschlossen werden — bezahlen müssen sie aber grundsätzlich nur die, die dafür gestimmt haben. Wer alle Eigentümer an den Kosten beteiligen will, braucht die qualifizierte Mehrheit aus der fünften Zeile oder eine Amortisation der Kosten in angemessener Zeit. Genau an dieser Trennung scheitern viele Beschlüsse zu Aufzügen und Dämmungen. Mehr dazu steht unter bauliche Veränderung nach dem WEG-Recht.

Rechenbeispiel: dieselbe Abstimmung, drei Ergebnisse

Wie gezählt wird, steht in der Teilungserklärung. Der gesetzliche Regelfall ist das Kopfprinzip: eine Stimme je Eigentümer, unabhängig davon, wie viele Wohnungen ihm gehören. Weit verbreitet sind aber das Objektprinzip — eine Stimme je Wohnung — und das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen. Nimm eine Gemeinschaft mit zehn Wohnungen: Ein Kapitalanleger besitzt vier Einheiten mit zusammen 40 Prozent der Anteile, sechs Selbstnutzer besitzen je eine Wohnung mit je 10 Prozent. Abgestimmt wird über eine Dachsanierung. Der Kapitalanleger stimmt dagegen, vier Selbstnutzer dafür, zwei sind nicht erschienen.

Eigene Beispielrechnung. Welches Stimmprinzip in deiner Gemeinschaft gilt, steht in der Teilungserklärung; gesetzlicher Regelfall ist das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG. Stimmengleichheit bedeutet Ablehnung.

Drei Lehren stecken darin. Erstens: Lies die Teilungserklärung, bevor du einen Antrag stellst. Zweitens: Stimmengleichheit ist keine Vertagung, sondern eine Ablehnung — und ein abgelehnter Antrag ist ein Beschluss, den du anfechten kannst. Drittens: Enthaltungen zählen nicht mit, sie verkleinern nur die Zahl der abgegebenen Stimmen. Wer sich enthält, stärkt damit die Mehrheit der Entschlossenen.

Vollmacht, Protokoll, Beschluss-Sammlung

Wenn du nicht selbst kommen kannst, gib eine schriftliche Vollmacht. Prüfe vorher, ob die Gemeinschaftsordnung den Kreis der möglichen Bevollmächtigten einschränkt — viele ältere Teilungserklärungen lassen nur den Verwalter, den Ehepartner oder einen anderen Eigentümer zu. Eine unwirksame Vollmacht macht die abgegebene Stimme wertlos und den Beschluss angreifbar.

Nach der Versammlung ist das Protokoll fällig, und zwar unverzüglich. Jeder Beschluss muss zusätzlich in die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führt. Wer eine Wohnung kauft, liest dort nach, was in den letzten Jahren beschlossen wurde — eine lückenhafte Sammlung ist deshalb ein handfester Mangel in der Verwaltung. Was ein Verwalter sonst noch leisten muss, steht unter Aufgaben des WEG-Verwalters.

Wenn ein Beschluss falsch zustande kam

Gegen einen Beschluss kannst du Anfechtungsklage erheben. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung beim Gericht sein, die Begründung innerhalb von zwei Monaten. Beide Fristen laufen ab dem Tag der Beschlussfassung, nicht ab dem Tag, an dem das Protokoll bei dir ankommt — wer auf die Post wartet, verliert Zeit, die er nicht hat. Geklagt wird gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die einzelnen Eigentümer.

Typische Gründe: zu kurze Einladungsfrist, ein Beschluss ohne passenden Tagesordnungspunkt, falsches Stimmprinzip, fehlerhafte Vollmachten, eine Kostenverteilung ohne die nötige qualifizierte Mehrheit. Ein Sonderfall sind nichtige Beschlüsse — etwa ein Eingriff in das Sondereigentum. Solche Beschlüsse bleiben ohne Wirkung, auch wenn niemand fristgerecht klagt. Den Ablauf im Einzelnen beschreibt der Text zur Beschlussanfechtung. Weil es hier um Fristen von Tagen geht: Nimm bei Zweifeln früh anwaltlichen Rat, nicht am 29. Tag.

Was Beschlüsse für dich als vermietenden Eigentümer bedeuten

Beschlüsse der Gemeinschaft gehen dich zweimal an. Einmal als Eigentümer: Du zahlst dein Hausgeld nach dem beschlossenen Wirtschaftsplan, und eine Sonderumlage trifft dich in voller Höhe, sobald der Beschluss bestandskräftig ist. Und einmal als Vermieter: Ein Teil dieser Kosten wandert weiter in die Betriebskostenabrechnung deines Mieters, ein anderer bleibt bei dir.

Die Trennlinie ist einfach zu merken. Laufende Bewirtschaftung — Hausmeister, Aufzugswartung, Versicherung, Müll, Gartenpflege, Heizung — ist umlagefähig, sofern der Mietvertrag es vorsieht. Alles, was Erhaltung, Instandsetzung oder Verwaltung ist, bleibt bei dir: das neue Dach, die Rohrsanierung, die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Wer die Jahresabrechnung der Gemeinschaft eins zu eins an den Mieter weiterreicht, produziert eine fehlerhafte Abrechnung und bekommt sie zurück. Wie du beides sauber trennst, zeigt der Text zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.

Praktischer Rat: Stimm bei baulichen Veränderungen nicht nur nach dem Preis ab, sondern danach, ob die Maßnahme deine Vermietbarkeit verbessert. Ein Aufzug, eine gedämmte Fassade oder ein Ladepunkt in der Tiefgarage kosten dich einmalig, verändern aber dauerhaft, wer sich auf dein Inserat meldet. Wie sich diese Beschlüsse im laufenden Betrieb organisieren lassen, zeigt die Seite zur WEG-Verwaltung.

Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.

Häufige Fragen zur Beschlussfassung

Kurz zusammengefasst

Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ist heute der Regelfall, ein Quorum gibt es nicht mehr, und Enthaltungen zählen nicht mit. Wer bezahlen muss, ist eine andere Frage als wer entscheiden darf: Für die Umlage der Kosten einer baulichen Veränderung auf alle brauchst du zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Anteile. Prüfe vor jedem wichtigen Antrag das Stimmprinzip in der Teilungserklärung — Kopf, Objekt und Wert führen bei derselben Abstimmung zu unterschiedlichen Ergebnissen. Und merke dir die Monatsfrist für die Anfechtung — der Lauf beginnt mit der Versammlung, nicht mit dem Protokoll.